红星照耀商业资产管理敲开商业2.0时代

　　记者：商业地产开发、商业运营管理及资本化运作三个板块如何相互协作？

　　李嘉：第一个板块所有商业是由我们与红星地产协同发展，最后一个板块负责对前两个板块进行支持，第二个板块和第三个板块除做好第一个板块外，还要做外面的业务。

　　记者：红星商业对外选择合作伙伴的标准是什么？

　　李嘉：客户选择上主要针对有实力但缺乏开发经验或者没有商业运营团队的地产企业。

　　我们的专业运营服务不仅匹配他们的需求，也能够实现他们降低开发成本，提升开发效率，提高经营收益的核心诉求。

　　记者：红星商业操盘项目还不算太多，如何吸引合作开发商无疑是公司“轻资产”运营过程中不可避免的难题，该如何处理？

　　李嘉：从商业地产角度来看，并不存在严格意义上的“轻资产”，因为没有资产维度的合作和分配只能叫作“管理输出”。

　　真正的轻资产应该是通过管理嫁接到地产项目或是持有型物业中，然后做资本化的产品，但目前在国内这种模式还没有特别标准化。

　　轻重还是要看自己，我不认为所有的企业全部轻资产好，或者重资产好。最好的还是轻重并举，同时根据自身发展战略调整轻重部分占比，这个最科学。

　　记者：红星商业轻重比例如何？

　　李嘉：我们还是一个新公司，目前来讲处在大家所认为的纯轻范畴，但今年应该会有一些微重资产合作，包括股权合作、整租承诺或是提点分成，今年下半年陆续会开始。

　　记者：目前洽谈中的项目有多少个？都是轻资产运营？

　　李嘉：今年在谈的项目范围很广，其中会有轻重相结合，可能不完全是轻资产。

　　记者：合作项目区域分布上是否倾向二三线？

　　李嘉：现在主张覆盖北上广深，先在一线城市站稳脚跟，然后再往二三线城市或一些好的地级市发展。

　　记者：在华南有没有什么想法？如何看待广州的商业地产？

　　李嘉：深圳、广州我们都在努力中，现在还不太敢评论广州市场，等拿到一个项目的时候再好好评论。

　　记者：说起资产管理模式，新加坡企业在这方面会比国内成熟很多，您怎么当前国内的REITs市场？

　　李嘉：政策归政策面，我认为REITs是早晚的事。因为住宅市场能销售去库存，但商业没办法卖了去库存，多维度资本化运作是下一步开放市场的必然趋势。

　　记者：红星商业在资产管理方面的计划怎样？

　　李嘉：现在开始在酝酿，今年底到明年会有更多模型出来，成功实现从一个传统运营商到资本运作商的转变，这是不同的维度。

　　记者：回到纯商业运营上，您如何理解体验元素对购物中心的意义？

　　李嘉：好的体验是既有号召力，又能够创造价值，不能只有好的号召力，却不创造价值。噱头是好的，但是噱头不是长久的，不是永恒的。

　　作为一个商业载体的体验，万变不离其宗，最根本的是要站在消费者、商家的角度让商家赚到钱，让消费者呆着舒服，这就是最好的体验。

　　红星商业在做购物中心时关注的核心体验则是人文和人性。

　　记者：增加购物中心体验感，无疑会增加公司的投入成本，在考虑的范围内会不会有矛盾？

　　李嘉：会有矛盾，但我们终归是中国公司，只能相对应的做出努力告诉合作方，哪些是好的，哪些是不好的，哪些是可以变通的，但是最终取决于别人。

　　现在陆续有很多公司在朝这个方向走，不说把匠心精神运用到商业地产上，但是至少要有敢于做百年企业、百年建筑的理念，这样商业运营就做好了。

　　记者：未来三到五年红星的发展规划是什么？

　　李嘉：两到三年、三到五年的规划我们现在有，但是还不成熟，等到成熟的时候再介绍。从2013年到2015年的时候我们开了4个广场，但到2016年我们只开2个广场，就是因为我们需要思考。

　　当你一股脑到处开项目的时候，则需要停下来回头看，下一步才能走得更好。

　　记者：刚提到国内商业地产还存在一定的问题，怎么看其未来发展？有何解决之道？

　　李嘉：商业地产下一步的发展是良好的，因为商业地产已经有这么多存量资产，没有炸掉重来的可能。所以大量的存量资产需要盘活，未来十年之内商业地产还是蒸蒸日上景象。

　　记者：在您看来，解决中国商业地产发展问题过程中，新加坡模式是否有借鉴意义？

　　李嘉：新加坡的发展模式很值得我们借鉴，不管是商业氛围、商业形态，还是融资平台、融资渠道，是最跟我们国内接地气的地方。

　　现在国内也不能说没有提倡新加坡模式的风潮，在资本化运作上凯德就给了业界很好的范例。红星商业在资产管理中“投融管退”的资产资本化服务，也有很多借鉴了新加坡经验。（观点地产付庆荣）

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