方兴之前的毛利率这么高，那是因为经营和产品结构等等，既然这是我们的优势，接下来还会继续发挥，方兴带有城市运营的概念，就是我们所说的一级开发，不但有长沙，现在还有青岛、南京，甚至可能还有其它的城市。长沙的一级开发土地要么就没卖，卖了毛利率就挺高的。
现场提问：刚才说到7、8月份市场回暖明显，方兴7月的业绩也不错，会不会提前先消化掉下半年一些购买热情？
李从瑞：确实今年7、8月比以前的年度要好。但是我们认为这是基于过去一年半的销售，人们的购房情绪被压制了很长时间，过去一年半的时间里面，土地的出让本身就下降了30%到50%，供给量下来了。
所以从这个角度来讲，7、8月份代表一种回暖的迹象，而不会出现过度消费未来的市场，我们相信9、10月份还会更好。
现场提问：下半年推盘会有多少货量？
江南：方兴全年安排了400亿的货值，上半年推了200亿的货值，基本上占到一半，下半年还有200亿。
上半年200亿推货中上期存量货源是57亿，新推144亿。下半年还有190多个亿的货量要推出来，从这个角度讲，新推货源下半年要比上半年大。我们的新盘首日去化率是72%。
现场提问：作为一个城市运营者的角色，方兴有没有测算过综合一级开发和二级开发的项目毛利率是多少，例如长沙梅溪湖项目？
江南：具体数字还不能透露。这不光是毛利的问题，一级开发这部分没有土地增值税，所以在长沙我们自己拿了地也稍微有保证，这是很大一点。
现场提问：方兴之前推出了智慧家，接下来在互联网+方面有没有一个持续的动作？会不会从营销层面过渡到产品层面，有进一步的实质性深化？另外，绿色地产的方向是怎样的？
李从瑞：互联网+是一个大家正在研究的方向，方兴确实还是走在前面的，我们之前跟腾 讯、淘宝的合作量是非常大的，而且有一些战略的协议。
过去方兴在营销方面做了一些动作，现在在金融方面做了一些工作，我们马上要推出我们的金茂宝，它属于服务层面的一种互联网合作。
产品这一块是重点研究的方向，智慧家既包括大家日常居住的房间的互联网改造，也包括社区的改造。将来整个物业的服务从进入社区以后到安全再到房间的设计等等各个方面提供贴身的服务，把年轻人喜欢的东西设计进去。
所以智慧家代表的是智慧社区和智慧家居，这个产品会成为将来金茂逸墅重点推的方向，我们希望这个创新能够超越当年金茂府恒温、恒湿、恒氧的创新，这一块一旦成功，会在全国范围内进行推广。
绿色地产这一块是方兴一直以来的核心战略之一，方兴在所有绿色建筑方面会做大量工作，未来在绿色的服务、节能、改造城市方面也会做大量的工作。比如方兴在青岛，就引进一个伊甸园项目。所以这一块都是我们将来绿色发展的方向。绿色未来和互联网+，都会成为方兴很重要的创新方向。
现场提问：在技术研发方面，方兴对绿色地产的投入有没有一个量化的数字，技术研发成本占到了总销售额的比例？
李从瑞：具体数字可以以后再探讨，但是方兴要求所有的项目都要有绿色的标志，我们现在有30多个项目，包括过去已经开发的项目，都要有绿色认证，而且要加上绿色设计的要素，才能审批过关。
这一块的投入跟整个成本来比还真的不是很大，因为现在政府有相关的补贴，而且民众对绿色的溢价是认可的，所以总体来讲这一块还是赚钱的一个方向。
现场提问：方兴境内和海外的贷款比例是48%比52%，未来是否会有一个调整目标？
江南：今年年底的时候，境内贷款可能是占比50%多，境外是40%多，今年的目标是这样的，当然也得看公司在境内发债的情况，我们也会做一些安排。
总而言之，会有一个比例的切换，不可能百分之百是现在这样，今年的目标是要颠倒过来。
现场提问：今年以来国企改革是大家比较关注的话题，方兴以后会不会继续往引入更多投资者，往公众化公司的方向发展？今后中化的持股比例是否可能会降到50%以下？
何操：中化占比现在是54%，但是中化作为方兴地产的大股东，一直想把方兴发展得更快，做得更强，所以一定时间内至少中化的控股地位或者说实质控制权，应该不会变的。
之前方兴确实是流通量比较小，投资者跟市场更关注方兴的市场化程度，包括企业的治理等等方面，中化作为大股东，跟其他股东的目标是一样的，也希望方兴的股权结构更合理，股性更活跃，更能在市场上有活力，市场化程度更高，这都是共同的愿望，我相信今后的发展方向和目标也是这样。
（来源：观点地产网）
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