社区商业为主
缺少大型购物中心
记者注意到，在万达广场、广百广场等大型购物中心开业以前，金沙洲商业比较落后和分散，以社区商业、商业街和裙楼商业为主，成规模的大型商业项目较少。以国昌·新城市广场为代表的集中式商业无法满足当地人群的主要消费需求，随着近两年万达广场、广百广场、金润广场的亮相，慢慢提高了区域消费水平，但单个大型商业体辐射范围和支撑能力有限，从整个区域来看，其商圈氛围尚未形成，居民消费外流仍是一大问题。
上述业内人士指出，以往金沙洲商圈未着重开发的时候，当地的居民消费不便利，社区商业智能满足当地居民的生活需求，而逛品牌店、周末游玩只能到广州市区，但金沙洲一度被称为“堵城”，交通不便出行，这也就造成了当地市民消费的缺失。随着住宅楼盘的增多，人口猛增，商业空白的格局越来越明显，基于金沙洲商圈的发展和当地居民的消费需求，在当地空白商业的发展阶段，各大商业体进驻金沙洲也成为了理所当然的事。但需要注意的是，近两年金沙洲交通越来越便利，带动人流向外走。因此如何留住消费者，是目前金沙洲商业急需解决的难题。
商业分析机构分析师梁荣德也指出，长期以来发展滞后的商业市场似乎并不能很好的吸纳这些需求量，所以激发了当前金沙洲多个购物中心新兴发展，而大体量、大面积进驻，已经成为开发金沙洲的主要手段。
核心商圈竞争激烈
新兴商圈成关注焦点
从今年3月广州k11的正式亮相，广州核心商圈的的商业项目已逐渐趋于饱和状态。目前天河路商圈汇集了正佳广场、天河城、万菱汇、太古汇、天环等购物中心，珠江新城商圈汇集了高德置地、国金天地、花城汇、k11等，领土已逐渐分割完毕，各大企业不约而同地把目光放在了广州周边的新兴商圈中。
其中，新世界中国继广州k11开业后，随继就将目光瞄准了新型商圈，在广州北商圈建设新购物中心云门NEWPARK。新世界中国地产有限公司华南-广州及佛山区域副总监梁国强接受采访时表示，云门NEWPARK项目位于广州地铁二号线、三号线和年底通车的14号线三地铁交汇核心点，是广州北唯一的超50万平方米的商业综合体，将辐射周边5公里范围内约50万高素质，高净值的消费人群。
另一方面，新兴商圈的消费潜力也是有目共睹。同和金铂天地总经理林勋秋说：“同和金铂天地在2017年首次的升级改造后，通过丰富的互动活动与引入多元的新颖品牌，人流量得到明显增长，足以见得同和城区商业的可塑性。”记者了解到，金铂天地新项目也将在落地新兴商圈嘉禾望岗。
第一太平戴维斯报告指出，预计至2019年，广州非核心商圈的购物中心建筑面积占比将由目前的56%升至62%。该机构10月发布的《2018年第三季度广州房地产市场概述》则指出，预计第四季度将有三处优质零售物业入市，分别是位于嘉禾望岗的岭南新世界、位于金沙洲的金沙洲永旺梦乐城以及位于天河的天河万科广场，总共为市场带来超过35万平方米的新增供应，而这三个商业项目均位于新兴商圈中。金沙洲商圈作为新兴商圈，加上其自身条件，自然而然成为了企业关注的焦点。
拼体量还得拼“内功”
差异化发展留住消费是关键
随着各大商业体的入驻，金沙洲商圈的雏形正逐步形成。但是，当商业项目逐步增多、扎堆，有助于商圈发展的同时也有可能带来激烈的同质化竞争。未来，金沙洲片区规划重点发展总部经济、现代商贸、电子商务、科技创新、商务服务、文化旅游等现代产业，金沙洲的商业体也该朝着什么方向发展?在体验式经济的当下，各个商业项目如何真正将体验落地，打造专属名片，实现“百花齐放、各有所长”?
避免同质化竞争
打造专属名片
当商业项目逐步增多、扎堆，有助于商圈氛围的营造和金沙洲商业的发展，但同时也有可能带来激烈的同质化竞争。记者注意到，目前金沙洲大多数购物中心都是以常规模式为主，以引来品牌为主要导向力，例如永旺梦乐城在170个品牌中，引进了百余家当地的首个品牌。业内人士指出，在早期发展以品牌为吸引点，打造自身的个性化差异化确是可行，但随着进驻的商业中心越来越多，引进的品牌难免有重叠，届时优势将不存在。
戴德梁行的报告中表示，随着广州零售市场不断发展，未来大量新增供应下，市场竞争将日趋激烈，现有优质商业应当加快业态升级和品牌调整的步伐，深耕体验消费，凸显品牌个性，以保持项目的竞争力。
广东省商业地产投资协会常务副会长、第一商业网总裁黄华军认为，大商业体量的商业项目短时间内在金沙洲相继亮相，预示着未来金沙洲的商业竞争将异常激烈。各大商场要找准自己的规划定位、组合好自身的商业业态、走出一条特色化、差异化、主题化的路，避免同质化，形成一个全新的商圈。
亚洲购物中心协会副主席郭增利则说：“在以存量为主、增量为辅的新市场环境，购物中心比拼的更是“内功”。消费者已从过去物质满足阶段进入到一个追求品质的阶段，在这个时候，购物中心通过品牌商的吸引力来提升购物中心的吸引力的做法恐怕不行了，以精神享受作为驱动力的新型商业诞生了。如何去围绕人、商品、设施为核心，拓展服务内涵，建立一个全新的服务系统，这是每一个开发商、品牌商都需要思考的问题。”
如何留住居民消费？
吸引周边客源是关键
一度被誉为“堵城”的金沙洲，近年来随着交通的改造相对已相较便利，居民不再是出城难。但是，梁荣德指出：“交通便利了，也会带动人流向外走。若金沙洲商圈未能形成自己的特色，吸引外来的客源，原本便捷的交通不但不能将消费辐射能力扩大至更远的范围，还会进一步推动客源的流失。因此如何留住消费者，是目前金沙洲急需解决的难题。”
广东省商业地产投资协会会长、广东省流通业商会执行会黄文杰也表示，地铁、高速路等便捷交通，对金沙洲商业来说其实也可以是“双刃剑”，可以把人更方便地带来，也能带走，如佛山祖庙商圈，当年广佛地铁通车后，该商圈并未能马上做旺，而是一度出现客源流失的现象，庆幸的是随着商圈的不断调整，才开始慢慢吸引佛山客源回流，甚至吸引了广州客来消费。这方面，金沙洲商圈的项目，可以从中吸取教训。
黄文杰说：“广州商业不断趋向于饱和状态，要求商业项目形成特色与竞争对手有所区别，并通过独特的商业形态去营造属于自己的生存空间。金沙洲商业要进入良性发展轨道，最好先放缓脚步，控制后继供应的增长速度与当地常住人口的增长幅度同步，以保障商业项目有必要的消费基础。另外，加大金沙洲的配套投入，改善交通真正实现与广佛两地的无缝对接，为吸引更多周边客源提供可能，同时金沙洲的商业项目从一开始要做好科学规划，吸引更多知名品牌和商家落地，提升项目的消费辐射能力，留住当地消费者的同时吸引更广阔范围的客源。金沙洲的人口聚集速度在未来几年还会快速提升，有机会形成广州整体商业地产的次级商圈。”
（来源：信息时报 记者 陈雅菲）
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