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二是持有投资物业营收毛利持续快增。2014年，27个已经投入运营的持有投资物业(含酒店)租金收入为54.36亿港元，同比上升17.6%。相比2010年的18亿元收入，持有投资物业租金收入和毛利润均增长了2倍，年均增速高达32%。
根据企业推案计划，2015年到2017年企业计划新推的可售货量分别为1077万平米、739万平米、876万平米。可以看到，2016年和2017年新推可售货量较2015年少(注：由于上年库存留存，2016年和2017年的可售货值预计相较2015年应会继续上升)。企业高官对此的解释是，公司将更多精力和资金投向商业地产发展。我们根据推案判断，未来三年企业开发物业销售额很可能维持年均10%增长的“新常态”。
根据持有投资物业体量和开发物业销售额的增速匡算，如果持有投资物业的租金坪效不变，那么到2017年，持有投资物业租金收入将占到总营收的10%左右，毛利润将占到总毛利润的20%左右。这离企业持有投资物业毛利贡献达40%的远景还有一段距离，但与国内其它房企相比，华润置地商业地产转型无论是体量、营收、利润，还是品牌口碑，都开始收获累累硕果。
无需跨界多元化，未来只需做好三件事
进入白银时代，行业发展天花板显现，房企无论大小都在积极考虑跨界转型。由于华润集团本身就是极其多元化的企业，所以华润置地无需考虑房地产业务外的多元化，只需借力集团下商超、医疗健康、金融等兄弟板块，共同完善社区服务和商业运营即可。换句话讲，未来华润置地可以更加专注发展住宅和持有投资物业。
正因为此，我们认为，未来华润置地只需做好三件事：
一是根据行情需求及时调整产品结构，推动产品转型升级。
华润置地产品定位中高端，符合改善需求渐成主流的大趋势。但功能结构往往决定了产品热销或滞销。2015年行情回暖，刚改和二改特征显著，消费者对住宅品质有更高的需求，但对价格依然敏感。企业应该根据这一市场特征调整产品结构，加快中小户型产品的更新换代，以对销行情。另外，随着80、90后成为改善住房的购房主力，传统户型功能区划分逐渐跟新生代的需求相脱节。为此需要企业积极研究主流需求的变化，不断强化个性化订制能力。
二是加快商业地产轻资产化运营，实现更有效的扩张。
截至2014年末，企业持有投资物业土地储备高达541万平米，占总土地储备的13.5%，投资物业土储中，权益面积占比85%。再看那些已投入运营的投资物业，企业平均持股近90%。可见，华润置地商业地产目前仍是重资产运营。等到未来几年企业持有投资物业体量爆发增长，这种重资产模式会给企业带来巨大的资金压力。当然我们也发现，企业在温州、惠州、柳州、汕头、无锡、南通、赣州等三四线城市开拓商业地产，更多以合作拿地、合营方式开发运营(持股比例都在50%及以上)。这说明企业拓展三四线城市时，兼顾了轻资产化需求和风险控制，比较稳妥。但仅这些还不够，企业还需更广泛深入地用股权合作方式推动商业地产扩张。另外，两会中央报告提出支持资产证券化发展，对企业商业地产融资和轻资产运作而言都是一大良机。
三是利用稳健财务和融资成本优势，积极把握调整期战略收购良机。
2014年末，企业持有现金403亿元港币，同比大升43%;现金短债比2.1，长短债比3.5，现金足以应付短债，财务结构合理。同时公司保持较低的融资成本，加权平均借贷成本仅4.47%，企业净负债率42.7%，在行业中也处于较低水平。总之，企业财务非常稳健。另外，华润置地有母公司担保，无论国内信贷、还是境外发债都受资本市场青睐，融资渠道非常通畅。这在市场分化调整的当下，是一个巨大的优势。为此建议，未来几年华润置地利用自身财务和融资上的优势，积极把握市场收购良机，实现弯道超车。 共2页 上一页 [1] [2] 华润置地拟轻资产化 2017年购物中心将达31个 华润置地等央企频陷质量黑洞：各环节存漏洞 华润置地打造河北最大综合体：石家庄万象城总建面57万㎡ 华润置地情陷“大山东” 青岛万象城与淄博万象汇即将开业 万达商业五年内完成轻资产化 金融做辅助 净利靠租金 搜索更多: 华润置地 轻资产化 |
