商业地产逐渐进入存量时代，差异化和运营效率的提升成为购物中心突破经营瓶颈的主要方式，也成为调改升级的主要目标。虽然各个购物中心改造的重点不同，但都希望能够通过调改升级来提升坪效，增加整体收益能力。坪效的提升也成为检验商业项目改造是否成功的重要标准。

　　加拿大安大略省伦敦市的Masonville Place是改造后坪效提升的商业范例。通过商业空间设计优化和业态品牌的调整，从不知名的区域型购物中心，一跃成为加拿大排名第13的商业项目，Masonville Place做对了什么？

　　Masonville Place 位于加拿大安大略省伦敦市，共两层高，商业面积63700平方米，是当地的区域型购物中心。Masonville Place 开业于1985年，在经营的30年中未曾进行过改造。

　　2015年，Masonville Place 的商业形象已明显老化，主力店 Target 及 Sears 连锁百货在世界零售业下滑的境况下受到波及，相继因经营不善或破产等原因撤出 Masonville Place，导致大面积店铺空置，Masonville Place 的改造就此展开。

　　Masonville Place 在改造中加盖了约1万平方米的商业面积，总面积由5万平方米增至63700平方米。除此之外，改造还涉及到商业形象焕新与重新招商，改造总投入约7千7百万美元。Masonville Place 改造效果明显，2017年重新开业后的坪效提升了近10%，由改造前的855美元增长至933美元；

　　同时，改造后的 Masonville Place 首次跻身加拿大全国购物中心收益排行榜，居第13位。那么，Masonville Place 是怎样获得成功的？在商业地产存量时代，Masonville Place 的案例能带给我们哪些启发？

　　商业空间整体形象提升

　　善于利用自然光，营造空间舒适感

　　更多利用自然光而非人造光源是商业建筑设计的趋势之一，Masonville Place 遵循这个设计趋势，将购物中心原本的玻璃穹顶面积加大，让更多自然光射入，使其承担更多购物中心的日间亮化任务。

　　自然光线的射入能带给消费者积极的心理暗示，即这个空间关注人的本性，且关注节能减排、保护环境，从而给消费者带来舒适和轻松的感觉。

改造前的玻璃穹顶

改造后增设的玻璃穹顶

　　提升地砖亮度，营造空间放大感

　　改造前，Masonville Place 的地砖还是上世纪80年代被广泛使用的地砖铺设风格，使用大量米色及棕色，且利用棕色地砖铺设出不同造型。这样的购物中心地砖整体视觉较暗，会给人以空间缩小的视觉感受。

　　改造前的地砖

　　改造后，Masonville Place 选用意大利白色及浅灰色瓷砖，将大面积地面用白色地砖提亮，仅用浅灰色勾勒动线边缘，为购物中心带来空间放大的视觉效果。亮度较高的新地砖配以自然光线，Masonville Place 给消费者营造了开放通透的心理感受。

　　改造后的地砖

　　增设入口，提升重要品牌展示性

　　改造前，Masonville Place 将主入口设置在面积最大的店面 Sears 百货处，使 Sears 百货成为最先承接客流的空间。

　　改造后，Masonville Place 增设了两个入口，一个直接连通 The Rec Room，另一个入口两侧是 Zara、H&M 以及其他服饰首店，且在入口处展示了 Zara 和 H&M 标识，强调其主要品牌的地位。

　　入口是项目流线的重要节点，其对游逛路线的引导会在很大程度上影响店铺的流量。Masonville Place 的新增入口不仅服务于首要品牌，同时也强调购物中心功能分区，从不同入口进入商业空间即可直达百货、快时尚及休闲娱乐空间。

Masonville Place 楼层图(一层)

Masonville Place 楼层图(二层)

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