根据鄂武商的前期测算，梦时代广场总投资达84.25亿元，该项目完成后，首个经营年度的营业收入预计为28亿元，该项目投资回收期12.65年(含建设期3年)。在此前鄂武商的股东大会上，刘江超透露，如果拆迁顺利，该项目可在2016年动工，2019年建成并投入运营。
中投顾问项目总监朱文嘉在接受中国商报记者采访时说：“该项目地块尚好，属于武汉市武昌片区核心地带，商业地产项目目前如果运营得当，未来利润相对可靠。不过武汉圈内商业地产项目竞争已经相当激烈，加之企业自身发展的局限性，后期或对企业资金流有压力。”
“内生式”的尴尬
尽管武商梦时代广场被鄂武商称其为“史上最大的投资”，但不得不指出的是，其依旧仅限于武汉地区。同时，回顾鄂武商近些年的发展情况，其业务拓展一直都在武汉本地进行，其“内生式”模式也备受投资者争议。尤其是在当前，众多外商巨头陆续布局武汉，使其面临的竞争态势也越来越激烈。
从鄂武商2014年年报中可发现，其去年的业务布局主要也是限于湖北市场。去年9月黄石购物中心开业、11月众圆广场开业，此外老河口红河谷购物广场主体工程完工，并开始招商，武商荆门广场战略合作框架协议正式签约。以上项目均位于湖北的二三线城市。
然而，再看全国百货业名列前茅的公司，其均已在全国进行业务布局。以万达百货为例，其在北京、上海、武汉、成都等地已开业75家门店，2014年营业收入达256亿元。在众多商业零售类上市公司里，鄂武商仍在坚守“内生式”的发展模式。
对此，刘江超解释，该公司目前还不具备省外扩张的真正实力，战略仍是在湖北省内区域做强，湖北商业还有很大发展空间。因此，鄂武商确定了深耕省内市场的战略，比如在湖北荆门等二级城市的黄金地带寻找合适的项目地址。而在大本营的武汉市，这是一个发展中的城市，拥有1200万人口，相比沿海发达城市，目前正处于经济发展的“补涨期”。
根据戴德梁行的数据显示，仅2014年全年武汉就有7个商业项目入市，新增供应75.4万平方米。2015年武汉还将有至少13家商业体入市，将为市场带来约133万平方米的新增供应。在未来3年，上述商业百货项目将陆续投入运营，其推广周期正好与鄂武商的梦时代项目重叠。
朱文嘉指出，“内生式”的商业模式好处是可以增强公司在一个区域的竞争力和市场地位，在该区域内具有话语权，从而扩大影响力。弊端是，走不出原有区域，难以扩大企业规模;区域内竞争逐渐激烈，无疑会增加企业运营风险;发展地域过于狭窄不利于应对危机，并对企业业绩增长形成阻碍。
“武汉商业地产已经处于饱和状态，这体现出商业地产竞争激烈，企业前期拿地、后期建设以及建成后的招商运营等，都需要投入大量的资金。结合当前房地产行业发展现状，企业融资难问题凸显，这或将给企业未来运营造成一定的风险，企业资金链压力或增大，而且若项目运营不善，则企业恐势单力薄，在该项目上难以有持续投入，不能有效分散风险。”朱文嘉对中国商报记者说。
此外，值得注意的是，鄂武商的“内生式”模式主要依靠自有资金进行投入，该公司目前的资产负债率已超过70%，在商业零售类上市公司中处于偏高水平。
从武商梦时代广场的投资计划来看，鄂武商拟从银行长期借款30亿元。另外50多亿元的“缺口”尚需自有资金投入，这样的资金模式无疑将会增大公司的压力。
上述券商人士对中国商报记者说：“融资难是鄂武商这个项目的最大难题，运营方面也将面临挑战。短期内没有业绩，也将对股东的收益造成压制。当前最重要的问题是整个行业目前都是趋于饱和状态，对当地周边市场来说是个机会。如果换在整个武汉市区来看，可能会加剧当地市场的商业用地的供给量。”
未来或将转型
自持物业的运作方式，对于持有如此庞大体量的商业综合体的鄂武商来说无疑是个巨大挑战，在如今激烈的竞争格局下，对鄂武商的操盘能力亦是一个考验。
有分析人士指出，市场上大多数商业综合体的操盘手都来自房地产公司，而鄂武商则是一家商业零售公司。尤其是在前期资金运营方面，还有就是针对其他方面的业态的运营能力，这也是一个很大的挑战。
对此，刘江超在股东大会上表示，对于梦时代广场项目的规划是今年内出规划、下半年寻求合伙伙伴，明年投入实战。“目前的布局思路是通过合作伙伴的介入，在商业之外的业态，可能由其他人来操盘，不过操作思路尚未完全明确。”
长江证券研究报告认为，鄂武商是目前区域零售商中购物中心化较为彻底的企业之一，核心商圈大体量购物中心运营成为其核心竞争力。在此时点，鄂武商成熟门店面积为64万平方米，培育期门店为57万平方米，拟开业门店87 万平方米，门店梯队效应突出，培育+拟开业门店，有望再造两个武商现有体量。此外，鄂武商股东结构优化,高管激励到位，“人和”将促公司成长加速。通过国资民资混合持股，非公开发行引入战略投资者，公司股东结构不断优化，而员工持股计划参与定增，管理层授予限制性股票等举措，则突破国有企业激励幅度较弱的固有认识。在合理的股东结构以及强激励机制下，鄂武商成长速度以及业绩释放均有望被加快。
“但目前这个行业的供给正趋过剩，电商冲击居高不下，从资本市场而言，我并不认为鄂武商抓住了当前最有力的发展趋势。从发展角度来看，是进一步巩固该公司在武汉的龙头地位，有可能未来会利用武汉的店去做其他转型，因为从现在整个行业来看，‘只建店，不转型’的话，未来的压力将会很大。”上述券商人士说。
该人士还认为，鄂武商的这个项目投资很大，短期之内对业绩的影响是中性偏负面的。从长远角度来看，是为了巩固公司在武汉、乃至整个湖北地区的龙头地位。这些储备的项目运营完后，能够建立完善的市场网络，可以借此来对当地消费市场进行转型升级，然后在此基础上，最终有更多的资源去进行转型。
朱文嘉则表示，鄂武商核心竞争力体现在长年深耕武汉区域，拥有良好的政商关系与背景，同时对当地人文和经济发展状况有深入了解，加上企业对商业地产运作较为熟悉，有经验以及人才的支撑等，这些为其成功运营商业地产打下了基础。不过企业要赢得竞争，还需要加强项目运营，有独特、合理的项目定位，并顺利招商。
（来源：中国商网 作者：向劲静）
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