在羊城广州，体育西路地铁站由于爆棚的人流量，常被戏称为“地狱西站”，这里的日人流量可达60万人次。
从“地狱西站”D出口走出来，转个小弯便能看到包裹着银灰色幕墙的天河城购物中心。“天河城(TEE MALL)”的标识鲜少人会感到陌生，因为它的身上戴着“中国第一商城”的光环。
天河城购物中心诞生在1996年2月，彼时国内并没有所谓的购物中心，所在的广州天河片区也只是一片名为“苗圃”的荒芜之地。如今，逾20年过去，全国各地一大批不同规模的购物中心如雨后春笋般拔地而起，商业地产早就成为香饽饽；曾经平平无奇的“苗圃”上也已崛起商业金矿——天河路商圈，在全国十大购物中心里天河路商圈占了三个席位。
作为开荒者的天河城，二十年来仍旧风光无限。在最新公布的一项数据里，今年上半年天河城广场租金达5.32亿元，排在上海恒隆广场、成都IFS之后，与后者差距仅有0.47亿元。
有文章曾这样形容它：天河城是后来造MALL者必定朝拜的“圣地”。有意思的是，目前看来，这样的“圣地”似乎有着连锁化复制的可能性。
去年6月，天河城集团实现北上掘金，在天津和平区金街造起的天津天河城正式开业；而在有着广州第四商圈之称的万博商圈，也即将迎来番禺天河城的进驻。
20年商圈进化史
当人们盘点起中国商业地产的发展脉络时，广州天河城注定是一个无法忽视的时代标记。
90年代的广州天河路是怎样的？在《中国第一MALL解析》这本书里，作者将其形容为“一片充满无数可能的荒地”。
当时，天河体育中心正南方的这片地方被叫做“苗圃”，在许多老广州人记忆里，大概怎么也想不到，这样的一片荒芜、毫无商业气氛的种菜之地竟会长出大商业，甚至于拉开国内购物中心时代的帷幕。
1992年8月，这片荒地上奠下“天河城”的基石；1996年2月，敲锣打鼓，天河城一大一小两间店打开店门，迎来第一批顾客。
在之后的十几年间，天河城已然成为一个坐落于广州城市新中轴线上、占据天河商圈的中心位置的大型购物中心，日平均客流量达到30万人次，节假日客流量一天可超80万人次，且20多年来营业额一直位列全国前茅。
直到今天，它仍旧是购物中心业内长久的谈资和深研的标本。最为津津乐道的是天河城集团以8.4亿元股本金，举债9000万美元建成的天河城广场，在7年发展后就还清全部银行借款，12年后就收回投资回报。
在被高赞为“商业神话”的背后，除了选址上的得天独厚、轨道交通的红利，以及商户组合成熟、商圈辐射成型等因素，值得一提的是只租不售、产权完整的运营模式。
观点地产新媒体了解，天河城购物中心的商铺产权采取的是不容分割的模式，只能租、不能卖，保持产权完整。据悉，天河城广场的租户受严格的租约约束，且须接受物业公司的统一管理。
不过，在购物中心实现盈利的漫长过程，全自持模式虽然有利于购物中心保持统一规划与打造品牌形象，但也考验着开发商强大的资金实力与投资心态。直到今天，天河城还是维持这种只租不售的商业模式，亲自引进主力店、运作全业态。
数据显示，从开业至今，天河城的租金收益已增加逾6倍，年均报酬率超11%。
然而，天河城要书写不老神话并不是一件容易的事。
近年来，中国购物中心呈现喷井式发展。据报告显示，截至2017年底，全国大中型购物中心项目数量已超过4500家；同时，2018年上半年，全国新开业购物中心已达203个。有数据预测，到2025年中国购物中心数量将达到10000家左右。
同时，在广州商圈内竞争同样激烈，尤其是天河城所在的天河路商圈。以天河路为核心轴线，在不到一公里的沿路聚集了天河城、正佳广场、太古汇、天环广场、万菱汇等大型商业综合体。其中，前三者多年位居中国购物中心销售额排行榜前十。
在这样的竞争下，尽管仍在购物中心第一梯队里，但天河城购物中心近几年销售额和利润增长幅度较小，租金收入增速也有逐年递减的趋势。
在控股公司粤海投资公布的半年报中，这一情况似乎有所好转，2018年上半年，天河城购物中心实现租金收入5.05亿港元，在近三年内首次实现同比增长，期间平均出租率接近99.9%。
面对零售新业态出现、购物中心喷涌而出的景象，天河城也在近几年探索转型升级，按照市场定位调整场内经营品牌及业态组合，包括引进休闲服务及体验式店铺，迎合新的消费习惯和氛围。
对于天河路商圈的崛起与竞争，天河城集团董事长黄启宁曾表示，其一方面带来压力，另一方面也带来了更多客流与机遇。在他看来，商业地产已由粗放型进入调整期，购物中心逐渐由“单打独斗”转向“商圈聚集”，实体商场要靠聚堆才能保持影响力，反之位置偏远、孤零零的项目则难以做好。
对天河城来说，积极融入商圈、借助商圈聚集效应，或许也是其应对商圈化竞争的有效方法之一。
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