一座是渤海港湾的滨海之城，一座是长江口岸的国际魔都。在相距1718千米的直线两端，大悦城上演了一出“双城记”。
12月17日，以“乾坤”为主题关键词，大悦城首个轻资产管理输出项目——和平大悦城现身天津。
“我们最看重的是消费者，轻资产运营是挖掘消费者终身价值的手段和方法，希望把渠道、消费者和资产三者结合起来，并且最大化地发挥价值。”大悦城地产天津公司总经理、天津大悦城总经理吴铮表示。
约二十四小时后，“换新”上阵的上海大悦城二期以“魔都爱情地标”之名，在上海滩华灯初上，国内首个悬臂式屋顶摩天轮则是其最佳“代言人”。
“年轻人不仅有一个好的美食或购物体验，还可以把这当成自己的私密社交空间，留下一段抹之不去的美好回忆。”
显然，当购物中心“体验”元素陷入同质泛滥泥沼时，自持重资产项目如何突围则是大悦城无可回避之难题，而“场景式”设计、“娱乐化”跨界及“升级版”业态均为应对强势围攻之招式。
但细究大悦城轻重并举策略的背后，则是“内容为王”年代的来临，因为“商业地产做的是内容，谁拥有内容谁为王，谁就能够在竞争中取胜”。
轻重并举策略
作为大悦城首个轻资产管理输出项目，和平大悦城的前身为津汇广场购物中心，位于天津滨江道、南京路商圈，项目总体量18万平方米，商业运营面积近7万平方米。
据观点地产新媒体了解，接手津汇广场后，大悦城从前期定位规划阶段开始入手，到建筑设计、招商、开业运营，全程参与项目开发的各个环节。
由于在和平大悦城之前，大悦城已在天津落子天津大悦城，因此二者间的同质化问题成为现场媒体们关注的焦点之一。
“你的问题翻译过来就是，两个项目会不会有冲突？”面对媒体尖锐发问，天津大悦城相关负责人如是打趣开场。
上述人士解释称，二者在客群上的确有重叠，但它们的错位在于“不同目标客群的不同消费产品”。其中，天津大悦城瞄准的是时尚、年轻家庭这两类，而和平大悦城针对的则是中高薪的都市白领或金领。
除客群定位差异外，和平大悦城还将引入大悦城主题街区产品线，其中四层为类5号车库的手作概念街区，五层为社交型主题餐厅街区，六层为泛夜宵主题餐饮街区。
问及项目未来，大悦城地产商业管理负责人、天津大悦城总经理吴铮的回答则保持着一贯的自信：“这一次大悦城选址核心城市的核心商圈，创造了一个二线城市的奇迹，有市场价值才会有企业价值。”
毫无疑问，定于2016年12月开业的和平大悦城只是大悦城的轻资产开端，或也将成为其未来运作的模本。
为此，大悦城方面还给出了三条“金律”，首先选址要在“核心城市的核心区域的核心项目，还要基本类似大悦城既定模型，比如地铁上盖、8-15万平体量，30-50万周边客群。硬性标准外，另需附加的条件则包括合作伙伴的知名度、经营能力、行业经验等“软实力”。
既然是公开市场行为，“利益分成”当然是一笔需要算清楚的账。对此，吴铮向观点地产新媒体等给出的解释是，第一部分是收取管理费，相应的租金对应一定的比例提成；第二部分是从超过租金预算部分获取另外增值收益，还可在推出期和对方约定以享受一定资产增值收益。
“这样的方式更加强调品牌，更加强调对新的高周转ROE提升的考虑，同时还可以让大悦城覆盖更多的消费者，对我们原有模式做出补充。”
实际上，吴铮口中的“原有模式”即大悦城当前的主流扩张方式——“新项目开发，老项目并购（参股或者直接控股）”。据悉，算上天津和平项目，大悦城已开及待开项目共为九个，离此前提出的“5年20个”还有一段差距。
因此，现场有媒体直接向大悦城管理层质疑公司原有模式导致的“过慢”发展速度。
“就租金水平而言，一个大悦城顶竞争对手好几个商业项目。”吴铮指出，数量是一个考虑，但商业地产估值更多看的是回报率，即质量。
当然，面对着大悦城地产董事长周政一句看似玩笑的话“我也想知道为什么我们发展这么慢”，吴铮则回答：“当然数量很重要，如果按照原有模式来发展，可能很难达到，因此要激活休克鱼（并购），同时做好管理输出。”
用周政的话来说，未来将继续在一二线（不排除好的三线）以轻重结合模式发展，但规模的增加还是要依据实际投资的规模，再来测算整体销售。
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