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前言
商业地产市场，作为服务与消费升级的重要载体，面临新一轮的发展机遇。2017年，得益于城镇居民消费水平的提高，国家大力推进创业创新等举措，及“坚持房子用来住，不是用来炒的”政策基调下，商业地产市场及运营呈现了差异化的特性。从市场特征看，商业地产销售面积保持较高增速，特别是商业营业用房销售面积增长加速，但商业地产的投资与新开工规模下降明显，且降幅持续扩大。市场布局方面，一线城市及核心二线城市仍为布局热点，但是对比上一年，增量有所下滑。市场结构方面，市场集中度持续提升，市场转型加速。同时，商业地产市场持续转型背景下，商业地产企业的运营尝试了诸多创新，呈现出差异化的运营特征。
商业地产市场特点
1．整体规模：投资与新开工下降明显，销售规模维持稳定
2018年上半年，经济运行延续平稳态势，经济结构持续优化。在此背景下，商业地产开发投资额和新开工面积则呈同比下降态势，而全国商业地产销售面积保持高位，特别是商业营业用房销售面积仍保持同比增长。
1.1供应端，商业地产开发投资同比下降，新开工降幅持续扩大
从供应端来看，商业地产开发投资同比下降，新开工降幅持续扩大。2018年上半年，商业地产开发投资额9688亿元，同比下降9.9%。且商业地产的开发投资额占整体房地产的比重继续下降，由2017年同期的21.2%下降3.8个百分点至17.4%，其中商业营业用房占比下降2.7个百分点。新开工方面，上半年商业地产新开工面积11956万平方米，同比下降8.1%，商业地产新开工面积占房地产新开工面积12.5%，延续2016年以来的下降趋势，其中，商业营业用房占比下降幅度明显高于办公楼。
1.2销售端，商业地产销售规模保持高位
从需求端来看，商业地产销售规模仍保持高位。在政府提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”大背景下，各地继续加强市场监管，并执行差别化调控，从而市场需求外溢，资本向商业地产倾斜。且叠加城市居民消费水平的提高及大力推进“双创”等重要举措，2018年上半年期间全国商业地产销售额及销售面积仍保持增长态势。2018年上半年商业地产销售额达8609亿元，与2017年上半年同比增长2.59%，其中办公楼2837亿元，同比下降3.2%，商业营业用房5772亿元，同比增长5.7%；销售面积达7206万平方米，与2017年上半年，同比基本持平，其中办公楼1949万平方米，同比下降6.1%，商业营业用房5257万平方米，同比增长2.4%。
2．市场布局：一线城市及核心二线城市新增商业规模有所下降，但仍是布局热点
2018年全国拟开业大型商业项目约937个，商业体量高达8400多万平方米，数量、体量比2017年开业项目分别下降约3%、14%（2017年开业数量970个，商业体量9800多万平方米）。2018年，一线城市商业增量增速有所放缓，北上广深四大城市拟开业量合计88个，比2017年减少5个，商业总体量则减少近40万平方米。从四个一线城市看，上海、深圳相对更有活力。核心二线城市（包括重庆、西安、杭州、苏州、宁波、成都、南京、长沙、天津、无锡、武汉、沈阳、厦门、青岛、大连15个城市），对比2017年开业数量、商业体量，均呈现下降，核心二线城市新增商业项目数量占比全国总数量的27.4%，比上一年减少33个，新增商业体量合计2367.84万平方米，占全国总体量的24.2%，比上一年减少近600万平方米。
3．市场结构：市场集中度持续提升，巨头争霸趋势进一步强化
近几年，商业地产整体面临经营困境之时，也是行业洗牌重新布局之时，行业具有运营及资金优势的企业通过资本收购、快速布局等方式迅速扩大规模，推动行业集中度提升，行业巨头争霸趋势进一步强化。
2017年以来，大型商业地产企业在商业规模及扩张速度方面具有显著优势。进入2018年以来，大型企业商业项目开业速度不减，仍在快速布局，其中万达将有39个项目开业，新城有18个吾悦广场开业，华润、保利各有9个项目开业。
商业地产企业运营特点
随着消费需求的转变，商业地产竞争加剧，商业地产企业通过不断的运营创新，提升项目运营水平，打造差异化运营优势。目前，以万科、龙湖等企业为代表的商业地产企业在商业项目开发运营管理方面呈现出以下显著特点： 共2页 [1] [2] 下一页 宜昌商业地产迎来第二春 新增吾悦广场等四大商业体 2018商业地产职场薪酬报告 华润、恒大、碧桂园都在做新零售 能拯救社区商业地产吗？ Distrii办伴再获殊荣 科技+服务+空间 激活商业地产价值 传统商业地产模式面临大败局，我们靠什么赢得未来？ 搜索更多: 商业地产 |
