社区商业是一根根毛细血管，深入到城市生活的各个小单元，市场前景广阔，因此国内不少知名地产企业争相进入社区商业新蓝海，并且头部企业也已推出较为成熟的社区商业产品线，当中以万科里、绿地邻里中心为代表。
不过，大部分商业项目往往因为各种因素一路踩坑到开业，有的即便完成招商，顺利开业，也逃不过“最多火三年”的魔咒，冷清收场。因此本文整理了当下社区商业前期规划与设计常见问题做一简析。
现状／痛点分析
社区商业经过20多年的发展，建筑形态从住宅底商及街铺，逐步演变为集中式购物场所，业态更复合，购物更具体验感，社区商业已从对居民吃喝拉撒基本生活需求的满足，升级对精神层面的满足。
而当前传统社区商业，面临的问题集中在：底商过剩、缺乏规划、电商冲击、附近综合体竞争等。
近几年新增项目则大部分躲不开空间限制（商户少、可逛性不足、曝光量低）；时间限制（全天候需求与商业体早10晚10矛盾）；情感限制（除了物理空间，还需要赋予“意义”，促成情感链接，用户粘性）；同质化（争相模仿成功案例，忽略因地制宜，缺乏用户调研与沟通）等问题。
以上问题无论向内看还是向外看，造成因素都很客观，也很重要，但这并不是最根本的因素。商业需要强于理解商业规律、敢于尝鲜创造先机、善于突破发展瓶颈的操盘手，更需要有执念、谋长远、重人才、能大度的企业家。
规划时要避的“坑”
1、项目规划既要契合当前实际，又要有调整的余地。
销售/运营时流的泪，都是当初规划设计时脑子里进的水。很多社区商业缺乏合理规划，使得商铺价值大打折扣。
首先，一个社区商业的规模多大，业态比例怎么划定，都需要做精准的定位。只有详尽调查该区域未来商业地产的供应量、业态规划和设计，了解辐射区域内的顾客需求和消费水平，才能做出最佳的判断，比如，项目所在区域老龄化严重，则显然不适合建造儿童主题商场；若建在高校附近，则适合文化艺术类主题，可以引进密室、鬼屋等价格不高又相对新奇的业态。
其次，要预留调整空间，以便适时调整。任何类型的商业，都不可能一开始运营就达到最佳的状态，需要不断调整；另外，消费者的偏好会不断发生变化，也要对症下药。因此，必须要预留15%左右的空间，便于有需要的时候调整。
2、建筑等硬件指标要符合具体业态的使用标准
无论多好的业态规划，终究还是需要建筑物本身去承载。这里面有非常多的坑，开发商们一掉再掉。
比如物业布局不考虑居民出行习惯：某开发商的商铺2012年交房，虽然现在项目及周边入住已较为成熟，但鲜有商家愿意承租，因为其商铺位是沿城市快速路一侧分布的。
有些建筑标准不符合业态要求。某社区商业，开发商前期花了很大力气把商家招进去，但一年之后，商家就流失了大半，剩下的则集体抗缴物业费，起因就是烟道设计不合理，餐饮类商家根本没法做生意。
3、主题主题主题！形成合力才能实现差异化
虽然互联网打破了传统物理界限，但是以家庭消费，社交需求和个人休闲为场景的社区商业还是有吸引力。
早点摊位，菜店水果店，小超市，银行网点，快递柜，美容美发，还有SAP会所和社区诊所等等，这种满足生活最基本需求的业态，确实是社区商业pk电商和综合体的有力武器。但仅仅靠这些还不够。社区商业必须要有鲜明的主题。
设计重点
好的商业设计必须以优秀的商业规划为基础，商业设计的真正魅力所在，就是通过建筑、景观、标识、艺术等多专业的统一设计来创造一种环境，能让顾客停下来、留下来，让顾客乐意来。优秀的商业设计可以激发消费者的消费欲望，让人们享受自由购物的乐趣。当人们深深陶醉于这种体验氛围时，整个商业地产的潜在价值也将会可持续地成倍增长。
1、动线设计
动线设计直接影响商业后期的运营效果。商业面对的人群较广，动线种类相对复杂，必须对人流、物流、车流等不同类型的动线进行合理组织。提供便捷的交通环境是商业高效运转的必要条件。不仅前期规划设计要考虑这一点，后期的管理与经营也必须同步跟进。许多商业的失败不是因为设计问题，而是缺少与规划设计思路一致的高效、系统、现代化的管理手段与设施。
2、首层平面设计
对大型商业来说，首层平面的设计很大程度上关系到其商业价值能否跃升。首层商业直接与外部环境相连，最先与人接触，不仅承担着商业运营管理功能，而且是人流集散点、垂直交通与水平交通的节点、室内外空间的交叉点。可见既要满足商业通达性的需求，又要创造良好的商业环境，使其价值最大化，首层平面设计可谓重中之重。
3、地下车库特色设计
对于商业来说，地下车库往往成为接待顾客的“第一大堂”，停车需求是否被满足，是否有明确的区域划分和标识系统，是否足够方便也逐渐成为人们是否选择该购物场所的重要因素。
4、地下空间增值开发
对于商业来说，地下一层甚至是地下二层空间都存在潜在的商业价值。利用立体化交通组织，通过下沉广场、中庭空间、光线、广告导识、特色业态等多方面设计因素引导人流自然进入地下商业空间，打造地下商业氛围，充分发掘其潜在价值。
5、商业设计之体验式空间设计
好的空间设计可以有足够的冲击力和吸引力。而我们所追求的空间有一个共同特质——强调人在其中的“体验性”。因为传统商业模式的价值优势归根究底就在于体验式消费模式。随着社会的发展，人们对情感沟通的需要将远远大于物质消费的价值。所以，精神层面的消费需求前景无可替代，体验式空间的开发至关重要，它已经成为商业项目成功与否的重要标准，时间消费、精神层面的需求将是未来商业的发展方向。
6、室内外空间的互动性、连续性
在商业设计过程中，不容忽视的是外部空间的设计以及室内外空间的互动与交流，包括灰空间的利用。其核心是创造出舒适、有趣而且充满活力的开放性空间。现有许多商业室外空间预留不足或者处理方式简单、生硬，没能与商业形成良好的沟通，这些都为后期商业运营埋下隐患。
事实上好的商业设计不仅是做“点”，而且要做“面”，要充分利用商业外部空间，将其与商业本身统一设计，同时结合景观、标识、色彩、形象艺术等专业一体化设计，让商业感染力不断扩大延伸，甚至影响周围的城市环境，如此，商业对人的吸引力才会更强。
案例解析
1、日本ODAKYU湘南GATE购物中心
仅拥有1.26万平方米经营面积的ODAKYU湘南GATE购物中心，改造前效益在集团内与其他项目相距甚远，改造后“首发”9天内便突破5亿日元销售额（约3200万人民币），而其所在商圈还集中了众多“竞争者”。
关于项目
ODAKYU湘南GATE改造之前是位于藤泽站南侧的小田急百货藤泽店，面对“生存危机”，从2018年6月开始，进行了10个月左右的大规模工程改造，将传统百货升级为新形态购物中心，并改名为ODAKYU湘南GATE，总计8层，卖场面积约1.26万平方米，共包含65家专卖店铺。
项目明确提出了自身“My Favorite&3rd.Place”的概念，希望人们将这里视作一个“舒适的第三空间”，可以与家人、朋友一起轻松就餐、短暂休息，并值得分享。这一理念与新引入的店铺也正“投人所好”,ODAKYU湘南GATE开业仅9天的时候，销售额就达到了5.13亿日元（约3200万人民币），吸引了大量周边消费者慕名到访。
如果仔细探究，可以发现，尽管场子小，但精心规划的楼层设计、得以突出的本地味道、丰富多元的餐饮选择、细致入微的服务感受一个也不少。
最大化区位优势
藤泽站，是本地最重要的交通节点之一，JR、江之岛电铁和小田急线在此三线合一，ODAKYU湘南GATE则正是其上建筑，可达性十分便利。
据统计，临近ODAKYU湘南GATE的JR南口站前广场有近17万人可转化为潜在客源，北口站前广场潜在客源数量约为11万人。为了将相对可观的客源基础转化为真正进店的顾客，项目特意架设了天桥进行交通引流，最大化释放区位优势。
此外，电车站、公交车站、出租车站等紧绕周边，保障了客群的往来通达。
主题楼层，本地生活风情的体验场
离藤泽车站不远的江之岛，将是2020年东京奥运会的帆船比赛会场，加之整个地区临海的休闲氛围，“突出湘南特色”成为此次ODAKYU湘南GATE转型中格外重要的一环。
在整体空间中，顾客随处可感受到湘南独有的“海的味道”——海水的浅蓝色、浪漫轻松的浅粉色、船只的原木色，给人以朝气活泼、愉悦洒脱的休闲感。
与原先相对老气的百货印象形成反差，更轻松接地气的活力氛围、时尚精致的内部装潢，让ODAKYU湘南GATE一经开业便受到年轻人的追捧。
围绕人们近年格外看重的餐桌文化、餐饮场景、生活方式、生活服务等内容，项目以“层层有主题”的方式，组合起不同的主力店铺，突出各层不同的文化概念，吸引人们在各层各处“享受生活”，明显增加顾客停留时间的同时，也实现了各层客流量和楼层价值的均衡。
■ 公共社交空间：6楼
以“促进人们之间的交流和沟通”为主题的6楼，将被打造为藤泽市市民图书馆和画廊等公共空间，计划于2019年7月亮相。市级公共设施的出现，增进了商场与城市之间的联系，将与更多居民的日常生活绑定在一起。
■ 更丰富的服务：7楼
7楼以“提供丰富餐饮和服务”为主题，整合了更多餐饮品牌，形成了湘南GATE Dining餐饮空间，引入了烤肉店“牛兵衛草庵”等人气店铺。3楼和7楼的两处主题餐饮空间，营业时间也比商场整体闭店时间延后2个小时，为晚间消费顾客带来更多便利。
7楼的店铺还包括小田急不动产“解忧”门店、小田急藤泽牙科诊室、小田急百货店年中年末礼物特设专场空间等。
7楼的一些空间也可以被用作“活动广场”，举办研讨会、社群活动、商品集市等。例如此前3月22-26日，这里组织了“Beach Party湘南”的活动，区域内一些手工达人、设计师在此展售原创设计、制作的首饰、生活用品等，并可以指导顾客现场制作，受到欢迎。
ODAKYU湘南GATE楼顶还设有一个小型五人制足球场。
可以说，通过从整体到各个楼层的主题式打造，富于当地特色的生活风情，不仅增加了商场与本地居民之间的亲和力，也让这里成为向外来游客展示本地魅力的场所，吸引人们在此停留、体验，促成销售成交也便水到渠成。
细致入微，隐形服务创造的舒心感
比起大张旗鼓、眼花缭乱的营销活动，一间商场最高境界的“营销”方式，或许就是细致入微却令人难忘的服务。日式服务“一切以顾客为中心”的理念，同样体现在ODAKYU湘南GATE对细节服务的打造上，方便、贴心、舒适，让人不禁愿意在这里多走走、多坐坐，从而创造更深刻的印象。
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