一年的时光，物理空间未变。同样的办公室，连窗外温度似乎也是恒定的，但面对的主人公却已转换身份。
“地产平台一年一年在增长，前年是30亿，去年是50亿，今年是80亿。”宏图地产总裁凌翔以时间跨度和数字递增来形容公司“三年目标”的进度表。
时间回到去年四月，一场春雨过后，倾洒的阳光让南京骤改阴冷古韵。
花开的季节，作为宏图地产在南京的代表作之一，上水云锦以破3万的单价开盘，当天去化率达九成，“这在全国市场上来说都是相当高的”。
相较彼时的“不明朗”，现如今南京楼市已然逆转，空气中弥漫着高涨的情绪。官方数据显示，上半年南京新房销量达到创纪录的7.5万套，远高于去年同期的3.7万套。
6月5日，上水云锦再加推2、3号楼共216套精装房源，销许均价44372-45539元/平方米，实际销售均价为44998元/平方米，当天几近售罄。
“还有3栋216套房源没有销售，今年年底第一批要交付，分成两年半时间全部交付完毕，这是整个建设节点。”凌翔向观点地产新媒体介绍。
对比今年前后两次加推价，会发现二者完全一致，均为“44998元/平方米”，但南京半年数据明确指出，房价涨幅在部分区域甚至超过了60%。
唯一解释就是，南京限涨令落地后，河西中部房价被抑制在4.5万/平米，这也让上水云锦的开盘价一度失去了悬念。
问及收紧政策对“宏图现象”带来的影响，凌翔的话语中透露出一丝无奈：“坦白说，要不是限价，我们这次开盘均价肯定是突破5万。因为市场已经认可，老百姓也是认可的。”
在凌翔看来，酝酿了十年，建设了十年，整个河西已经形成气侯，地价都已经拍到4.5万/平方米，开发商不卖6万就会亏本。
在河西市场节节升高的当下，宏图在该区域已无后续可开发土地，选择离河西十分钟以内区域补仓。
由于宏图的土地都来自集团，如何在公开市场上补仓自然成为一个问题。对此，凌翔给出了自己的判断：“一直都想拿地，但我们不会盲目去举牌，那是有点疯狂的。”
凌翔认为，别人疯狂自己一定不能疯狂，就像炒股，泡沫就是不断放大的。
“解决泡沫无非是两种方法，一个是捅破，还有一个是吹更大的泡沫覆盖。股市最后谁接盘？往往高位的时候接盘就是被套牢。”
当把地产平台放置到三胞集团2020年五千亿目标中时，凌翔心目中宏图的角色更接近“资金杠杆”或是“现金流”。
因为在所有大集团中，地产是真正的资金杠杆，是真正的现金流。很多人把地产变成了消费类的东西，而它也恰恰是金融类的。
以下为观点地产新媒体对宏图地产总裁凌翔先生的专访实录：
记者：宏图上水云锦目前到了怎样的节点？
凌翔：还有3栋216套房源没有销售，今年年底第一批要交付，精装修交付，分成两年半时间全部交付完毕，这是整个建设节点。
关于上水云锦的后期，我们比较关注建设、服务和物业运营，去年就提到了一定高度和日程。这个楼盘所面对的人群也不一样，他们是真正的宏图粉丝，也是南京比较高端的客群，我们把这个楼盘称之为“粉丝现象”。
记者：当下南京对楼市严控，对宏图是否会造成一定影响？
凌翔：坦白说，要不是限价，我们这次开盘均价肯定是突破5万。因为市场已经认可，老百姓也是认可的。比如爱马仕、阿玛尼这些品牌，本来就是一线的产品，非得控制在某一个范畴内，这也是不合逻辑的。
虽然我们现在的房价不低，但按照市场现状，只是相当于老百姓拿钱买了地，房子和装修都是送的。
记者：南京河西有多个高端项目即将入市，如何看待这个板块内的竞争？
凌翔：酝酿了十年，建设了十年，整个河西已经形成气侯。南京的老城区虽然配套到位，但远远不能满足购房者的追求，他们更看重小区的品质和今后可享受的服务。
河西板块经过十年发展，所有配套都是按新时代标准建设，加上交通的改善趋势，这里必将是一个更年轻、向上、健康、全面的市场。
每个企业不可能说自己砸自己的牌子，我认为河西两年内均价必定突破6万。
记者：有没有上升到8万的潜力？
凌翔：在地价都已经拍到4.5万/平的当下，开发商不卖6万就会亏本。因为没法控制二手房，所以整个市场放开一定是继续上涨的。
记者：宏图在河西还有土地储备吗？
凌翔：河西没有了，但在离河西十分钟以内区域还有储备地，比奥南还要好。
集团今年整体发展战略是“大健康、大金融、大消费”，地产也是其中的一个布局平台。我们这个项目将融合大健康、大金融概念。
现在有健康类的地产，称之为养老旅游地产。董事长一再强调居家养老模式，结合整个集团的战略部署会放大一点，占的比重要大一点。
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