脚下是东二环核心商圈，在过去十几年，无数摩天大楼在这里升起，演绎着一个又一个财富故事。
和罗臻毓的采访，定在了北京来福士的办公区域内。工作人员询问，哪里采访更合适？我们选了一间小型会议室，没有过多的装饰，透过落地窗，可以看到大半个北京的繁华。
开业十年，这是凯德在中国的第二座来福士。加上去年末以128亿元收购的上海第一高双子塔(北外滩来福士项目)，凯德在华持有9座来福士项目。
过去一两年，凯德做了很多事情，出售20个商场予印力，大手笔收购上海等地核心地段物业，上演让人眼花缭乱的资本动作。
这一系列的买进卖出，被罗臻毓定义为“资产优化”。也是在这一年，罗臻毓迎来了自己职业生涯的另一个阶段。
2018年8月28日，凯德集团宣布最高管理层团队任命，罗臻毓是其中一员，被擢升至集团总裁的位置，执掌凯德最大的海外市场。
到现在差不多履新一年，我们可以清晰地看到他和凯德发生的变化。
“各时代出不同的英雄。”按罗臻毓的说法，凯德在不断地改变，以适应“China speed”。
履新一年
罗臻毓拿着一杯柠檬茶进入会议室。
印象里，这是小年轻才会喜欢的东西，大企业的掌舵者大多喜欢品茗，或来杯咖啡提神。
我们发觉，罗臻毓有了些变化。
“罗总瘦了，更帅了。”
“老了，怎么会帅。”他调侃，现在很多人都被带有美颜功能的相机欺骗，宁愿相信拍出来的照片，也不愿意相信镜子里的自己：“不过，现在镜子也能做到美颜了，和拍出来的样子是一样的。”
罗臻毓关注新事物，不是一个刻板守旧的领导者。为了工作，他会做很多“尝试”，例如如今与传统零售斗得如火如荼的电商。
“我要的尺码，都是在线上买的，店里没有那么大的码。”聪明的生意人，总能够在细枝末节找到商机，罗臻毓并没有将电商当成“竞争者”，在他眼中，实体店和电商结合起来会是一种更好的状态。
“不可能回到没电商的年代了，只有电商没有实体店不可能，只有实体店没电商也不可能。两个极端都不可能，为什么不能联合起来成为一体？”
提出一个问题后，需要去解决。罗臻毓告诉我们，凯德正在建立一个新的零售体系，通俗来说，就是打通线上和线下。
“我们有线上的凯德星商城，商家来租我们的店，我们可以帮它走到线上，产品可以在线上商城销售，面对的客户就更广。”线上走到线下亦能从中得到便利。
审慎、严谨是罗臻毓留给行业的印象，就像凯德这家企业。在凯德的商场，以每平米为计量单位，计算每平方米的成本、管理效应、租金、产出是甚至是交易量。
我们很讶异，国内大多的模式，租金能收上来就万事大吉。显然，凯德不是这种运营思维。
“目的是为了确保可持续。”在他的认知里，租金成本超过商家整体收入的30%，是要亮红灯的。
这种将商家看成“合作伙伴”的模式，一荣俱荣，一损俱损，但正是得益于这种管理思路，才能得到双赢的结果。
罗臻毓称，凯德运营办公楼也是这种思路，如何让办公楼里的白领融入凯德的生态系统？换言之，“如何拥有一批铁粉?就像明星那样，有个粉丝俱乐部，你开演唱会，他们肯定来。”
“他们会不会成为凯德住宅的买主？我希望是；能不能成为凯德商场的忠实粉丝？我也希望是。”
说完，他拿起桌上的柠檬茶，戳了戳，吸了一口。罗臻毓越发风趣幽默，和柠檬茶同框丝毫不突兀。
履新总裁一年，罗臻毓激情不减，带领的凯德有了不少变化，管理半径越来越大。
“找好接班人，我就好退休。”在凯德，这不是一个讳莫如深的话题，培养人才和交接计划在内部已经制度化。
“你才40多岁，就退休？早得很。”
“心态70岁了。”我们不太能分清这句话的真实度，毕竟罗臻毓总是带着恰到好处的幽默。
双赢故事
的确，需要罗臻毓操劳的事情很多，一切的改变从那场出售开始。
2018年1月，凯德宣布向万科印力出售20个购物中心所属项目公司的100%股权，总代价约人民币84亿元。
访谈伊始，我们就抛出这个疑问。尽管市场已经有很多解读，但依旧希望能从罗臻毓的只言片语中读出细节，和他的态度。
“这是资产优化的部署。”罗臻毓问我们：“我赢还是丁力业输?丁力业赢还是我输？”来自新加坡，他说话带点港普的腔调，和我们讲了一个双赢的故事。
“印力和万科在扩张，他们在那些城市有规模效应。”罗臻毓坦言，凯德在某些三四线城市的确没有优势，不具有规模效应。我们了解到，交易涉及的20家购物中心，分布在19个城市，14个城市为凯德仅有单一项目布局的非核心城市。
“这里面好多项目丁力业都熟，我跟他说，根本不用做尽职调查，哪里有柱子没柱子，他比我清楚。”
各有所需是交易的起点，罗臻毓笑笑说：“这场交易是双赢的结果。”
“我卖给他的时候有没有赚钱？”有。
“接了我的项目，他会不会持续赚钱？”也是会的。
他跟我们说，在出售项目的同时，印力接手了凯德20个项目的人才团队。对于印力，盖一个项目要费不少工夫，能够以一个合适的价格收购成熟项目是“赢”；对于凯德来说，能够实现资产优化配置，将资本放到其它投资上，提高价值。
“投的对不对要靠我们自己，我希望是对的。”
“我们也把那些资产做到了不错的业绩。”罗臻毓顿了顿：“唉，突然觉得有几个不该卖的，但是抽不回来了。”他的语气带点惋惜，也带点玩笑意味。
常驻中国15年，罗臻毓的普通话已经说得很好。
“各取所需。”罗臻毓思考了下，点点头，似乎对自己这个用词很满意。
如今，非核心资产的处置还在继续。2019年7月初，凯德出售所持有的全部建业地产股份予胡葆森(建业地产董事长)，作价28.31亿港元。
按照凯德的计划，未来将继续审慎地进行资本循环利用并用于再投资，集团的年度目标是剥离至少30亿新元(约151.65亿元)的非核心资产。
“没有一个战略永远是对的。”罗臻毓称，在不同的阶段，要根据环境和自身作出不同的战略部署，凯德亦如此。
“《孙子兵法》说天时地利人和。”这位资深球迷以球队教练为例：“你不能搞一个战略，需要有三四个球星才能打出这个配合。没有那个球星，战略再好也打不出好成绩。”
新的凯德
凯德在不断调整战略部署，出售项目后不久，我们就知道将钱用到了哪里。
2018年，凯德开始加大在广州、上海等核心城市的投资。11月13日，宣布以128亿元收购上海虹口星港国际中心项目，预计项目投资总额约200亿元，计划打造为上海第三座来福士。
2019年1月，宣布与淡马锡达成交易，以110亿新元收购星桥腾飞。这意味着，凯德将新增产业园领域的布局。
“这对凯德来说，在中国的发展就更完整了。”罗臻毓很清楚，城市更新抑或是产城融合，符合中国整体政策与城市化阶段。
“我们内部常说‘China speed’，中国速度。”罗臻毓身体微微向后仰，补充道：“中国的速度就是快，你得跟上这个市场的变化。”
不过，这也给新任管理层一个很大的挑战--如何让这个核心市场继续发扬光大。
“我们把星桥腾飞原班人马400多号人都并进来了。”他笑了笑：“我跟他们说，有了你们，凯德更腾飞。”
6月30日，收购星桥腾飞的交易正式完成。7月1日起，以一个统一实体运营，凯德产业园业务依旧以“腾飞”为品牌。罗臻毓称这天为“新凯德的第一天”。
同时，新的管理层任命也随之出炉。罗臻毓最新的职务是凯德集团总裁，中国。
从这天开始，凯德的业务范围更加清晰，旗下办公楼、购物中心、产业园、工业及物流、商业综合体、城镇开发和住宅业务，将按照地域管辖，包括新加坡、中国、印度、越南和其他发达国家市场。
服务公寓、酒店及长租公寓业务与基金和资产管理业务，将作为两个独立板块垂直管理。
我们问，接下来还有什么惊喜？
“既然是惊喜，现在就不能说，说出来就不叫惊喜了。”
罗臻毓懂得如何让现场变得轻松，他说，收购任何东西都要有时间去消化。人心不足蛇吞象，最后就会有问题。
“新加坡市场比较小，是靠世界经济支撑的。”他告诉我们，从这样体系出来的凯德，会很注重外来因素的影响，避免“翻船”。
于是我们问他：“对接下来中美的前景乐观吗？”
“不悲观。”但是有着阶段的谨慎性，罗臻毓给出了这个结论的佐证。
“中国那么大经济体，有自己的需求，而且会继续开放市场，这是必走的路，跟中美贸易没有关系；另外一点，外资在中国逐渐会得到同等的待遇。”
这些都给予了凯德此类外资在华投资的信心，言外之意，也存在让人焦虑的因素。
“经济的问题可以通过经济解决，这点容易。”但现实往往不是这样：“整个生产链和供应链是一体的，不允许这个，不允许那个，问题就很大了。”
罗臻毓举了个通俗易懂的例子：“本来是一家人，你要特意去分，就像人的身体，你说这个器官是美国的，要把它拿出来，换一个新的进去，那怎么活？”
“如果整个生产链价值链重新部署，过度期是我比较怕的。”他解释，这就像要把身体一部分器官拿出来换掉，不可能不痛，即使全身麻醉，也需要昏迷很长时间。
“过度期的代价是很大的，不止是对中国，对整个世界都有一定的影响，新加坡同样。”
所以，适合自己的增长是很重要的，“绷得太紧，小风浪挺不过去，可能就被别人接手了。”
“凯德是这个‘别人’？捡便宜？”
罗臻毓单拳放胸前，做出超人向前的动作：“时刻准备着。”
随后想想，他补充：“这不能叫捡便宜，我们是伸出援手。”
人到中年，罗臻毓身上依旧充满激情，这很难得。
“成为他们的领导，一定要激发他们的激情。”他看了看一旁的同伴：“怎么才能激发他们的激情?要用自己的激情去激发。”
还记得我们曾问凯德，高层候选人究竟需要哪些特质?得到的回答是：“拥有自我激励精神、优秀的专业能力，同时具备坚实的核心价值观。”
以下为观点地产新媒体对凯德集团总裁罗臻毓先生的专访实录：
观点地产新媒体：有人说，凯德不要的才给印力？
罗臻毓：不可能。
观点地产新媒体：今年动作很大，接下来有什么让人惊喜的动作？
罗臻毓：既然是惊喜，现在就不能说，说出来就没有惊喜了。
观点地产新媒体：下一步准备收丰树？
罗臻毓：没有，凯德收购任何东西都要有时间去消化，才能再吃，人心不足蛇吞象，最后是会出问题的。
1月宣布收购腾飞，法律手续的完成是6月30日。我们留了“腾飞”作为产业园品牌，服务公寓有雅诗阁，综合体有来福士，“腾飞”就是产业园板块的品牌。
我们本来有住宅、办公楼、商场、综合体，有了产业园之后，凯德在中国的发展更完整了。从业务板块的角度讲，做一些产城融合，符合政策和城市化阶段发展，产业园是经济的重要部分。
从片区角度讲，有一个产业园就有很多公司，就有很多就业机会，地方经济收入、税收都会起来。
为什么政府在推产城融合?因为之前盖了很多房子，但没有就业机会，这些地方被媒体称为鬼城。当然，国内不可能有太多鬼城，但是如果整个规划需要有产业才能造城，这些城镇开发起来有基本的经济体系能维持下去。
凯德不会放弃本来的商业，很多人说商场面临巨大的问题，连凯德也开始卖商场了，其实是出于整体资产优化的部署。
卖商场给印力，我赢还是丁力业输？丁力业赢我输？我觉得丁力业、万科和凯德都赢了。
印力有它的战略部署，它在扩张，跟万科遍布很多城市。我卖给他们的20个商场，其中有14个商场，凯德在那个城市就一个商场，没有规模效应。但他们可能有别的商场或业务，能够形成规模效应。
他们到那个城市如果自己盖的话，要花很长的时间，所以整体的效率比我们还是更优的，这是他们的赢。
这20个项目，好多丁力业都很熟，因为早期是深国投的项目。我跟他说，根本不用做尽职调查，哪里有柱子没柱子，你比我还清楚，很多是他们盖完了凯德才接手。
凯德在那些三四线城市没有优势，我们也把资产做到了很好的效率。卖给他们的时候有没有赚钱？也有。卖之后会不会连续赚钱？也是会的。
我们的赢是把钱抽出来，放到更其他投资上，也算赢了，但是投得对不对还要靠我们自己，我希望是对的。
从这个交易角度来讲，是双赢的，各取所需。他们买过去了，有规模效应和扩张的理由，也接过了20个商场的人员和管理体系。
突然间，我觉得有几个是不该卖的，但是抽不回来了。
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