记者：潘石屹把包括上海凌空SOHO在内的项目卖掉了，外界在猜，是不是因为考虑到行业前景不是很好。在市场下行之时，对于太古这类比较有运营经验的公司来说，接下来的十年是不是发展的黄金时期？
白德利：我们当然希望未来的十年能够在香港和大陆市场发展更多的项目，但是这也要取决于价格。
过去几年，不光是香港和大陆的市场，全球的市场也是这样的，刚开始进入的价格就已经很高了，再加上汇率的波动和变化，都会影响到企业的进一步投资。
但是对我们来说，我们肯定希望多发展一些项目，但是做多少，去哪里投资，要综合考虑多方面因素。我们还是专注于香港和大陆市场，而不是其他市场，因为我们觉得这两个市场已经足够大了，足够我们发展和进一步投资。
而且我们有非常强大的现金流与强劲的财务指标，可以说，只要我们一旦决定了，我们能够买我们想要的东西，发展我们想要发展的项目。但是，有比较充足的资金并不意味着资金是用之不竭的，有时候也会选择跟合作开发的方式减缓资金压力。
记者：选择合作伙伴有标准吗？
白德利：选择伙伴合作和结婚差不多，首先要找气味相投的伙伴。太古和一些伙伴的关系比较久了，比如说我们和中信的合作关系，从集团的层面看，两家从八十年代就已经开始合作了。我们的合作伙伴还有远洋集团、香港兴业国际以及美国的西蒙。
所以，我们会挑选不同类型的伙伴合作，不是消极地只进行财务投资，在国内开发的项目也会积极承担管理角色，去发挥我们的优势。如果要是不参与管理，对太古来说也是无法接受的，这是我们的核心能力和价值。
而且，实际上我们的租户也希望太古来进行运营和管理。太古和很多租户都保持了长期的合作关系，建立了很好的互信关系。
记者：太古为商业注入两个元素即技术与创新，可否具体介绍？目前上海的一些商场开始引入了联合办公的业态，比如上海的来福士引进了优客工厂，上海虹桥天街也在做联合办公，太古的科技元素与创新元素有没有一些具体一点的动作和想法？
白德利：我们其实有一个专门的团队来负责发展社交媒体、新技术，运用在我们的办公市场与零售市场中。而优客工场的这种模式，我们两三年前就开始有了。
我们的联合办公业务不光是大家一起办公，还需要培育他们，有意让这些刚刚创业的公司，特别是在房地产领域创业公司，在这个孵化器中加速发展。
记者：会把这个业务放到中国哪个项目进行试点吗？
白德利：虽然我们还没有宣布，但是我们确实在看项目。
我们注意到了未来有两个趋势，即人们对便利性和城市生活的需求将愈发强劲。大型综合体项目，如太古广场、太古汇，迈阿密的BrickellCityCentre，可以让人们更加便捷地生活。人们在这里办公、消费，这个地方也就开成了一个社区、一个生态，互相的连接性需求更加强劲。
记者：太古没有做网上商场，未来是否会尝试发展至线上？
白德利：我们不是零售商，我们是业主，在线上线下相结合的趋势下，太古也在寻找自身的定位。太古的定位不是和马云进行正面的竞争，而是把线上线下衔接在一起，我们现在也在探索之中。
对于这种竞争的局面，没有人能够说清楚，线上与线下的搏弈最终会是什么样的。但是我想有一点是肯定的，就是两者之间的界线会越来越模糊甚至融合在一起。但是，任何人都应该拥抱这个变化，不能离它而去或者忽视它。
同时，我也相信，没有人希望一天到晚只是在网上购物，人是需要社交的，还是愿意去线下体验。只要我们把购物体验不断完善，我相信我们的未来是非常光明，非常美好的。
记者：在太古的几大业务中，有没有对住宅、写字楼、购物中心、酒店及租赁公寓各设一个业绩回报目标？
白德利：这五大块确实都会有各自的业绩回报要求。比如，酒店的利润会低一点，我们就会把它放在综合体中开发，设一个总体回报率。如果总体回报率能够达到门槛收益率的要求，我们就会去做这个项目。
我要特别提一下酒店部分，酒店也是我们开发中非常重要的组成部分。虽然财务表现不亮眼，但是对零售的带动和贡献非常大。而且我们一直是做综合性的开发，不会把这五个部分割裂来看。
记者：太古讲究回报率，但有一名业内人士对于回报率有一个评价称，香港开发商开发得慢，会要求净利润率要达到20%以上，但是大陆开发商10%都可以做。
白德利：我觉得这种说法简化了港资与内房的区别。据我所了解，并不是所有的港资企业一定看20%回报率，有时候甚至是2%或者0，只是为了维持现金流的运转。
对于住宅销售型物业，开发商一般都会对周期要求非常高，希望踩在高点快速地卖出项目，所有人都想在低点买高点卖，但如果恰巧碰到还未达到高点，也需要慢下来等一等。
而对于商业物业，就太古而言，由于是长期持有型物业，我们就不会太注重周期性，而是关注它的质量。要保证项目的质量，当然需要也值得花更长时间。
有一点你说得很对，国内许多开发商有规模优势，因此可以支撑他们降低对利润空间的要求，确实也有这样的现象。
记者：一些业内人士认为，酒店投资回报很慢，觉得酒店是一门慢生意，像王健林就把酒店项目给抛售掉了。
白德利：他卖了，但是有人接手啊！其实很多香港的开发商如嘉里、新世界、九龙仓等都有他们的酒店系列。
我们有两个酒店系列，包括“居舍系列”（TheHouseCollective）与东隅（EAST）系列，虽然数量不多，但它们在很短的时间建立了很高的知名度和美誉度。
记者：酒店系列未来会不会单独拿出来上市？
白德利：未来会不会品牌输出或者上市，暂时没法给出一个准确的答复。在上市方面，我们对酒店有五年计划、十年计划，至少这两个计划里面没有涉及上市的打算。但同时，我们是开放式的，会看未来的发展情况来决定。
记者：太古似乎所有的商业项目都是重资产持有，接下来会不会发展轻资产？
白德利：其实，每一家公司的现金流不会一直都是充裕的，所以我们有的时候也会和合作伙伴一起发展项目。
至于轻资产，太古也并非完全排除这种方式。我们历史上没有轻资产，假如未来有一个非常非常大的项目，有企业愿意让太古进行管理，我们也会考虑这种轻资产模式的可行性。
记者：太古进入内地十几年时间，能够很好地和政府、国企打交道，这方面有什么样特殊的战术或者理念可分享的？
白德利：别忘了我们有150年的历史，这150年来太古一直在香港和大陆发展，深耕这个市场，了解这个市场，这对我们有很大的帮助。
而且太古和政府的关系也很密切，能够得到他们一些比较中肯的意见。我们在合作过程中与这些国企或者政府形成了相互信任，这种信任本身是不容易建立的，需要多年时间才能达到。
记者：京沪广深四个一线城市及杭州、成都是公认的目前中国最重要的城市，现在太古进入了四个，深圳、杭州什么时候进入？
白德利：虽然我现在不能给你一个确切答复，但是我们对这些市场非常感兴趣，尤其是深圳。
深圳是中国改革开放故事中很重要的组成部分，我们当然也希望能够在这里发展。当然，这个要取决于对的地段、对的价格。
记者：太古在大连的项目进展如何？
白德利：大连的项目已经终止了，有的时候时间是你的朋友，有时候也是你的敌人，可能我们来得不是时候。
我们之前签了一个框架协议，表明合作开发意向，但合资公司至今还未成立。我相信大连的未来是美好的，但是我们目前不会在东北这一块发展，会更加着重在一线城市，在上海、北京多做一些项目。
记者：从太古以及您自身的角度，怎么评价或者总结过去这一年？
白德利：去年成都远洋太古里做得很成功，无论博舍酒店还是零售商场部分都做得非常好，不光在中国，在亚洲的知名度都非常高。
可能因为这样，无形中成都远洋太古里给了兴业太古汇一定的压力，但是我们这个团队依旧非常专注。去年是太古里的故事，今年是兴业太古汇的故事，我们希望能够见到另外一个里程碑。
而且上海对我们来说非常特殊，因为150年前太古来到了上海，现在我们又回到了上海这样一座城市。
对我个人而言，我希望每一个项目都非常健康地发展，即使我不在那里，项目也能够运营好。因此我很重要的一部分工作是留下好的团队，好的人才，所以我很多时间都花在团队建设中。
（来源：观点地产网 文/张凯璇）
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