花样年甘永清：商管应秉持有温度的服务

　　红唐毕竟定位都是往中高端的方向走的，所以对选址、业态结构、建筑布局等等方面的要求也比较多，在拓展红唐这一块就比较谨慎一些。花生唐所面对的中间客层的广度以及基数要多过红唐，因此在市面上的影响力、知名度方面要高一些。

　　记者：对动线设计、业态规划、主力店分布方面，花样年有什么可以跟同行分享的经验?

　　甘永清：商业地产的前期工作非常重要，基本上现在所有开发商都意识到了这个问题。但我觉得各家企业在动线设计、业态规划、主力店分布等方面，倒没什么太大差别。

　　商业地产要回归到原点，建立顾客、商家以及运营公司三个接触的渠道。在这个渠道里面建立后期的运营，怎么拉动和带动商家、顾客跟黏度，而在这个过程中不断地培养跟他们长久的关系，这才是未来发展的一个方向。

　　记者：这其实也是公司提出的“有温度”的商业模式。

　　甘永清：对，有温度、有服务，这都是花样年商管公司秉持的观念。

　　记者：之前花样年公布的八大板块，包括健康、社区、住宅等都是围绕社区+来做的。在社区+核心平台里面，商业板块扮演的是什么角色?

　　甘永清：面对的客层不一样，定位和操作模式也不一样。未来跟彩生活、“社区+”结合比较紧密的就是芝麻唐项目，针对社区展开一系列的商业布局和商业运作。

　　花样年商管公司在无锡做了一个轻资产项目，主打以健康社区概念，把很多人所关注的养生、医疗、保健以及产后修复等新兴业态融入项目中。为什么命名芝麻唐?就是因为它们散落在不同的区域，公司在不同的区域，思考的方向和业态的结构也会不一样。

　　商业板块和集团其它板块形成互动方面，由于人的消费需求，除了基本的居住功能以外还需要旅游、购物，带小孩去玩、吃饭、社交等，未来芝麻唐的项目需要兼顾社区居民的商业需求外延，做到更好的承接和互动，然后借助彩生活APP，运用“互联网+”方式增强板块和板块之间的共享与互动。

　　用潘总的话来讲，开发商不是把房子卖出去就结束使命，花样年现在走到了物业管理这一步，但远没有结束。未来整个社区居民的生活半径再扩大时，和社区产生关联，就是商业地产需要介入的事情，也就是怎么做好最后一公里，从布局到服务都做到极致，这是商业公司的使命。

　　记者：花样年商管轻资产模式，除了品牌输出、资产管理以外，还有哪些其他的创新性合作模式?

　　甘永清：轻资产的方式有很多，能打包的模块也不少，不一定通过品牌输出。花样年商管公司的重心是放在资产管理，在这个核心基础上再洽谈更多合作的可能性。

　　除了品牌输出，公司还有IT方面的商业管理方式。互联网只是一个工具，更多是要用互联网为现有的运作提升效率，解决顾客的碎片化时间。在O2O部分，公司花了大量时间和精力做后台二次开发。

　　记者：去年花样年商管公司计划未来要运营13个项目，刚才您提到仅明年就新增15个项目，是不是经过内部调整后目标也有所变化?

　　甘永清：花样年商管现在运营的自持项目一共5个，包括南京、桂林的花生唐，成都郫县奥特莱斯，成都、苏州的红唐等。轻资产输出方面，也有包括自贡、扬州、长春、深圳、拉萨、赣州、无锡、南京等地项目。

　　如今项目的拓展已经远远超出花样年商管当时定下的目标，这主要由于公司起步比较早，也发展得比较快。2016年公司重点布局五大区域，在这些区域拓展更多的项目，保守要做15个项目，到后年达到50个项目，那时候就可以往上市的路上走。

　　至2020年，花样年商管将会是一家商业管理集团公司，旗下有几大区域公司，并且有多产品线、多品牌的运作模式。

　　记者：国内很多开发商也在做社区商业，“最后一公里”难免会存在竞争，花样年商管如何应对?公司的核心优势在哪些方面?

　　甘永清：我认为还是要回归商业的本质，这种本质就是服务业。现在竞争那么大，与其主动给消费者提供这样那样的服务，不如把选择的主动权交回给顾客，让他们回归到作为一个人最基本的需求层面。

　　现在行业越来越讲究商家和消费者之间的亲密、零距离互动，所以餐饮会将厨房通过透明玻璃展示给顾客。

　　未来消费者的主动权会越来越多，在这个过程中，开发商和品牌商都要逼着自己做出变革，这才是未来的本质。只有抓住本质，才能提高顾客和商场的黏度，不断保持双方的互动性。对于花样年商管而言，公司定位于服务社区最后一公里，内部也早就开始准备品牌的规划及搭建工作，而这是很多开发商没有意识到的。

　　对于花样年旗下的商业项目而言，公司一直致力于将消费者的自主权归还给他们，租金不再是唯一的招商考量因素。总之，花样年一切调整的思路都是围绕着消费者展开的，对于目标客户的年龄层、业态偏好、客单价偏好等数据，公司都会做相应监测。

　　记者：在选择合作伙伴方面，公司有什么标准?

　　甘永清：花样年商管现在重点布局的区域就是一线城市以及省会城市，这主要由于一二线城市经营成本相对低很多，品牌资源的对接也比三四线顺畅。其次，三四线城市并非不可以合作，三四线城市核心区域的核心位置仍然可以开展商业项目，所以商业地产最终还是由地段决定。

　　另外，花样年商管还很看重合作开发商的实力、背景。公司更多的是倾向于资产管理，合作时间可能是8年、10年甚至更长时间。这是未来的工作重心，因此选择伙伴时也会比较谨慎。（来源：观点地产网作者：钟凯）

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