周末，位于济南恒隆广场东翼一楼的苹果旗舰店，挤满了前来体验和购买的人群。迎来济南首家Apple Store零售店，不俗的人气印证了济南恒隆广场逐步优化租户组合的策略。
不过，尽管如此，根据恒隆地产（00101.HK）2016年的中期业绩报告，济南恒隆广场出租率下跌6个百分点至84%，租金收入以人民币计值仅轻微增加1%，按港币计值则下降5%。
“济南的恒隆广场开业5年，因应市场的变化及需要，过去不断作出相应的调整，以提供最契合顾客口味的租户组合。”济南恒隆广场相关负责人日前对经济导报记者表示。
虽然济南恒隆广场正在进行重新定位，不过在电子商务冲击、商业地产竞争加剧、高端零售市场销售不振的市场环境下，毫无疑问，恒隆已经面临转型拐点。
在如今的济南商业市场，华润万象城等新贵综合体正在火热建设中，准备加入这场商业酣战。作为较早进入内地市场的港资开发商，恒隆无疑还需要下功夫加速变革以迎合新的市场需求。这也是触动其未来发展的关键。
市场冷+租金贵
“一个月租金就将近10万，就算卖12万元的货也根本不挣钱。”济南恒隆广场一楼某国际时尚服装品牌商户告诉经济导报记者，想要实现盈利，压力可想而知。
济南恒隆广场一家已撤柜的服装品牌商户对经济导报记者坦言，之所以选择撤出，主要是因为一方面一个月上万元的租金太高，另一方面生意也不好，店铺实在难以维持。“当时已经亏损数十万元，合同到期后我们就撤柜了。”
高昂的租金让不少商户承担起来较为吃力。而通过拿地并建设商业设施，向入驻商户收取租金盈利，正是恒隆一直以来的运营模式。
经济导报记者查阅恒隆地产2016年中期报告注意到，济南的恒隆广场的租金收入按人民币计值上升1%，按港币计值则下降5%。恒隆提到，期内按计划落实优化时装和餐饮租户，租出率因而下降6个基点至84%。
一直乐意当“收租公”的恒隆，如今也遭遇了烦恼。从内地项目租金涨幅来看，不少呈负增长，出租率表现也不理想。恒隆在内地的8个商场2016年上半年共录得15.59亿港元的租金收入，较去年同期下降7%。
5年前，恒隆地产董事长陈启宗出席济南恒隆广场开业仪式时透露，济南恒隆广场的租金每月每平方尺为25元（1平方尺约合0.093平方米）。
彼时，一个不容回避的事实是，追求高额利润的国际品牌对济南市场的购买力已经心怀担忧。
“平日到店内购物的顾客并不是很多。”济南恒隆广场一家高端品牌商户告诉经济导报记者，尽管有时人气还可以，但可谓叫好不叫座，挣的钱大多交房租了。
近年来，随着零售市场消费放缓，奢侈品消费低迷，再加上电商的冲击，部分实体店铺压力越来越大，甚至把更多的精力放在打折促销上。
“自行汰弱换强”
关店，搬迁，升级……经济导报记者近日在济南恒隆广场走访看到，几乎每个楼层都有紧闭的店铺大门，被各式各样的壁画遮挡。
经济导报记者在济南恒隆广场西翼的一、二、三层看到，每层都有至少三四家大小不一的店铺处于封闭状态，有的因租户已经撤柜处于空置状态，有的标着“开业在即”“重装升级”的字样。
针对店铺的空置情况，济南恒隆广场相关负责人对经济导报记者回应说，“经营购物商场，一般都需要一至两个租期的时间优化租户组合，以配合市场不断变更的需要及消费者的喜好。同时，让租户按市场力量自行汰弱换强，项目亦需要充足的时间及空间，与城市本身的文化氛围及消费模式磨合，恒隆广场便是一个好例子。”
作为恒隆广场的忠实顾客，济南市民徐雪有些无奈地对经济导报记者说，“以前很多喜欢的牌子都撤了，比如我常买衣服的一家韩国品牌就关门了。他们家的衣服很好看，但价格贵了点，估计是适合的群体太小。”
不过徐雪也表示，现在商铺闲置数量较前两年已经明显减少，“我感觉新关的店已经少了，有的店还在装修准备重开。”
“除了引进多元化的品牌，恒隆亦持续优化现有租户组合，去年便有14位现有租户完成店铺提升工程，另外的12个租户也在今年开展升级工程。完成了优化租户组合的过程后，出租率及销售额自然可以受惠。”济南恒隆广场上述负责人表示。
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