“你别忘了，我们还有一百五十年的历史。”太古地产行政总裁白德利先生在接受观点地产新媒体专访时，用这句话回应了一个疑问，言语中带着不容置喙的自信。
七月午后的北京，正陷入大雨前的燥热，空气中热浪翻腾。在北京三里屯太古里瑜舍酒店的一间客房里，我们与白德利隔着一张简易的桌子对坐。两个小时的采访中，不管是温和的还是尖锐的问题，白德利始终保持着平稳的语气与开放的态度。
白德利所称的150年历史，始于1866年。那一年，一艘“阿伽麦门号”轮船从英国出发远赴上海，满载着英国施怀雅（Swire）家族在远东扩张的希望。为便于在沪发展货运事业，12月，约翰·赛缪尔·斯怀雅与合作伙伴在上海成立了太古洋行（Butterfield&Swire）。
自此，这家英资企业以“太古”之名开启了在华风光又曲折的历史。虽然受到战乱的影响，太古曾于20世纪五十年代撤出上海，但在2016年，距离其首度入沪150年后，太古集团又以兴业太古汇这一作品宣告“回归”。
如今，太古已然成为一家庞大的多元化跨国企业集团，名下的太古方糖、国泰航空、太古广场更是为香港及大陆所熟知。
与一百多年前急速扩张的步伐大为不同，目睹各行各业兴亡荣衰之后的太古，似乎更显从容，地产业务亦是如此。
在与太古地产深度交流后，会发现它对自身的经营理念笃定非常，并且在市场洪流中坚持着自己的商业逻辑。
轻重天平
三里屯太古里一群色彩斑斓的不规则建筑中，坐落于南北两区之间的瑜舍酒店，是太古于2008年推出的酒店产品，设计极简，价格不菲。
说到酒店，虽然看起来光鲜亮丽，但实际上这类业务却因为盈利周期过长而让开发商们颇为苦恼。一名业内颇有声望的发展商曾直言，酒店是一门不赚钱的生意。
但白德利并不认同这一观点，他称，酒店虽然利润相对其他业务会低一些，却是太古业务中很重要且非常独特的一部分。酒店并不是一个独立的板块，它对太古项目中的零售业务拥有非常大的推动作用。
在财务衡量上，由于将酒店置于综合体开发中进行考量，太古评估的是综合体总体回报率，只要这个回报率达到门槛收益率，这个项目便可成行。
据悉，太古拥有商务酒店品牌东隅（EAST）系列及精品酒店品牌“居舍系列”（TheHouseCollective）两大品牌，持有权益的酒店七个，分布于各地综合体项目之中。其中，三里屯太古里的瑜舍酒店（TheOppositeHouse），便是太古旗下HOUSE系列的首个产品，亦是太古的首个酒店项目，共有99间客房。
除了酒店，太古的商业物业亦以自持为主。截止到2016年末，太古地产投资物业应占楼面面积达2650万平方呎，其中近三分之一位于内地。大量持有商业资产的方式，对于那些追求高速发展的房企而言是难以想象的，但是太古坚持着重资产的逻辑，而且几乎“百发百中”。
太古旗下的太古坊、太古广场、广州太古汇、成都远洋太古里、三里屯太古里等商业物业，无一例外地成为了当地的标志性商业项目。去年，太古地产的租金收入达107.7亿港元，在众多商业地产商中排名前列。
不过，重资产运营需要有强大的现金流能力，太古亦会适时地选择出售物业来回笼资金。比如，去年太古以65.28亿港元将九龙湾的一个非核心商厦卖掉，把所得资金用于太古坊的重建工作，并录得溢利11.7亿港元。
对于接下来是否有做轻资产的计划，白德利称，太古历史上并没有做过轻资产输出，但对于轻资产模式持开放态度。而且，许多亚洲乃至全球的企业都有询问过，太古能否输出酒店品牌，因而太古也在评估品牌输出的可行性。
至于酒店业务是否可能单独上市，白德利表示，太古对酒店做了五年计划、十年计划，目前这两个计划中都没有上市的打算。
市场之辨
2017年至今，是房地产市场颇不平静的一年。对于住宅开发商而言，应接不暇的楼市地市政策增添了后市的不确定性，如何延续上一年的佳绩让他们绞尽脑汁。
与此同时，商业市场亦非风平浪静，国内两大知名商业地产运营商SOHO中国及万达集团紧连着出售旗下的核心物业，引发了业内对商业市场前景的担忧，内地地产商的运营能力、负债情况亦再度受到关注。
在这一事件面前，白德利表现出与市场主流反应所不同的判断逻辑。听完关于对上述市场动态的发问，来华工作多年的白德利，未来得及听翻译便脱口而出：“万达卖了酒店项目，但是有人愿意接手呀！”
白德利一语道出他对酒店这类重资产项目的倾心之意，然后一一列举了成都博舍、北京瑜舍所获取的成绩，并不忘流露自身对即将开业的上海镛舍的期待。
至于内地地产商项目运作方式、运营逻辑与港资的区别，白德利亦有自己的观察。曾有业内人士将部分港资、英资企业发展较慢归因于过度看重项目的投资回报，即他们要预测到20%回报率才会出手，而中资则满足于5%的回报率。
对于这样的言论，白德利认为太过片面了，不同开发商出于对开发周期的考虑，以及对买卖时间点的判断会有很大的区别，“甚至有些港资企业的投资回报会低至2%或者0，仅是为了达到循环现金流的目的。”
借此，白德利亦重申，对于太古而言，快周期并不是看重的因素，由于物业需要长期持有，太古更加注重产品的质量。
那么，在具有相对优势的情况下，太古是否认为接下来将是发展的黄金时期呢？对这个问题，白德利的回答在不偏离太古向来含蓄低调风格的同时，亦流露出了极高的自信。
他称，未来十年太古非常愿意在香港和大陆市场发展更多项目，“我们还是专注于香港和大陆市场，而不是其他市场，因为我们觉得这两个市场已经足够大了，足够我们发展和进一步投资。”
白德利表示，内地、香港乃至全球土地或项目价格高企以及汇率的波动，都有可能影响到太古进一步投资的进程，但他非常自信的一点是，太古拥有非常强大的现金流以及强劲的财务指标，这是太古的优势。
“可以说，只要我们一旦决定了，我们是能够买我们想要的东西，发展我们想要发展的项目。”
时间之友
自2002年进入内地以来，太古在这十六年间发展了5个综合体项目，其中有三个项目均是与国内具有国资背景的企业合作。
与国资背景企业联谊并能够维持和谐稳定的关系，对于具有海外发展背景的企业而言，并不多见。
针对这一问题，便有了白德利这句话：“你别忘了，我们还有一百五十年的历史。”
确实，时间是太古的朋友，这是白德利亲口所称的，但他的下半句是“时间也是太古的敌人”。
在2016年接受观点地产新媒体采访时，白德利曾提及太古正在筹划的大连项目：2014年，太古与彼时的中信房地产及大连港置地签署了协议，计划在大连港发展内地第六个项目，持股50%。
如今问及项目的进展，白德利稍显无奈地表示，这个项目已经终止了，“有时候时间也是你的敌人，可能我们来得不是时候”。
实际上，太古这种百年企业虽然历史深厚，但若要有所创新、扩大规模，或将面临着“大象跳舞”一般的难度。外界看太古，更多是它不变的一面，但这家老牌企业其实亦在不断探索，试图与日新月异的市场同行。
白德利介绍，过去一年中，受益于国内政策对创新创业的驱动，新的技术亦越来越为开发商所关注。所以太古亦在紧锣密鼓地跟着技术创新的脚步，将新技术落实到旗下的商场当中。目前，太古已有一个的团队专于研究社交媒体、新技术的发展。
而且太古在2014年曾提出了一个名叫blueprint的创业计划，将旗下部分物业给予创业公司使用，并提供创业加速的孵化服务。太古期望，在这些创新科技的公司中找到它未来的合作伙伴。
写字楼业务竞争激烈、酒店盈收慢的同时，近年来发展商对于购物中心这类业务更没法掉以轻心，忧心程度甚至有过之而不及。在线上零售快速分割市场之时，大牌零售商关闭在华店铺已不是大新闻，线上商超阿里巴巴布局新零售亦挑战着以往的商业模式，挑动着市场的神经……
白德利并不避讳这一市场新潮流，他称，面对线上的竞争，太古正在寻找自己新的定位，探索线上线下结合。“任何人都应该拥抱这个变化，我觉得这是我们要做的。”
以下为观点地产新媒体对太古地产行政总裁白德利先生的专访实录：
记者：在过去一年间，商业地产发生了怎样变化？是否看到一些新的趋势？太古是如何面对的，又有哪些变化？
白德利：去年我们主要是看到了这个市场技术的变化与更新，主要是受中国在创新创业上的驱动而产生。对于技术的不断发展，我们也在紧锣密鼓地进行自身技术的创新，将一些新的技术运用到商场中。
至于战略方面，太古不会有太大的变化，我们依旧关注香港市场和大陆市场，其中在大陆我们则更加专注于一线和新兴一线城市。
此外，我们也发现到香港写字楼市场呈现出一个变化的趋势，即市场中心已经开始向外发散。此前一些大公司都在中环等中心区域办公，但现在开始会转移到太古坊这样的地方。对此，我们感到非常地鼓舞，为我们带来了很多利好。
放眼全世界，也可以看到类似的变化趋势，比如说伦敦与纽约的中心都有这种扩散现象，我们也很高兴在香港赶上了这样一个节奏。
在零售行业，我们发掘了两个显著的变化。首先，我们在香港这几个月以来的销售尤其是太古广场这个项目，奢侈品销售明显回升了。和两年前相比，这是非常鼓舞人心的。
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