富力：买了只“下蛋母鸡”
签约结束后，三家企业的四位老板在贵宾厅合了影。
站在王健林旁边的张力和李思廉，嘴角难藏笑意。半路找来谈判的富力，使得这场从631亿元升至637.5亿元的重磅交易，平添了不少戏剧性。
据时代周报记者了解，7月15日那个周末，富力主动联系了万达，表达了收购酒店的意愿。他们从谈判到签约的过程很短，总共历时不超过一周。
富力地产董秘胡杰在7月20日的招商证券电话会议上有过介绍：“收购不是长时间谈判，是一个短时间偶然机会，没有预判性，没有在原来考虑的计划内。”
但这场必须要签的协议中，最难估的因素也正来自富力，不确定性自始至终都席卷整个三方交易。
坊间传闻此起彼伏，有几种版本，签约前一天，富力甚至不想加入谈判；签约当天，富力坐地起价，当场要求五折签约；富力要求修改交易条款。
事实上，直到19日签约当天，交易三方仍在敲定合同细节。签约当日上午，三方的执行团队依然紧锣密鼓在谈判，一直谈到原定下午四点签约仪式启动时仍未有结论。
签约仪式最后推迟了一个半小时才进行。索菲特酒店VIP室里的博弈细节至今仍少有人知，摔杯事件成谜。除了孙宏斌神色匆匆进出过两回，其他人不曾出来过。
在这间VIP室和另一间会议室来回穿梭的，是包括富力北京大区总经理张辉，万达集团高级副总裁、法律事务部总经理王宇男和融创等在内的三家公司签约代表，表情凝重、脚步匆忙。
发布会现场背景板上的富力二字，出现、消失、再出现，就是典型的临时变阵。在李思廉演讲过后才压轴登台的王健林说：“摔玻璃杯争吵是谣言，他们都在等打印签字。”
重新打印合同是事实。据时代周报记者了解，大佬们博弈过程中，确实有提议回归到最初的交易框架，即仍由孙宏斌一并吃下13个万达城和76家酒店。所以才会有第一次更换背景板的发生。
胡杰在招商证券电话会议上还透露：“谈判过程里大的东西之前已经谈完了，富力只接受6折。但收购成本确实有变化，到签约前最后一刻才定下来。”
但最后，三方的祝酒高脚杯碰在了一起。76家酒店最终谈到了77家，富力199.06亿元的收购价仅为酒店账面净值6折，低于酒店成本。王健林说，以这种价格批量出售酒店，100年只有一次。
胡杰则称：“收购对价不足200亿元，以一年50亿元现金流说，酒店正常经营4年就可以回收对价；和富力其他项目现金流回正率相差无几（3年多）。通俗地说，富力买了只可以下蛋的母鸡。”
富力近年已难追上第一梯队，今日之举被解读为通过酒店打差异化旗帜。收购完成后，富力将持有超过100家酒店，成为全球最大的五星级酒店业主，并有计划在将来对酒店业务做分拆上市的动作。
电话会议内容被媒体披露后，很快，胡杰发表严正声明一则，称本人从未就上述收购事宜接受过任何媒体的采访，亦未公开发布与上述交易过程相关的言论。未经证实的原因是，富力得了便宜还卖乖的表态，让万达上下颇为不满。
万达：将主要投资放在国内
王健林认为，从企业战略，商业逻辑上看，三方都是赢家。
万达的逻辑很简单：大量减少负债，收回巨额现金。富力入局后，两笔交易同步进行，万达无须再向融创放贷。不出意外，一年之内，万达就将收到637.5亿元款项，而原计划这笔钱要三年内才能全部收回。
时代周报记者拿到的《大连万达商业地产股份有限公司2017年度第三期中期票据募集说明书》（下称“募集书”）里，披露了万达商业香港退市后的财务数据。2014-2016年，万达商业合并资产负债率分别为72.51%、 70.93%、70.26%。截至今年一季度，这一数值维持在70.61%。
截至2016年末，万达商业有息负债规模（包括短期借款、长期借款、一年内到期的长期借款和应付债券）为2244.56亿元，其中银行借款1126.79亿元（开发贷340.66亿元，经营贷786.13亿元），发行债券817.41亿元。
众口铄金之下，王健林在发布会里披露了万达商业的负债情况。
“本次转让后，万达商业的贷款加债券总计接近2000亿元。万达商业的账面现金1000亿元（不含13个文旅项目账面现金300亿元），加上本次转让收回现金680亿元（含回收往来款），现金共计约1700亿元，”王健林称，万达商业决定清偿大部分银行贷款。
此外，万达商业还有1300亿元销售物业存货，全部卖掉也可以收回几百亿元。到年底，万达商业持有3300万平方米商业物业，2018年租金超过330亿元。今后5年，预计万达商业租金年均增长20%左右。
“从表面看，万达是变卖资产降负债，实际上万达只是卖了该卖的，留下了该留的，”王健林称，万达转让的文旅项目是地产中回收周期最长，对现金流压力最大的；万达转让的酒店项目是投资回报率较低的，“目前中国，能靠商业中心和文化旅游品牌管理实现规模利润恐怕只有万达。”
203个万达广场是王健林留下的核心资产。今年上半年，万达广场以轻资产方式拓展了26个，新开业的万达广场有9个，占比达3/4。王健林预计，今后每年以轻资产模式拓展万达广场在40-50个。
从投资类万达广场到合作类万达广场，这两年，万达商业的轻资产路线正在衍变。
“别人拿钱下订单，我们负责找地、建设、招商和运营，这种就叫投资类万达广场。”去年，王健林与富力地产联席董事长兼总裁张力握手言欢签下的500亿元投资大单就是这种模式。同样，中信信托、民生信托也是金主，交给了万达商业650亿元大单。
王健林团队的任务是，从2017-2019年，每年要开业交付30个投资类万达广场给投资方，净租金双方分成。他们慢慢发现了另一条路径，对方出地又出钱，万达只需负责设计、招商、运营等，净租金7∶3分成。这种合作类万达广场，王健林称之为万达轻资产模式的最高级形式，“连资本化环节都省掉了，还解决了集体用地问题”。
同时，万达城的品牌也已确立，可以品牌输出。未来20年，孙宏斌要付给王健林130亿元万达城品牌许可使用费。
现在，王健林对万达商业的考核发生了变化，既不追求收入规模的扩大，也不追求净利润的高速增长。他的目光盯着“净利润结构”这个关键词，并给万达商业定了一个“小目标”：2017年起，租金年均保持25%增速，在万达商业净利润占比中每年提升5%。
未来，国内的发展会是万达的重头戏。签约后的第二天，王健林对外表态，“积极响应国家号召，我们决定把主要投资放在国内”。
（来源：时代周报 记者 刘娟）
共2页 上一页 [1] [2]
王健林再曝大动作 大幅减资20家万达广场公司
万达官方回应：王健林变卖万达广场系误读
万达否认王健林变卖万达广场，回应说了什么？
万达退出竞买大马城项目 海外投资曾遭发改委点名
富力收购万达酒店加速扩张 酒店业务拟分拆上市
搜索更多: 万达
