红商网讯：今年十月的最后一天，万达看家产品进入百座时代，第100座万达广场在云南昆明正式开业。从第1座至第100座，万达用了14年时间谱写了一个中国商业地产神话。
万达商业地产产品进入第三代迭代后，租售结合的“现金流滚资产”模式为公司迅速规模化提供了有力支撑。业内共识，这一模式的关键在于低成本拿地和销售型物业的估值溢价和快速去化。二者缺一不可，否则难以平衡持有型商业物业的资金沉淀。
2014年行近年底，审视全国最大的商业地产开发商，有业内这样一种假设，当低成本拿地不可持续、销售型物业去化趋缓，这种“现金流滚资产”的发展模式是不是会受到挑战。
模式拷问
在市场行情低迷的今年，万达的销售业务似乎也经历着严冬，万达似乎迎来了第一重拷问。
截至目前，万达方面尚未有官方透露今年的销售业绩情况。但据亿翰智库统计数据，万达集团今年1-11月其销售金额预估为1027亿元，销售面积预估810万平方米，在国内房企排名中位列第7。回顾万达集团今年年初公布第2400亿元销售目标，还有一半尚未完成。
去年，万达集团资产达到3800亿元，同比增长27%；收入1866.4亿元，完成计划的104%，同比增长31%，万达方面称，这是集团第8年连续收入增长率超30%。而今年要保持这样的增速的可能性几乎为零。
另一个支撑其发展模式的一环就是低成本拿地，高资产溢价出售。无论北上广深或者其他二三四线，地价整体上行是不争事实，即便在企业拿地更为谨慎的今年也是如此。
某研究机构数据显示，今年1-9月，全国300个城市成交楼面均价为1197元/平方米，同比上涨5%；其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为1746元/平方米，同比上涨10%。
在其他房企土地成本连年上涨甚至翻倍的情况下，万达无疑是一个特例。万达商业地产招股书显示，2011年－2013年，其平均土地成本竟出人意料到连年降低，分别为1821元/平方米、1171元/平方米和1096元/平方米。
综合多家研究机构数据，万达今年上半年新增土地楼面面积1881.8万平方米，累计土地储备楼面面积9186.9万平方米，可能是上半年全国新增土地储备最多的房企。另有不完全统计，年内，万达进入桂林、东莞、梅州、徐州、呼和浩特等城市，大部分土地属于市郊位置，相比中海、万科万达的土地成本明显偏低。
即便与其拿地城市结构有关，但不可回避的是万达强大的政府关系和商业名片在其中的决定性作用。给予地方政府许诺，繁荣一方经济的低价拿地根基使得万达模式的雪球越滚越大。
中房网统计，近5年来，每年有15-24个万达广场在全国各地陆续开业。今年万达集团计划开业24座万达广场，持有物业面积2203万平方米，有望成为全球规模第一的不动产企业。同时，未来两年仍将保持这样的开发速度。万达方面数据显示，2015年-2016年，全国各地将有约52个万达广场面世。
有媒体称，“最西北已开拓至新疆乌鲁木齐，最西南已扎根西双版纳，最东北已来到佳木斯，并且将战线延长至三四线城市甚至县级市，在全国范围内织起更为密集的战略布局图，形成燎原之势”。
雪球渐大，总要有容其的跑道。
业内反复预警国内商业地产发展泡沫为万达前景蒙上一层阴影。
世邦魏理仕数据显示，相比发达国家，城市人均商业面积1.2平方米已算较高水平，而目前国内一些城市人均商业面积已达2平方米。近年来，中国写字楼租金水平有约20%－30%的提升，但依然远远无法与售价增长相比，导致不少商业项目整体回报率不到3%－4%。直接影响就是投资者热情下滑，空置率不断高企，经营前景堪忧。
德意志银行亚太区投资银行执行主席蔡洪平早前也表示，“我认为商业地产过剩必死无疑，商业地产很难整合，目前全国有2986个Mall，全国这么大量的商业地产，这一块的泡沫会被挤破。”
中国物业协会会长沈建忠日前在某论坛中表示，2010年前后，国家对住宅市场加强了调控，众多开发商将目光投向了商业地产，一哄而上、过度开发，导致了国内商业地产的泡沫化、同质化。
除了存量的高企、产品的同质，商业地产还面临着来自电商的巨大冲击。万达作为国内商业地产首屈一指的领头羊，其模式的可持续性和转型方向成为业内关注的焦点。
共2页 [1] [2] 下一页
万达商业地产IPO全解读【史上最全】
万达辟谣：在贵州投资10亿实为扶贫 进军养猪业系误读
传万达集团和莫斯科谈超20亿美元项目 建设物业地产
孟非小面馆南京河西万达广场开业 一碗米饭5块引热议
万达等房企进军山西失算：官场地震牵涉多家开发商
搜索更多: 万达
