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若要选择商业地产2016年的关键词，“轻资产”无疑是最重要的那一个，它几乎凝结了中国商业地产的所有痛点轻与重、快与慢、销售与持有。
在当下的语境里，商业地产轻资产包含两重含义：一是，开发商和运营商对外输出品牌管理，此举可以放大品牌优势，扩展销售网络，收获高利润率；二是，开发商把自持资产的部分股权通过证券化方式让渡出去，这就可以将沉淀的资产提前变现，既保留部分租金收入，又有充足的资本扩展新业务。
无论实现上述哪一种轻资产，对中国的商业地产开发商来说，都意味着打开了一扇大门，迈入了发展的新阶段。要走到这一步当然不易，它很可能需要超过10年的不懈积累。
但这远远不够，新阶段的新课题马上出现了：如何改造和运营存量商业、如何释放商业项目的流动性。
这些问题，来自新加坡但深耕中国22年、拥有超过60家购物中心的凯德有解。
改造存量
输出品牌和管理，不可避免地要涉及存量商业的改造。而凯德商业目前的项目，很多都由收购得来，同自己拿地规划开发相比，这种拓展方式的问题和机会都非常明显。凯德商用华北区区域总经理陈子威介绍，收购时，在已经成型的项目内调整动线和结构难度更大，但收购方式节省了开发时间，可以更快获得租金回报。
以凯德已经运营了10年的望京项目和运营了9年的西直门项目为例，收购望京项目时，出地三层，凯德调整的方面是，将原本打算做办公的塔楼调整为购物中心；而收购西直门项目时，结构已经竣工，调整的余地更小，改造方向在机电走向和排风等硬件上，并取消了计划中的百货业态。
运营10年之后，望京项目在今年进行了外立面的翻新和停车场的升级改造，同时，凯德每年都会预留资金对地面、墙面和灯光进行优化。
比提升硬件更关键的是软件的升级，它考验的是运管团队的敏锐度和节奏感。
此前，望京项目的6-7是大餐饮，8-9是KTV，10-11层是健身房。6-11层只有三个品牌。当凯德发现餐饮与市场消费习惯脱节，KTV的经营也较弱时，便与经营者沟通提前结束租约，腾出4层面积增加了四五个品牌。
运营年限长，租金逐渐升高，租户对消费坪效也会有更高要求，凯德会考虑业态和品牌的丰富度，尽量控制店铺不要太大，扩大顾客的选择面；同时保证商场的活力，使得顾客在购物时，视觉上、触觉上有互动。
10年时间看似很长，但按商业地产3年一个周期来看，不过短短三个周期，在头一个周期，主要是确定商场的定位和运作，第二三个周期，则可以更好地对这个商场进行把控。
与10年前相比，望京项目的净回报率已由6%翻番。 共2页 [1] [2] 下一页 凯德全国46座购物中心将在同一时间举办亮灯仪式 kate和芙丽芳丝两大品牌入驻重庆凯德广场·武胜 凯德成立15亿美元综合体私募股权投资工具 规模创历史新高 凯德集团成立来福士中国投资伙伴 规模15亿美元 青岛商业现状：南万象城北凯德 龙虎之争 搜索更多: 凯德 |
