商业定位难、招商难、运营难、管理难、揽客难、收租难、招人难。
社区商业更难，难在客流不足。
不过，再难的也有路。
过去我们处于供不应求的物质商品短缺时代，现在已经进入完全的产能过剩、供大于求的物质相对丰富时代。
商业经营思维不能再停留在商品组织与物流组织，这已经不再是商家和客户的痛点，商业经营思维必须转换到需求侧上来，在满足人性需求的本质上创新思维。
社区商业的优势在于客户定位精准、商业贴近客户，如果社区商业能够抓住人性需求，就有机会在商业竞争中脱颖而出。
人性喜热闹、爱互动、图享受、有爱心，这应当是社区商业的最大机会。
1
热闹为要——闹市需要增铺
社区商业受到体量约束，引入品牌商家一般只有数十家，这也意味着它所能提供的业态和服务是相对不足的，这是社区商业的硬伤。
因为体量不够大，业态不够丰富，品牌商家不够多，对客户的吸引力就不够强，很容易陷入冷清。
社区商业为什么不能做大一些？
这是因为社区服务半径有限、周边客群不足，很难满足大中型商业体日均3万人次的客流量，也很难满足商家的销售额期望，吸引品牌商家的难度较大，特别是难以吸引一些知名度高、聚客力强的大品牌。
如果业态不丰富，就会导致商业体内业态的重复。
如果一个商业体内单一业态占比达到30%以上，一定会造成相似的、重复的品牌业态激烈竞争，从而降低销售单价及其坪效。
一些社区商业餐饮业态占比达到50%左右，这意味着社区商业找不到更好的业态，而大量同类餐饮商家聚集，一定会造成激烈竞争、业绩不均、你死我活、频繁撤铺的。
同时，很多开发商不愿意自持更多的商业面积，以免沉淀太多的现金流，毕竟，商业运营需要慢工出细活，绝大多数开发商难以沉下心来。
当然，商业设施需要按照政府规划要求配置，所以许多开发商更愿意贴着政府规划指标下限要求，尽量少地配置社区商业。
因此，社区商业要想成功，就必须要在小体量、少品牌中寻求突破。
如何突破？
增铺为要。
要尽量切分出更多的商铺，增加商铺数量，以丰富社区商业的业态。这在业态规划和商业设计时就应当作为优先项考虑。
业态越丰富，品牌商家越多，可逛性越强，商业就越热闹、越兴旺。
铺位越多，面积就越小，总价就越低，商家的投资回报率可能就更高。
同时，商家租金承受能力更强，租金单价未必会低，也就意味着在同样面积下的社区商业总租金未必会减少。
菜市场的切铺简单务实，是值得借鉴的。每个铺位都很小，租金不高，菜价就便宜，薄利多销，就能吸引更多的客流，人越多、菜场越热闹，当然就兴旺发达。
社区商业的业态规划还要贯彻广而杂的原则。
社区商业品牌不能少而精、高大上，要着眼于社区居民的便利性、日常性、重复性的本质需求，品牌必须接地气，原则上还要尽量避免同类品牌的重复引进。
比如，杂货店、便利店、洗车店、理发店等都应只此一家。
菜市场的菜品种类丰富、一应俱全，重复的菜品、业态也很少，竞争良性，商家都尽力做好自己的产品。
有了更多的商铺，社区商业就可以着力打造热闹氛围，提升可逛性。
商铺杂而乱、小而散是社区商业的短板，实现与购物中心相似的统一企划、统一氛围、统一节庆、统一活动，有利于形成热闹的商业氛围，有助于把小区里的居民吸引出来。
农村集市的人山人海，其实并不完全是为了以物易物、采买采购，更重要的是，集市成为一种节庆，成为孩子玩耍淘气、邻里街坊互动的最好场景。
热闹是社区商业追求的完美场景。
如果社区商业能够热热闹闹、人流如织，还怕没有生意吗？
2
互动为纲——粘性来自熟络
物以类聚、人以群分，其背后的逻辑就是人性本质需求——互动，寻求思想的共鸣和行为的协同。
在上篇中，我们提到，社区商业的主要客户只有三类：未上学的幼儿及其父母、没有孩子的年轻人、老年人。
如何让他们互动起来？
幼儿不便经常离家远出，社区商业的儿童乐园恰恰是满足这些幼儿的理想场所。
儿童乐园既需要让不同年龄的幼儿开心地玩耍，同时还要满足年轻父母寓教于乐的愿望，单纯的骑木马、坐小火车的吸引力越来越低，碰碰车、水生动物馆、交通小镇、职业体验馆则越来越受到家长的欢迎。
在这里，孩子们一起互动、模仿，学习规则、谦让、互助，亲子游戏更是父母孩子的最快乐时光——这是互动的魅力。
没有小孩的年轻人下班之后会去哪里呢？
美丽、时尚、享乐是时间富裕、精力充沛的年轻人的追求，结伴逛街虽不嫌远，但社区商业可以提供更便利、更熟悉、更便宜的互动型业态。
爱美的去美容美发美甲店、自恋的去咖啡馆服装店、贪吃的去火锅店茶餐厅、好玩的去电竞馆、喜动的去健身房，反正离家近、不怕晚，关键是可以结伴互动。
老年人越来越重视有质量的健康生活，很多老年人已经帮助子女买了房，除了医疗，他们几乎没有其它大宗消费，而他们的退休工资几乎不低于年轻人，他们的消费观念也在转变，保健品已经退潮，健康休闲旅游成为他们的时尚。
老年活动中心、按摩理疗馆、足浴店、旅行社都是老年人可以经常光顾的地方。
在上海社区小路上经常看到旅游大巴车等候着成群结队的老年人，这让害怕寂寞的老年人找到互动的机会，未来，上海的老年人生活方式也会向二三四线城市延伸。
提供有利于互动的空间，创造方便于互动的氛围，这是打造社区商业粘性的价值所在。
社区最大的价值不仅在于便利，更在于人际熟络，长年居住、工作、生活在一起，有心人很容易变成熟人，熟人更有利于互动，邻里关系成为社区互动的最好纽带，集中型的社区商业更是邻里互动交流的理想空间。
如果因为共同的爱好、共同的情趣、共同的愿望使社区之内的邻居走到一起，并且持续相约相聚，这种黏性就是长久可依赖、并且会持续增长的。
互动还可以产生需求，好产品、新服务的信息往往在现场交流中得以传递，新需求也由此产生。
商品需求、服务需求、商家口碑往往都在互动中悄然形成，需求不足、口碑不好的社区商业几乎都是快速死亡的。
商业需要持久的粘性，而互动意味着彼此互相需要的粘性，也意味着持续不断的重复（频次）。
3
服务为重——社交创造需求
新一代社区超市进化为“休闲快餐饮+生鲜+便利店+特色服务”，有的直接定位于社区创新服务业态。
日本的全家便利店+卡拉OK，不仅吸引了年轻用户，也让一些怀旧的中老年顾客成为了它的主要客群，店内适合中老年人的食品也因此销量大增。
超市蔬菜货架变成了“新鲜菜园”，顾客可以自己采摘，孩子可以学习认知。
超市鸡鸭鱼龟即买即杀、即买即洗、即买即煮，净菜熟菜、现做现吃，大大便利了顾客。
附设药房、按摩区和聊天区的银发族用品店，甚至还可以有棋牌室，聚集人气、创造互动。
便利店设立儿童游戏区和休息区，备有泡牛奶的热开水、哺乳室、尿布换洗台，小服务可以换人心。
服务即是社交。
这些服务业态不仅是生意场所，而且是社交平台。
一些成熟社区的居民与社区商家形成了非常熟悉、相对稳固、比较持久的社会关系，社区商业因此成为熟人社会的粘结剂。
比如，过去的开锁铺就是熟人机制，因为熟悉，所以信任。
信任是可以转化为生意的。
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