打造“豁然开朗”的“人体大动脉”
陈雷熟谙综合体生猛和凶险。
综合体是个瓷器活，需要金刚钻，特别需要产品设计、招商和运营上的专业能力。他知道：有了卓越运营能力并不意味着你能点石成金，每一个项目都有不同的优势和先天限制，资本实力雄厚也是综合体开发成功的重要因素。
因此，远洋商业地产轻资产之路的第三条办法就是匠心之旅，通过专业化降低风险。
陈雷的洞察并非无的放矢。北京三里屯Village是在建工程购买项目，香港老牌的综合体开发商太古地产中途接手该项目后，原计划2007年10月开业。由于早期的规划设计原因，事实上，三里屯Village初期招商情况并不乐观。最终，三里屯Village南区延迟14个月开业。开业以后，太古地产耗资几千万打造时尚潮文化。在太古地产数年重金调养下，时至今日，三里屯Village已经成为中国购物中心的标杆。
所以，综合体的选址、定位、规划非常重要。在商业地产圈，有一个名词叫“地铁上盖物业”，意思就是强调，选址一定要在主要交通运输交汇点上，项目交通便捷，可达性强。
成都远洋太古里先天性位置优越，说成都远洋太古里是交通运输汇集点一点都不为过。公交线路：成都远洋太古里周边有4个公交站台，19条公交路线，通达成都各地区;地铁：成都远洋太古里有4条地铁站环绕，其中2、3号线出入口春熙路站的出入口与项目无缝连接。此外，成都远洋太古里地处春熙路商圈，该商圈是成都最为成熟、辐射大西南地区的商圈。而且，该项目环绕千年古刹大慈寺，大慈寺是成都乃至中国久负盛名的佛教重地。
除了外部交通便捷有要求，综合体内部的交通同样重要。陈雷举例说，综合体中的购物中心要给顾客“豁然开朗”般“到达”的感觉。“豁然开朗”背后是通过购物中心内外交通，将不同的商家串连，每一条街道都是“商家私家路”，人流、商家流、钱流汇集且互通共享(下文皆以成都远洋太古里购物中心为例)。购物中心交通动线好比人体大动脉，担负起输送客流和钱流的使命。购物中心有一句名言，回头客，请走回头路。这句话的意思是，购物中心经营成功，回头客消费至关重要，而逛街舒服则是吸引回头客的重要原因。
“人体大动脉”背后的商业逻辑是什么?
打个比方，农田灌溉浇水，离水源最近的农田最受益。对于购物中心来说，最近的农田叫地面层，就是客流直接进入的楼层。地面层人流量大，租金最贵。这也意味着距离地面层远的商家利益受损，购物中心业主方的租金也会打折。因此，创造出更多的地面层不仅对商家有吸引力，还有利于业主方提升租金。
对于购物中心来说，最痛苦的是二楼以上的客流不足。不过，成都远洋太古里2—3层的独栋别墅式商铺设计避免了购物中心楼层过高的低租金弊端。2—3层的独栋别墅式商铺之间，通过连廊设计，客流可达成都远洋太古里任何一处。因此，在成都远洋太古里，地面二层更是顾客至爱。在地面二层消费，千年古刹大慈寺近景、远景一览无余，且景观错落有致，以至于“拥抱天空，快耍慢活”成为成都远洋太古里的slogan推广语。
这里面不得不提及成都远洋太古里的规划。该项目通过保留古老街巷与历史建筑，再融入2—3层的独栋建筑，辅之以川西风格的青瓦坡屋顶与格栅配以大面积的玻璃幕墙，营造出一片开放自由的城市空间。这样的美景，休闲为上的成都人自然不会放过消费。在成都远洋太古里开业当天，大片的塑雕云彩散落成都远洋太古里街巷，地面上、天空中皆是云彩。
二层风景美不胜收，地下一层的街景设计也同样匠心。成都远洋太古里在地面层设有多处扶梯，直通地下一层。而且，顾客乘坐地铁、出租车、私家车可以直达地下一层。在内部设计上，地下一层的街顶和街面是随意撒落的不规则的异形星星状艺术造型采光灯，光线柔和，感觉漫步在天街，形成与地面逛街不同的感受。
提得一提的是，成都远洋太古里地下一层国际超级大牌林立，塑造了一个不同其它购物中心的地下空间。按照行业经验，相对地面的商业业态，地下一层的商业品牌影响力会稍差一点，但成都远洋太古里通过业态组合，巧妙地利用的三个王牌主力店(The Place、方所、Ole’)把人流往地下一层拉动。同时，地下一层的层高做到6—8米，街道宽5—6米，空间舒适度很棒。品牌商家看重地铁带来的滚滚人流和空间设计，对成都远洋太古里的地下一层甚有好感。
地面二层的连廊设计和景观营造提升了店面租金，地下一层的街景灯光营造让逛街客狂喜至极。这也意味着，成都远洋太古里三层皆是地面层。三层不同的逛街感受大大提升了成都远洋太古里的客流，创造了购物中心租金奇迹。
有一个细节，在成都远洋太古里，顾客看不到景观直梯。陈雷认为，购物中心设置景观直梯，使用率不仅太低，而且容易造成拥挤，不利于形成动态客流和视觉上通达性。除了取消购物中心标配的景观电梯，成都远洋太古里对扶手梯的设计下足功夫，扶手梯的位置皆在顾客的视野范围内，导视效果明显。
还是让我们回到成都远洋太古里的地面层吧。成都远洋太古里的地面层街道设计可谓奢侈。日本著名建筑大师芦原义信在其世界名著《街道的美学》提到，那种沿街建筑高度与空间宽度比为1：1的空间关系，是人类最喜欢的空间关系。既不开阔，也不压抑。如若有适当的景观妆点，徜徉其中，将是最好的视觉体验。这种空间关系，就是街区式商业的最大优势。芦原义信奢望的街道美学在成都远洋太古里变成实景。而陈雷和其团队则是街道美学最好的实践者。
陈雷总结说，购物中心的体验，首先是建筑空间体验，成都远洋太古里做到了这一点。第一，现代中式建筑风格与毗邻古迹高度统一，即经典又时尚;第二，二层连廊让独栋建筑彼此相互连通，形成很好的观光休闲平台;第三，传统与现代的艺术小品点缀其间，饶有情趣;第四，成都远洋太古里的三大广场成为时尚的舞台，每个广场，都是一批店铺的绝佳展示面。正如好的购物中心绝不会只有一个中庭一样。
成都远洋太古里的建筑空间体验感获得同行的认同。有商业地产评论人士指出，中国商业地产业内有个不成文的规则：打造一个商业建筑，如果选用中式风格，那将是产品的大忌。因为在中国市场上，要想改变百姓对传统城隍庙式中式建筑的衰败、破落的印象的反感，是一件极其困难的事情。成都远洋太古里最大的不同，就是颠覆了这样的反感，让都市人眼前一亮，原来中式设计又能如此时尚，而且完全没有经营死角，处处“豁然开朗”。如果说诗歌就是让新事物变得熟悉，旧事物焕发新意，那么，成都远洋太古里就是刻意用“旧瓶”装入了现代时尚。
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