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“单干王”万达为何弯下腰，与一众金主合作投建万达广场？剔除高大上词汇，乐居记者千字文揭示钱的意图与流向。
1月14日下午，万达商业公告，将与光大安石、嘉实资本、快钱成立合作投资消费平台。在2015—2016年拟投资240亿建20座万达广场。万达负责选址、建设、冠名、招商、运营和管理，日后与各投资者按比例分享租金收益。
一向“单干”的万达为何改了口味？仅仅在万达商业地产上市两个月前，乐居记者曾向万达一副总裁询问，万达为何很少在项目中引入合作伙伴。
“合作开发都是为了降低负债率。大多是因为缺钱、缺产业链、缺土地、缺政府关系等，万达没有这种烦恼。如果项目内部的投资资本回报率可以覆盖成本，何必给别人分一杯羹？”上述高管说。
言犹在耳，此次合作耐人寻味。万达声称，这是企业朝轻资产运营迈出的新一步。这并非全部理由。合作关乎多方利益，万达与各大金主各有所图。
一、交易本质是一次大手笔“合作型融资”，可提高现金周转率，减少财务压力。效仿万科商业变现路径，志在为电商谋利。
此番合作，万达引入的投资方中，光大安石、嘉实资本以资金运维为主业，已被万达收编的快钱或仅充当支付工具。运营万达广场资金占压较大，天底下没有不缺钱的房企，万达获得一个合作方大资金池，是冬天里的一把火。
万达商业意图从以售养租的模式中变得更轻。此前，销售住宅与部分商业的现金流为万达自持性商业物业提供血液。但根据可见的最新数据显示，2014年上半年，万达商业的现金流净额为-89.5亿，同比下降94.4%。“万达销售型业务现在提供不了太多钱去盖购物中心。”一位商业地产业内人士说。
尽管去年万达租金收益占总业绩比例上升到约20%，但销售业绩仍占大多数，且需用来偿还目前700余亿债务。这导致万达在有限现金回流外，只有不断增加新债务融资，才能供养新的购物中心。
这让万达对资金的饥饿感越来越大。2014年上半年，万达融资活动现金流量净额高达351.35亿元，年底上市筹资更接近40亿美元。
此番合作，万达与投资方共出资240亿建20座万达广场，等于每个万达广场耗费12亿。据了解，万达将在合作平台中所占股权较小。这意味着，万达借“合作性融资”春风，预备用较少的资金撬动20座万达广场，自身风险也随之降低。
“万达的酒店不太挣钱，新购物中心租金需要5—6年才回本。” 一位商业地产业内人士说。“因此现在必须依靠外力，与投资方合作万达广场，降低财务压力，提高市场占有率。”香港投行分析人黄立冲说。
据乐居记者了解，此番合作将只限于万达广场商业部分。“万达把住宅利润吃走了，将商业这块丢出来，等于变相把部分商业卖掉。获得品牌收益，还能提高万达总体利润和现金周转率。” 北京汉博商业管理股份有限公司董事长朱友军说。
醉翁之意不在酒。除了占投资方的资金便宜，增加现金流，万达此举还意在拓展电商公司，在转型路上继续奋进。
“万达做了109个万达广场，租金收益只占近20%。因此，这次股权比例稀释，租金收益分流，对它来说没有太大影响。用少量资金管控购物中心后，万达的目的是深化转型，把客流等会员大数据植入线上，导进电商公司，从电商方面获取收益。”朱友军说。
据乐居记者了解，这一合作方式万科早有先例。2014年8月，万科与美国投资集团凯雷联手，成立资产平台公司收购万科原有商业物业。万科借此将商业物业变现，增加销售收入。这或成为万达此番合作的更深一步动作。
二、光大安石、嘉实资本不缺利益退出管道。但一个“合作版”的万达广场或限制万达系关联交易。
万达此番合作伸手姿态明显，光大安石、嘉实资本、快钱何以买账？其中，快钱已归万达麾下，合作阻力较小。光大安石与嘉实资本又打何算盘？ 共2页 [1] [2] 下一页 万达从独食到合作 “合作版”万达广场未来是何模样？ 王健林不再自己掏钱造万达广场？现金流急降94% 开张不到两年 长安万达广场关闭百货卖场 万达商业转型“轻资产”：携4机构建设20余座万达广场 北京通州万达广场等六商场入市空置率未升反降 搜索更多: 万达广场 |
