这是一对站在同一起跑线上的亲兄弟—老三张近东的苏宁云商（002024.SZ）和老大张桂平的苏宁环球，两家彼此独立的公司组成了苏宁系的商业王国。
地产，老大的主业，也是两家公司业务结构中共同涉及的部分，更是维持这个王国运转的命脉之一。不过，在发酵的“去主业化”转型面前，两兄弟给出了截然不同的地产发展选择。
老大以几乎“革自己命的方式”退出地产并转向“大文体、大健康、大金融”，而老三则启动高调扩张，他更是希望旗下的苏宁置业能成为国内顶级商业地产航母—到2020年在全国拥有50个大型城市综合体和300个社区购物中心。
选择背后亦交织着企业家情怀和市场竞争的无奈，同时也是资本与企业管理之争。入局或出局地产并非易事，一个企业的转型并不会是一路顺风的过程。在现有的游戏规则面前，如何理性又冷静地和现实妥协抑或抗争，如何通过多元化战略分散风险并使企业生存下去，是留给苏宁帝国掌舵人的命题。
两兄弟无疑要向外界证明苏宁帝国在新历史时期自我变革的毅力和决心，但谁都清楚，道阻且长，实现目标并非易事。
早期地产掘金
地产业务在苏宁帝国中的发芽生长有着必然性。过去29年的创业经历中，张氏兄弟多次产生交集又分离。分分合合间，苏宁帝国中地产业务随之缓慢前进。
起点始于1987年。“仕而优则商”的内生逻辑驱动了彼时已经36岁的张桂平和24岁的张近东下海创业。这一年，江苏南京市宁海路一家名为“江苏苏宁家电有限公司”（以下简称“苏宁公司”）的家电门面诞生，占地200平方米，由两人共同经营。这也是现今苏宁帝国的前身。
事实上，建筑科班出身的张桂平是两兄弟中最早涉足地产的。接近苏宁帝国的相关人士对时代周报记者表示，在2002年之前，张桂平是苏宁帝国地产业务的指挥师。
张桂平很少被外界注意到的是他“92派”的身份。“有责任感、使命感和冲劲”被视为这一年代企业家的共性，“这点在张桂平和张近东身上有表现。”该人士对时代周报记者表示。
现在坊间还有一个关于张桂平的轶事，只要一在路上他能在任何情况下睡着，不过到了工作地点他却可以瞬间醒来，如打了鸡血般干活。
苏宁帝国地产的萌芽发生在1992年，这也是张氏兄弟创业历程中的第一次分叉点。嗅到政策对民营企业进军地产领域的眷顾，张桂平开始更专注地产，并逐渐有了现今总资产达248亿元的苏宁环球。
不过，地产和家电的发展一开始就拉开距离。早在1993年和南京八大国营商场的空调大战后，苏宁公司在家电行业就有了一席之地。地产相对默默无闻。彼时，南京城南片的几个住宅和商业地产项目是张桂平的战场。
“低价路线，大盘开发，薄利多销”是张桂平早期在地产领域的运营风格。显而易见，这深深受到了家电零售行业销售风格的影响。不过庆幸的是，在那段岁月里，帮助着张桂平进行财富的原始积累。
苏宁环球奉行的是长三角和环渤海二三线城市的沿江沿海区域的大盘模式，在避开与一线地产公司直接交锋的同时，也为公司的快速壮大做了准备。不过，南京是苏宁环球的根据地，直到2015年财报发布时，南京还贡献了营业收入的58.29%。
分岔口
时间拨至2002年，张氏两兄弟的故事开始进入到新的章节。
按照时代周报记者采访了解，不同于国美系的黄光裕黄俊钦兄弟出于方便资本运作的目的而“分家”，张氏兄弟日后在地产领域的发展更多是经营理念上的差异，而这跟两兄弟的个性有着莫大的关系。
“张桂平相对低调，张近东则激进高调”是时代周报记者采访中业内人士给出的对这两兄弟的一致看法。
尽管如此，张桂平的苏宁环球和张近东的苏宁置业还是被外界视为一体。不过两家公司在定位上确实存在差别：苏宁环球侧重住宅地产发展，且定位多为刚性需求和改善性需求；成立于2002年的苏宁置业则走中高端综合地产开发路线。
也是从2002年起，两家公司走着不同于彼此的发展路径。用日后张桂平的话来说，“原来是一股道上跑着两辆车，现在是两股道上各跑着一辆车，我想，这个力量肯定比原来大”。
不过放至苏宁帝国地产整体业务发展的框架来看。2002-2005年，是它新生长和变革的开始，这短短的三年里，张桂平的苏宁环球依旧还是苏宁帝国里地产大戏的主角。
在时代周报记者的采访中，不少人士认为2002年跨江战略的制定和2005年借壳ST吉纸上市，可视为苏宁环球在地产领域崛起的标志性事件。前者促使苏宁环球日后囊获了大量低价的土地并使其大盘模式的发展策略有了土地储备，后者则让外界见识了这家不起眼公司在资本运作上的长袖善舞。
张氏兄弟地产业务的正式分家是在2004年，即张近东意欲将苏宁电器（后改成苏宁云商）上市之际。一年以后，2005年，苏宁环球借壳上市。张氏两兄弟叩响资本市场的大门，风光无限。
生猛与激进，一度是苏宁环球2005年上市后最明显的行事风格。以2010年为时间界线，多项财务指标可以佐证苏宁环球的迅速膨胀。
按照2005-2010年5年间的财报显示，总资产由原先的15.2亿元跃升为152亿元，翻了10倍。流动资产是11倍的增长，由原先的13.2亿元蹿升至148亿元；利润总额上是100倍的增长，从0.16亿元到11.7亿元。
值得注意的是，这段期间苏宁环球在南京江北地区两项体量总共约1000万平方米的天润城和威尼斯水城的住宅地产是公司利润的主要来源。“因为拿地早，且有的地块为协议转让，光是土地的溢价就能产生利润。”不愿具名的分析人士陈凯（化名）对时代周报记者表示。
在这期间，苏宁环球开始发起了对一线城市的进军和扩张。典型的代表性事件即2007年8月的上海163地王，当时苏宁环球以44.04亿元总价摘得。
同一时间的苏宁置地则相对沉寂。2005年开始以旅游地产和商业地产为切入口，代表作品为钟山国际高尔夫球和苏宁银河国际购物广场。不过，苏宁置地的全国化过程堪称迅速，按照官网资料显示，两年后的2007年苏宁置业已经开始了全国多元化产业战略布局。
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