02
三四线缺好产品
更缺好的服务
引入麦当劳，搞好服务，深耕
此前，三四线城市积压了大量库存，甚至导致不少房企倒闭，在于缺乏好的产品。经过这一轮的去库存，以及各大品牌房企的杀入，三四线楼市的产品品质已经提高了不少，可是服务却依然存在真空。
引入麦当劳，对深耕三四线的碧桂园、恒大来说，是提升其服务品质的其中一环……巨大的人流量，也势必会推动产品的溢价。
一、三四线缺好的产品，更缺好的服务，引入麦当劳可升级配套
曾经，网上有一篇名为《我奋斗了18年，才和你一起坐在星巴克里喝咖啡》的网文流传甚广。这篇文章主要说的是农村学生想要追赶城里学生，融入大都市的生活，一路走来是多么艰难。
明源君注意到的是星巴克咖啡，为什么不是去喝其他的咖啡？因为过去多年来，在星巴克喝咖啡是一种身份的象征。那个时候，星巴克只在国际化的大都市里面才有，一般来说只有白领和小资才会去喝。
时至今日，星巴克似乎已遍地都是。可是，对很多三四线城市来说，依然较为稀有。麦当劳也是——特别是考虑到麦当劳此前在三四线开店极少。
在中国，全家打车体面去吃洋快餐的时代已经一去不复返，曾经是美式生活的潮流代表，如今有点让人觉得暮气沉重。而且，消费升级大潮下，洋快餐成为了很多人谈之色变的“垃圾食品”。
原本肯德基和麦当劳占据了国内连锁快餐市场的半壁江山，2014年情况开始“恶化”，至2015年两家快餐的市场份额缩水到了37.7%，还不如肯德基一家在2011、2012年时的市场份额。
倒是走“农村包围城市”路线的德克士和华莱士，日子过得还不错：近五年，前者市场份额微增2.2%，后者几乎与2011年持平。这说明，在“农村”（或者说低能级的城市）此类快餐依然拥有很大的市场。对充斥这粤利粤，营养炔线等的三四线城市来说，麦当劳即便不算高端，也还算得上是有格调的地方。
大概七八年前，明源君家乡的县城里开了一家名为麦肯基的快餐店，虽然是山寨麦当劳和肯德基的，但是同样的产品卖得却比前两者还贵，而且生意超火爆。时至今日，依然如故……
再举一个例子，作为衡阳市政府2016年重点招商引资项目，衡阳万达广场于9月29日正式开业。有当地居民的第一个想法是不知道王健林是怎么想的，竟然在一二线都不好做的时候还跑到三四线开店，而且店里似乎没什么大品牌撑场。
不过，衡阳首家拥有IMAX厅的影城、规模最大的儿童综合业态等，已经够了，衡阳万达广场开业当天，堵车堵了方圆几公里，还是让吐槽的上述这位当地居民不得不服。是当地人没见过世面吗？是，也不是。明源君一同事是衡阳人，其表示，其老家所在地的麦当劳24小时排队满座……
主要布局一二线的中海也与麦当劳合作了，这又是为何呢？这里面既有麦当劳不断升级满足一二线消费者需求的原因，又有中海和中信紧密关系的因素，事实上，由于背靠中信的各项业务正在探索与如何麦当劳展开合作，比如信用卡刷卡优惠，以及在麦当劳消费时赠送中信出版的图书等。
二、麦当劳可以带来巨大的人流量，拉升其所在区域房产的价格
引入麦当劳，除了能满足所在区域业主的升级消费需求，很多人可能还会想到，麦当劳是一家房地产企业。
根据各媒体的报道，1974年，麦当劳国的创始人雷·克罗克问得克萨斯州立大学MBA班的学生：“我是做什么的？”有人回答：“所有人都知道你是做汉堡包的。”雷哈哈大笑：“其实我不做汉堡包业务，我的真正生意是房地产。”
雷·克罗克这么说并非瞎侃。截止2016年底，麦当劳全球有超过37，000家麦当劳餐厅，基本都位于城市的黄金地段。
麦当劳各地的经营模式不同。37000家店中，约80%是授权经营（如下图），而在麦当劳总部美国，这个比例更是高达 90%。
▲来源：麦当劳、明源地产研究院
早在上个世纪50年代，雷·克罗克就与合伙人成立了一个房地产公，负责寻找适合的开店地点，并向地主租赁土地及房屋。连锁公司以20~30年的合约租得土地及店面之后，再将店面租给连锁店，赚取差额，典型的二房东模式。如此，只要承租的加盟商能够经营下去，麦当劳就可以赚取租金收益，而且随着物价上涨，租金也水涨船高。租金收入约占其授权经营收入的四分之一。
除租金外，麦当劳连锁加盟的方式要求加盟者支付加盟费用（2008年，个人想要获得麦当劳针对个人的传统式特许经营，需要800万的加盟费；到2015年，门槛降低，但依然需要200万）。由于加盟费在15年和20年内分次归还，这使得麦当劳坐拥大量现金，就像有钱的人只买房不租房一样，土豪起来的麦当劳对店面和土地也由租用改为购买。为了多买一点店面和土地，麦当劳还搞抵押贷款，放大杠杆。
就像我国十几年前买房的人们一样，因为麦当劳购买的大量房产的成本很低，而无论是房价还是租金都飞速上涨，使得其租金收入和资产总值都快速膨胀。再加上特许权使用费（按销售额抽取），构成了一个非诚给力的商业模式。
对于碧桂园、恒大来说，与麦当劳合作以后，不仅可以帮助原有的项目上升级商业配套，而且可以受益于麦当劳在选址等方面的专业能力。
例如，根据战略协议，碧桂园与麦当劳将利用各自在品牌、规模、客群、成本、网络渠道、产业资本以及人力资源等方面的优势，进行资源共享、优势互补。
麦当劳专业的选址能力毋庸置疑，但凡其看中的地段房价往往都会涨。不过，这只是第一步而已。毕竟，很多身处不错地段的商业地产也不咋滴。互联网里，想要吸引巨大的流量通常要靠免费实现，而麦当劳则通过卖汉堡包，不仅能够赚卖汉堡的钱，而且吸引的巨大流量还能建立麦当劳商圈，积极且主动地催动房产价格的上涨。
数据显示，2016年，麦当劳中国为超过10亿人次服务！如此巨大的流量入口，简直就是助推价格上涨的火箭发射器。
目前，政策层面在推租售并举，虽然目前这主要还集中在一二线城市，但是，像碧桂园、恒大这样深耕三四线的房企，不排除未来会在三四线也持有更多的物业，借助麦当劳建立起来的商圈，坐等租金上涨和资产增值。
共3页 上一页 [1] [2] [3] 下一页
星巴克、肯德基和麦当劳的虚拟礼品卡比月饼还要诱人
麦当劳怎样才能五年内新增2000家餐厅？搭上地产商！
麦当劳联手中海地产 开拓逾60个主流城市市场
麦当劳中国一个月签约三家地产商：将一半餐厅开到三四线城市
麦当劳搭上地产商 五年内将新增2000家餐厅
搜索更多: 麦当劳
