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红商网讯：“万达商业地产，男，15岁，金牛座，朝气蓬勃，牛气冲天。”万达集团在其今日（12月8日）发布的微信公众号文章中，如是形容自己的核心业务板块——万达商业地产。
今日，大连万达商业地产股份有限公司（下称万达）在香港开启IPO路演。投资者午餐会在香港万豪酒店宴会厅举行，与同时在此路演的北汽集团打起了“擂台”。与会投资者达200余人，爆满宴会厅。一些投资者甚至站着听完整场路演。万达集团董事长王健林、董事会主席丁本锡及总裁齐界等公司高管悉数莅临路演午餐会。“定价还比较令人满意。虽然是夕阳产业，但乘着降息的东风还是可以飞起来的。”一位出席午餐会的投资者向财新记者表示。
据财新记者获得的销售文件显示，万达的招股区间介乎每股41.8—49.6港元，集资规模最多不超过44.11亿美元，约合270亿人民币，较之前市场预期的50-60亿美元募资规模缩减不少。据知情人士透露，王健林对这一定价并不满意，但迫于市况及现金流需求，不得不降低预期发行。
在中国29个省份的112个城市拥有178个物业项目，包括159座万达广场、168个购物中心、102家酒店，公司总资产规模5040亿元——万达在招股书中显示了“资产量惊人”的家底，这个庞然大物预计将于12月23日在香港联交所主板挂牌。
投资人士日前对财新记者称，目前或许是坏“窗口期”里的相对最好的上市时机。虽然头顶着中国最大、世界第二大商业地产业主及运营商，中国最大的豪华酒店业主等多个衔头，但对于关注成长预期的市场投资者来说，属于万达的最好的时代已经过去。中国股市在降息等利好信号下骤然走牛的时刻，几经曲折的万达商业地产上市又露出了曙光。
尽管目前万达的规模仍在扩张，但它快速周转、建设、销售的模式已经受到挑战。万达之所以愿意在此时降低预期上市，投资者也将其前景视为夕阳产业的一个重要原因，是万达的三大业务——购物中心、酒店、写字楼均处于行业下行期。此外，万达计划将此次IPO所筹资金用于建设10个物业开发项目，这10个项目大多位于三四线城市，其低回报率和供求失衡的风险，也成为投资者不得不考虑的风险。
低地价高周转模式不再
低价拿地、快速开发周转，万达借此走出了一条几乎无可复制的扩张之路。
种种数据表明，传统的万达模式难以为继。“传统商业地产的开发模式主要是以现金流的高周转和低价拿地为核心。”高和资本执行合伙人苏鑫表示，“随着房地产市场进入下半场，原有模式面临极大的困难。”
从招股书看来，万达拿地确实便宜。2011-2013年，按楼面地价计，万达广场的平均土地成本分别约为每平米1821元、1171元及1096元，今年上半年平均地价降至1012元/平方米。2013年全年，万达销售物业的销售收入是749.8亿元，销售面积628万平方米，依此推算其土地成本仅占平均售价9.18%。据兰德咨询对上市房企土地成本的统计，地价低于10%的企业仅占全部上市房企的6.4%。
万达土地成本逐年降低，一方面由于所获地块位于三四线城市或城市的非核心地段；另一方面基于万达与政府较高的议价能力。万达与地方政府的关系非常微妙，在公开市场拿地频频陷入“内定”传闻。对政府而言，希望万达项目拉动经济增长，带来稳定税源，更重要的是能依托万达项目，吸引更多投资，土地收入也能增长。
“我们获得土地的成本比其他企业要便宜很多，至少便宜一半，而且具有主动权。”王健林的这句话曾被媒体广泛引用。两年前万达的长白山国际旅游度假区项目因“零地价”颇受争议，当时抚松县地税局一位人士对财新记者说：“万达拿地谈的条件很大，基本上是零地价，政府返还地方税收，出让金进入财政金库后再想办法退回来。不给优惠人家不来。”
低成本的土地并没有给万达带来靓丽的业绩表现，毛利润反而在逐年下降。物业销售的毛利率也在急速下降，从2012年的50.6%降到今年上半年的39.1%。
投行人士推测，万达的低土地成本被不断上升的建筑成本、人工成本、运营成本和财务成本蚕食殆尽。该人士称，将物业大量下沉至三四线城市对经营商业地产来产并不是一笔划算的生意。“商业零售物业、写字楼物业对于成熟商圈的要求特别明显，在三四线城市建造商业物业的建筑成本和在一二线城市同等级别的情况下差别不会超过15％，这部分的成本占物业出售成本的不超过一半，但是销售金额和租赁收入单价可能差1－3倍。”
经历了高速扩张后，高周转的万达模式活力慢慢褪去。数据显示，万达的销售速度已经在下降。2011年-2013年，万达的合同销售额分别为902亿元、1012亿元，1264亿元，今年上半年仅567亿元人民币，不及2013年全年销售额的一半。
2014年上半年，万达的物业租赁和管理收入为51.77亿元，同比2013年上半年的38.2亿元上涨35.5%。从销售和租赁收入的结构比看，万达物业销售收入和物业出租及管理收入在2013年分别占总收入的86.4%和9.8%，2012年与2011年的占比大致相似。今年上半年，万达的售租收入结构为70.1%和22.3%，已经开始在往租赁经营方向调整，但仍无法改变销售型公司的标签。 共2页 [1] [2] 下一页 大连万达将在港上市 或成世界第二大商业地产商 万达在港上市：或成世界第二大商业地产商 仅次西蒙地产 万达商业地产IPO获11家投资者20亿美元认购 万达意把线下商业蛋糕做大，不跟淘宝京东们抢生意 芜湖万达嘉华酒店于12月6日正式开业 搜索更多: 万达 |
