“其实我们就是一家创业公司，公司的每个员工都抱着创业者心态做商业。”谈及商管的心得，红星商管总裁李嘉如是对记者讲述。
相较业界资深公司的资历，成立于2013年的红星商业无疑是商业地产领域的新兵，但这并没有成为阻碍红星商业前进步伐的绊脚石，反而给其“轻重并举”模式提供了更大空间。
在长约六十分钟专访中，无论是畅聊如何以“创业”心态填充红星的商业版图，还是论道中国商业地产及调整“药方”，能看到红星商业正在明确自己的定位——代表国内最高水平的不动产运营商。
红星照耀商业
作为红星美凯龙集团旗下进行城市综合体及商业购物中心筹建、招商、运营的管理平台，红星商业成立于2013年，第一个亮相的代表作是北京爱琴海购物公园。
据记者了解，上述“爱琴海”项目，总建筑面积达13万平方米，定位为中高端商业场所，是国内首家主打欧陆风情的时尚购物公园。
“北京项目2015年客流同比增长46%，全年累计销售同比增长48%，销售部分同比增长超60%。”问及去年已开业项目运营情况，李嘉表示，该项目出租率与租金收缴率都达到了100%，租金收入较2013年开业时，翻了将近一倍。
另外，2015年开业的福州、天津爱琴海购物公园更是以46.8万人次和35.6万人次的开业当日客流，刷新了所在地区的纪录。
对于今年的开业计划，李嘉对记者介绍称，除北京、天津、昆明、福州四个已开业项目外，“今年还会再开重庆、唐山两项目”。
李嘉告诉记者，红星商业在2016年“仅开业”两个项目，是因为要为2017年爆发性的增长打好基础——一方面2016年资产管理签约的项目将快速增长，另一方团队正在将全产业链的业务模块继续标准化以支持后期的快速拓展。
值得一提的是，上海吴中路项目将在2017年中正式开业。说到这个被称为“1号工程”的项目，李嘉称，“1号”一方面代表这是公司在上海的首个项目，另一方面则希望其成为“标杆”作品。
无疑，李嘉上述提及的项目都自带“爱琴海”标签，而这也是红星商业旗下唯一的系列产品线。
按照李嘉的说法，不同于很多商业地产公司名下“1、2、3……”条产品线，红星商业以“爱琴海”构筑起自身的产品线，具体分成了两个模型——爱琴海购物公园和爱琴海城市广场。
“它们的主LOGO一样，就是色彩不一样。爱琴海购物公园是标准店，爱琴海城市广场比标准店要小三到四万平方米，并可下沉到社区MALL的形态。
在李嘉看来，商业项目并不是“重资产”的代名词，商业运营公司的模式同样也可以“轻起来”，但这要依靠的是强大的运营能力，这也是红星商业资产管理的根本保障。
二次“创业”路
“其实我们就是一家创业公司，公司的每个员工都抱着创业者心态做商业。”谈及商管的心得，上海红星美凯龙商业管理有限公司总裁李嘉如是对记者讲述。
在李嘉看来，红星商业运营模式从成立之初就是专业商业资产管理公司，主要聚焦在资产运营、资产盘活与资产增值三方面，力图满足目前市场上开发商的切实需求。
作为同系统的内部客户，红星地产的项目成为红星商业切入市场的基础。而与此同时，红星商业正在广阔的市场上建立自己的市场地位。
随着运营能力的日渐夯实，越来越多的外部开发商开始与红星商业表达合作意向，他们看中的是红星商业在爱琴海购物公园表现出的不动产运营能力。
红星商业目前的合作伙伴主要为具有一定实力但缺乏开发经验的地产企业。李嘉认为合租伙伴的信任来自于商管团队之前的成功案例，更来自于始终为合作伙伴创造价值的诉求。
这样看来，在红星商业“轻资产”运营看重的关键一环必然和“资产管理”有关，这也是国内其他运营商比较少涉及的领域。
“现在开始在酝酿，今年底到明年会有更多模型出来，成功实现从一个传统运营商到资本运作商的转变，这是不同的维度。”这就是红星商业的“资产管理”计划。
然而，虽已在“轻资产”路上起步，但李嘉仍然认为红星商业还是需要一定量的“微重资产”来保证“轻重”的平衡，但操作方式是则会发生一定的改变。
“今年应该会有一些微重资产合作，包括股权合作、整租承诺或是提点分成，下半年陆续会开始。”
至于合作项目的分布区域，李嘉主张覆盖北上广深区域，即先在一线城市站稳脚跟，然后再往二三线城市或一些好的地级市发展。
问及是否考虑拓局华南，李嘉称：“深圳、广州我们都在努力中，现在还不太敢评论广州市场，等拿到一个项目的时候再好好评论。”
以下为记者对红星美凯龙商业管理有限公司总裁李嘉先生的专访实录：
记者：红星商业在北京、昆明、无锡等地布局了13个已筹建和开业爱琴海项目，已开业项目去年的租金表现怎样？今年开业计划如何？
李嘉：红星商业成立于2013年，筹备的第一个项目在北京。目前已开业的是北京、天津、昆明、福州四个项目，今年将再开重庆、唐山两项目。
运营情况方面，最早开业的北京项目2015年客流同比增长46%，全年累计销售同比增长48%，销售部分同比增长超60%。
同时，北京项目出租率与租金收缴率都达到了100%，租金收入也是基本翻了将近一倍。
另外，2015年开业的福州、天津爱琴海购物公园更是以46.8万人次和35.6万人次的开业当日客流，刷新了所在地区的商业记录。
记者：租金上涨的影响因素有哪些？
李嘉：严格意义上来讲，租金增长取决于商户的经营和购物中心策略的调整。因为商场刚开业时首要目标是以满铺稳场为主，一定时间内会把租金放到第二位。
但项目开业已满一年后，良好的运营会创造更高的效益，就会随之做出相应调整，包括品牌、租费及收取模式，这些都是租金增长的必要因素。
记者：上海吴中路项目为何被称为红星商业“1号工程”？进展情况如何？
李嘉：上海项目将在2017年年中开业，被称为“1号工程”因为是我们在上海的首个项目，一定要做得漂亮。另一方面，更主要是考虑到目前上海商业项目较多，如果我们的项目没有一点特色或亮点将很难经营下去。
上海吴中路项目体量较大，持有和可售的面积共计55万平方米，外面还有一个5万平方米的城市公园。
记者：红星商业计划推出爱琴海系列产品线，根据不同城市规模、消费力等设置管理模型。“爱琴海购物公园——都市的假日中心”这一全新定位来自何处？
李嘉：红星商业旗下只有一条产品线，即爱琴海系列，具体可分成了两个模型，分别为爱琴海购物公园、爱琴海城市广场。它们的主LOGO一样，就是色彩不一样。
其中，爱琴海购物公园是标准店，爱琴海城市广场比标准店要小三到四万平方米，在某些项目中还将以社区MALL的形态出现，那个模型中城市广场的面积会更小一点。
记者：去年5月，红星商业对外提出了轻重并举的发展模式，与之前单一模式相比，最大的变化是什么？
李嘉：严格意义上，我们是从重资产转变成了纯轻资产，为什么说是纯轻资产呢？因为现在集团把商业地产开发、商业运营管理及资本化运作称为三架齐头并进的马车。
红星商业要打造成一个纯市场化管理公司。
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