日前,碧桂园发布了2014年的业绩公告,集团共实现合同销售金额约1288亿元,同比增长21.5%,在超额完成年度目标的同时,销售楼款现金回笼也首度突破千亿大关。
随着国内房地产业从“黄金时代”进入“白银时代”,整体面临着成本上涨、毛利下滑、资产负债率上升的“新常态”。“在合法合规、资金安全的前提下,我们首先追求利润总额持续快速增长。”碧桂园总裁莫斌日前表示,除了整体规模,能够维持企业资金链条的只有快周转,这也是当前房企在行业下行时期的普遍选择。
从2014年披露的业绩报告来看,碧桂园的资本结构有所优化、融资成本有所下降、融资渠道愈趋多元化,但整体盈利能力下滑、负债率持续上升,也让碧桂园必须直面从规模扩张到质量为王的考验。
融资成本下降全年融资逾百亿
公告显示,2014年碧桂园全年共实现合同销售金额约1288亿元人民币,同比增长21.5%,完成全年合同销售目标且创历史新高;销售楼款现金回笼约1058亿元,首次实现现金回款过千亿。“规模已经不是碧桂园的核心问题,还要从负债、存货、现金流、毛利率水平等方面考量,怎么才能对良性发展更有利。”碧桂园集团副总裁程光煜曾强调。
无独有偶,就在万科多年销售第一的位置被绿地超越的消息甚嚣尘上之时,万科总裁郁亮却表示,公司更看重销售回款,2014年万科已完成了2000亿元的回款目标。
“这对于大型房企的资金安全非常重要,因为只有拿到钱,你的现金流才充盈,有足够的现金回笼才能用更多钱去再度投资运作。”广州知名房地产专家、寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同表示,与以往单纯注重签约数量不同,近几年一些大型的房企开始注重到账的营业收入,“无论是万科还是碧桂园,其业绩数据的水分都越来越少。”
在莫斌看来,在整体市场下行的情况下,碧桂园的“双千亿”业绩颇具含金量。他认为,除了整体规模,能够维持企业资金链条的只有快周转,这也是当前房企在行业下行时期的普遍选择。
事实上,自去年初引入中海地产前财务总监吴建斌担任首席财务官,碧桂园的财务和资本结构得到明显优化,不仅加权平均融资成本下降为8.23%,为近3年来的最低值,而且全年从资本市场融资逾百亿元,位居各大民营房企之首。其中,首次通过供股交易募集约4亿美元,还成功完成历史首次的境外银团贷款,筹集高达45亿港元贷款,打破了内地房企首次募集海外银团贷款的最高纪录。
负债率上升、毛利率下滑 规模扩张难以为继
虽然融资手段渐趋多元,但碧桂园债务负担却有增无减。据其去年发布的公告显示,上半年债务净额从2013年末的296亿元上升到331亿元,同比更上升37.3%。虽然中期负债率有所下降,但这主要归功于4月及5月发行的30.9亿元永续债。
“若将永续债从少数股东权益放回至债务,负债率则上升至70.0%,同比上升12.1%个百分点,相比2013年年末上升5.7个百分点。”CRIC研究中心分析师朱一鸣表示,永续债虽能短暂性降低公告的负债率,但其偏高的利率将增加公司财务支出负担,令公司日后不得不赎回,并将款项重新归类于债务。
“目前公司的融资利息还大于8%,我们计划在未来两年内降低到4%—5%。”以稳健著称的吴建斌,到任CFO不久后便确立了净借贷比率低于70%的负债红线,以及保持可动用现金占总资产比例高于10%的两项硬性指标。
此外,以郊区大盘、快速开发、走平价路线为主要特征的碧桂园,也需直面急速扩张后,盈利能力下滑的现实。
据其对外公布的业绩报告显示,2014年上半年的毛利率为28.6%,同比下降5.3%,而2012年上半年该数据为41.5%。对于毛利率的下降,吴建斌解释,一是行业整体毛利水平呈下降趋势;二是平均单位土地成本有所上升。
莫斌则表示,公司更看重总利润额和资金回报率。“利润率在行业进入白银时代后会逐步降低,但是如果利润总额也降低的话,企业的发展是有问题的。如果没有降低,说明是良性的”。
在韩世同看来,随着国内房地产业从“黄金十年”进入“白银时代”,当前大型房企更应看重经营的质量,而不是单纯追求规模,要实现从规模扩张到质量为王的转变。
碧桂园后千亿时代的转型探索——
深耕区域市场 拓展电商渠道
■纵深
1288亿元,对正处于国内房地产业从“黄金时代”向“白银时代”转变风口的碧桂园而言,是一个不俗的成绩。
这是继一年前以“黑马”姿态闯入房企“千亿俱乐部”后,再次实现的逆势持续增长。刚刚过去的2014年,在国内房地产业整体迈入成本上升、毛利下滑、资产负债率提高的“新常态”下,碧桂园悄然开启了“后千亿时代”的转型探索,但其成败得失几何,还有待进一步观察。
推行“合伙人制”向区域经营放权
2014年的最后一个月,碧桂园再次创造了一个业绩纪录。
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