龙湖集团控股有限公司副总裁胡若翔
感谢主办方观点的邀请，今天我跟大家分享的内容可能稍微微观一些，简单给大家介绍一下龙湖双轮驱动的发展模式。
龙湖集团是2017年明确了四大主航道业务，分别是：地产开发、商业运营、长租公寓以及物业服务，接下来我们会进一步强化这四条主航道业务的发展，当然创新业务龙湖也一直在尝试，包括酒店、产城和养老。
龙湖第一个养老项目会在今年10月份在重庆开业，我们采取的运营模式是养老公寓的形式，我们也希望通过先行打版，提升机构运营与服务的能力。这些创新业务的比例还不大，还处于打磨的阶段，当然也不排除未来会形成新的主航道业务。
龙湖一直强调有质量的增长，我们的目标是在未来几年，销售规模和核心净利润每年都能实现20%以上的增长。
这是去年四条主航道业务的业绩，C1是我们地产开发的业务，去年销售规模突破了1000亿，今年对外的目标是2000亿，是能够确保完成的，对地产开发这项业务，我们的目标是稳定在行业前10，也不会追求太高的规模。
C2是商业运营的业务，去年租金收入超过25亿，累计开业的项目超过26个，对商业的目标是力争进入行业前5。C3是长租公寓，这是我们最新的主航道业务，经过去年一年的发展，截止到去年年底累计开业了1.5万间，进入了17个城市，今年的目标是新开业5万间。
对长租公寓这项业务我们的目标是力争进入行业前三。C4是我们的物业服务业务，截止到去年年底，我们的合约管理面积超过2亿平方米，管理的户数达到173万户，对于物业服务的目标，我们还是希望稳居行业前10。
再详细看看我们的地产开发业务，对后去市场判断，我们有两个判断，第一，我们认为市场的不确定性是非常大的，调控模式从原来中央的一刀切调换到因城施策，分城调控，有些热点城市从量价关系、成交趋势来看，市场已经在见顶了，但是突然调控政策一加码，在一二手房价格倒挂的情况下，政府还要参与摇号，激发了更多的需求，拉长了房地产调控的周期。
同时地方政府被动调控，限制性政策随着市场轮动，力度从松到紧，控制范围不断加大，加大了市场的不确定性。因为各种政策的叠加效应是非常强的，再加上陆续出台的长效机制，我们觉得这是在共同加大市场的不确定性。
在客户维度，我们监测到的客户信息指数，可以看到市场的热度还在，但是随着市场的波动而变化明显，同样具有很大的不确定性。最后是企业端，我们看到在去杠杆的背景下，企业无论是资金压力还是资金成本都在快速上涨，所以无论是政策、市场、客户还是企业都在相互影响、交互博弈，共同加大了市场的不确定性。
第二方面是城市的轮动非常明显，由于城市的基础和调控的力度不同，不同城市在上涨的时点和持续的时长方面出现了明显的差异。从2015年至今，可以很清晰地把城市轮动分为四轮城市，轮一城市是2015年一季度到二季度开始快速上涨，这是以一线城市和四小龙为代表的，也迎来了持续的非常严厉的政策调控。
紧接着是轮二城市，在2016年年初开始，以杭州、成都、无锡、青岛这些强二线城市为代表，这些城市今年上半年还是比较好的，当然也看到这些城市在陆续进行调控政策加码，市场进入盘整期。轮三城市是2016年年底开始的，以重庆、西安、常州、沈阳这些城市为代表，这些城市今年上半年的市场依然非常火热。
轮四城市是今年年初开始启动的，这里面主要是以城市群里面的一些强三四线城市为主，像绍兴、汕头、湖州等等。今年轮二和轮三的城市市场非常火热的，这也是龙湖重点布局的城市，我们接下来也会继续做好相关的投资，确保业绩稳定增长。
截止到目前龙湖已经进入了40个城市，深耕7大城市群，我们基本上完成了全国一二线城市的全布局，在这两年城市轮动日趋明显的背景下，我们也抓住了一些机会。
2017年我们有5个城市的销售规模超过了100亿，今年预计会超过8个，这40个里面有1/4是三四线城市，对三四线城市的投资布局。龙湖的原则是精投资，我们以重潜力、轻投机为原则，把握好城市轮动的机会。
龙湖是2009年在香港主板上市的，在上市的前一年，2008年龙湖的销售规模首次突破了100亿，2017年销售规模首次突破1000亿。
从100亿到1000亿龙湖用了10年时间，龙湖以每年不超过销售回款10%的刻度，持续保持了另外几条主航道的投资强度，特别是我们对商业运营这条线，截止到目前龙湖已经获取了75个商业项目，将原始地价和建安加上，总投资达到了950亿。
右边是我们每年运营租金的收入情况，2017年我们的运营租金收入是46亿，今年我们的运营租金收入会超过70亿，到2020年会达到150亿，这里面有60亿是商业租金收入，60亿是物业服务，还有30亿是长租公寓收入，这部分的收入也是龙湖未来发展的一个重要的稳压器和跨越周期的重要保障。
下面看一下C2商业运营。先看看商业运营的投资布局。对于商业项目，龙湖一直高度聚焦于一线和强二线，并且在这些城市坚定地做规模化和网格化的布局，特别重点布局地铁上盖等重要的交通轨道节点，我们拿的75个项目里面，地铁上盖项目有18个，已经开业了26个，剩下的都在建设当中。
接下来龙湖的商业开业的速度会迅速增加，今年会新开三个，明后年我们每年会有超过10个以上的天街开业，到2020年龙湖旗下的商业开业数量会累计超过50个，商业租金的收入会超过60亿。
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