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日前，国家发改委查处了6家以“营改增”为借口哄抬价格的企业，这次查处的企业主要涉及房地产租赁和酒店行业。国家发改委通报称，目前查实6家企业以“营改增”为借口，捏造涨价信息、哄抬价格、扰乱市场秩序。国家发改委也已于近日责成北京、上海、辽宁三地价格主管部门依法作出行政处罚，对6家企业各罚款200万元。
其中，记者注意到，在6家被查处的企业里，沈阳恒隆地产有限公司与承租人签订了《补充协议》，以“营改增”为借口，把部分承租人的租金上调了11％。
沈阳恒隆广场租金收入下挫
记者了解到，沈阳恒隆地产有限公司隶属香港恒隆(沈阳)有限公司，恒隆地产有限公司是一家拥有港资背景地产开发企业，在内地主要城市建造、持有及管理大型商业综合体。
根据恒隆地产2016年度中期业绩披露的资料，公司今年上半年物业租赁收入超过39亿港元，其中内地物业租赁贡献了52％，但利润占比只有45％。相比之下，今年内地物业的总租金收入和利润同比下降了4％、9％，而香港同期均上升了7%。
恒隆地产现在内地已经持有8个恒隆广场，其中上海2个，沈阳2个，另外4个分别位于济南、无锡、天津和大连。
据记者查询得知，恒隆地产在沈阳拥有的2个恒隆广场，分别是皇城恒隆广场和市府恒隆广场，沈阳恒隆地产有限公司开发持有沈阳皇城恒隆广场。
恒隆地产今年上半年在内地实现的20.4亿港元租金收入里，沈阳两个恒隆广场上半年分别贡献了8300万港元、1.42亿港元租金收入，除去营业不久的天津恒隆广场和大连恒隆广场，沈阳两个恒隆广场上半年实现的租金收入最少。
上半年录得8300万港元租金收入的沈阳皇城恒隆广场出租率达到了89％，但租金收入下滑了1％；录得1.42亿港元租金收入的沈阳市府恒隆广场租金收入同比上升了4％，但其商场出租率只有84％，办公楼出租率则只有49％。
恒隆地产在2016年中期业绩报告中写到，沈阳的皇城恒隆广场是公司在上海以外落成的第一个购物商场，在挑战重重的零售市场中，其租金收入下降了1％，但受惠于持续优化租户组合，出租率上升了5个百分点至89％。
沈阳市府恒隆广场则拥有较多高端租户，在疲弱的高端商品行情下，需面对租金下调及租约终止的情况。市府恒隆广场上半年出租率下降了4个百分点至84％，商场内零售额也下降了5％。
沈阳商业物业市场今年上半年表现相对低迷，从恒隆地产在当地的两个商业物业公允值估值变动中可见一斑。
恒隆地产的投资物业按照市值基准进行估值。恒隆地产在内地处于发展中的投资物业公允值按照直接比较法进行估值，参考市场上可资比较的投资物业，假设项目物业落成时的公允值。而像沈阳皇城恒隆广场和市府恒隆广场两个已落成投资物业的公允值，恒隆地产采用的则是按照收入资本化法估值，参考的是现有市场租金及资本化比率等市场数据。
投资物业收入资本化法估值，是将估价对象未来某一年内的某种收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值。第三方专业机构在具体估值过程中，未来某一年的某种收益通常采用未来第一年的收益，而年收益种类可以是毛租金、净租金、潜在毛收入、有效毛收入、净收益等，资本化率则是投资物业的某种年收益与其价格的比率。
今年上半年，恒隆地产持有投资物业整体重估减值3.35亿港元，2015年同期则录得重估收益4.27亿港元。其中内地投资物业组合录得重估减值4.13亿港元，主要是沈阳的市府恒隆广场及无锡恒隆广场估值下降所致。
今年上半年，恒隆地产内地物业租赁的平均边际利润率下降了4个百分点至65％，恒隆地产在香港的物业租赁组合整体租赁边际利润率达到了86％，再加上位于沈阳等地商业物业的租金收入及利润持续下挫，空置率增加，这些因素或许导致沈阳皇城恒隆广场对部分商户上调了租金。 共2页 [1] [2] 下一页 济南恒隆广场出租率再次下滑 二楼商铺空置最严重 昆明恒隆广场否认“退出”传言 苹果在华第34家零售店在大连恒隆广场启幕 恒隆广场再传落地南昌 迟迟未有结果或因地价太高？ 内地第8座恒隆广场落户大连 历时5年半昨日开业 搜索更多: 恒隆广场 |
