曾经调侃自己是个木匠的车建新，因为一手打造了中国家居业的龙头品牌——红星美凯龙家居集团，被外界所熟知。现在，这只是红星的商业蓝图一角。
除了红星美凯龙家居集团，车建新还是红星美凯龙企业发展有限公司的董事长，这家公司下辖红星地产和红星商业平台，分别对应着地产开发和商业运营两种业务。
红星美凯龙家居商场160余座，名头最大。红星地产，也在全国27个城市建有45座红星国际广场。
发力最晚的红星商业，仅在北京、昆明、无锡开业3座购物中心，总部仅60人，但它却想通过输出管理服务来扩张和获利。
近日，红星商业公开福州、天津、兰州、重庆、上海、苏州、成都、杭州、唐山、淮安、临沂、驻马店等11个新项目，前3个项目今年面世。
同时，它还发布了资产管理服务战略，聚焦资产运营、盘活与增值三方面。上述11个项目之中，约1/3是这种合作，其中唐山项目明年开业。
“明年以后，接受房企委托的比重会再增长。”红星地产执行总裁、红星商业董事长张华容说，红星商业的运营模式是，专业商业资产管理平台，收取咨询、招商营运等服务费。
可输出的管理包括：前期商业咨询(项目招商定位、筹备计划与监控、设计与工程咨询)、招商营运管理(独家招商代理、品牌与市场推广、营运管理、物业管理)和增值配套服务(信息管理、财务管理、法律管理、综合管理和酒店管理)，共3大板块11项专业服务，可分模块化输出管理，每项管理都对应具体细化措施。
中购联购物中心发展委员会数据显示，到2014年底，中国50个重点城市商业建筑面积2万平方米以上的购物中心约3800家。张华容注意到了这个数字，她说，那么多购物中心，知名企业管理的不多，上千家商业咨询公司有名的也少之又少。未来，可能只有10%的商业运营公司会脱颖而出，红星商业要做的，是挤进那个名单。
速度与模式
2012年，张华容离开了万达集团，加盟红星商业。之后，车建新立下了2020年建100个购物中心的豪言壮语。但在红星商业几年的发展中，到底是要速度，还是质量，内部也在反思。最终，管理层和车建新达成共识，争取朝着目标努力，但不把100个购物中心当成硬性要求。
明年开业的商业项目里，有一个位于唐山，是红星商业为开发商提供资产管理服务的样本。
合作达成缘于两家企业共同合作的一家设计公司。2013年的一个行业交流会，设计公司带着唐山房企参观了红星项目。彼时，该房企正为如何打造购物中心，是否成立管理团队，能力和人才不够而发愁。
多次交流之后，这家在当地有数个项目的房企，和有实操能力的红星商业，逐渐熟络。开始，红星商业承诺可介入前期提供帮助。后来，房企提出建议，让红星商业主导后期商业运营管理。
“只要有商业运营介入，房企就可以变成一个投资商获得收益，可以专注主业，不一定要自己培养商业运营团队。”张华容说。
这给了红星商业团队一个启发：除了做自己的项目，如果团队能力具备，是不是可以承揽其他房企的运营管理业务呢?
2009年至2011年，国内商业地产土地出让总量迎来历史高峰。但到了2013、2014年，问题逐渐暴露出来，很多企业出现运营困难。一些拥有商业地产地块的，苦于没有运营团队和先进模式，所以产生了强烈的商业地产委托诉求。
需求存在。
红星商业的一位高层说，红星商业签的一个资产管理项目，从拿地到现在已经5年。这家房企，之前操作过其他商业项目，但品牌没有认可度，招商比较困难。“也有做矿的老板，把地拍了，确实不会做商业地产，找到红星商业。”
覆盖全产业链，包括前期地块选址评估、挂牌条件商谈，到项目规划设计，项目建造，项目开业，后期招商运营、后期资产管理介入管理服务，是红星商业的核心竞争力。
在定位上，红星商业为第三方商业运营商，哪怕对红星地产，也是委托关系，相应收取咨询费、品牌费、后期运营费和招商佣金。
“商业委托有四五个项目。”红星商业副总经理兼商业建设中心总经理王东表示，有些开发商缺资金，红星商业会引进合适的基金进行评估，支持房企开发。
对外承接商业地产项目，红星商业有一定筛选原则：当地开发商拥有优质地段地块，产权清晰，规划设计条线成熟，且开发商拥有多个项目。
合作之后，“可以不一定用爱琴海购物公园的名字，但必须要用红星商业的管理团队。后期我们享受管理分成和资产增值服务，挣的实在是辛苦钱。”张华容说。
模块化管理
红星商业对外承接的资产管理服务项目，合作年限一般设定在15-20年。除了获得管理分成，红星商业更看中增值部分，包括物业租金在原基础的上涨，和物业在市场的价值增值。
问题来了，红星商业实操经验并不多，房企如何能确信，红星商业能保证商业资产的有效管理与增值呢?
红星商业的答案是，用模块化管理，节省开发成本、提升开发效率。
以招商选址为例，红星商业有综合型购物中心和社区型购物中心两种产品，并由设计团队和投建团队打造7个模型，也可理解为包括业态设计和建筑设计的7个“盒子”。拿到模型，红星商业的员工选择项目时只要符合模型条件就能向下一步推进。如果不符合，除非项目特别优质再上会，否则放弃。
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