红星商业变局：从7年百店改为1年开3店
红商网讯：自2013年4月高调宣布进军商业地产以来，家居零售龙头红星美凯龙“7年内建造100个爱琴海购物中心”的计划就备受争议。红星商业高层近日对记者表示，公司对爱琴海购物中心的发展计划明确为一年开三个自持店面。
现状
北京爱琴海调整40%业态
“目前我们在全国只有北京一个爱琴海项目开业，但是11月末昆明项目即将开业，2015年还有福州爱琴海、天津河东爱琴海项目会开业。”红星商业总经理李嘉介绍，红星将维持一年开三个店的节奏扩张，并同时进行外部委托合作项目的拓展。
记者了解到，在红星宣布进军商业地产的计划仅6个月后，红星首个购物中心——位于北京北三环太阳宫区域的“北京爱琴海购物中心”就开业了，这在业内人士眼中有些“仓促上马”的意味，而开业一年来，爱琴海的业态也经历了多次调整。
中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰介绍，这一项目本来红星要拿来做家居卖场，租20年，后来改作了购物中心，虽然在招商、推广上较有创意，但受到租期、位置、交通等客观不利因素影响，运营压力也较大。
“北京是租来的项目，（盈利）拖不起，我们在昆明、福州等自持的项目运营上会更有空间。”李嘉坦言，开业一年来，爱琴海项目进行了40%的业态调整，大幅提升餐饮、儿童业态的占比。
“调整期，今年的运营数字不会太好看。2015年我要求商场运营上自给自足，租金上至少有30%提升。”李嘉坦言，10月25日项目一周年店庆日，当日客流近15万，当日销售550余万元，是开业一年来的最高峰。
观察
上市恐生变，扩张放慢
2013年4月，红星集团董事长车建新称，红星将投入1000亿资金发展红星商业，核心产品是“双mal模式”，即以“爱琴海”命名的购物中心和以“红星国际广场”命名的城市综合体，并宣传将在2020年在全国建成100个爱琴海购物广场。
由于此前红星专注于家居卖场运营，从未涉足零售商业地产，此计划受到了业内对其在资金、团队、运营等方面的质疑。到2014年末，如果各项目都按红星的计划如期开业，也仅有北京、昆明、无锡三个爱琴海项目。
“此前的商业地产计划是为了短期内做大规模、在A股冲刺上市，现在情况不同了，商业地产的拓展会更加稳健。”据熟悉红星的业内人士透露，2012年底红星提交了A股上市申请，计划筹资44.5亿元，4个月后，红星宣布大手笔进军商业地产。苦等一年半后，红星财务报表都已审核完毕，但A股受大政策影响对家居类、商业地产类公司的上市统一暂停，上市被迫搁浅。
业内普遍预计红星将仿效万达，将新上市地点瞄准香港，其商业模式也随之调整。红星集团对此表示否认，称公司处于正常审核状态，仍在等待中国证监会的通知。
“如果只想拼规模、拼速度，招商开店并不难，但这不是在做商业。”李嘉表示，营运才是开业后商场的主角，红星商业并不是以房地产开发的思维，开发-销售来操作，而是以宜家类的零售思维运作，以运营提升收益。
红星内部人士也表示，红星在地价较便宜时在城市中心区拥有多个家居卖场，如有必要，还可将家居卖场整改为购物中心，租金收益也将大幅上升。
来源： 新京报 记者 自曾晖
吃饭不排队、老公可寄存 红星商业扩张“特技”
“10月25日，爱琴海购物公园周年庆当天的客流量达到11万。”上海红星美凯龙商业管理有限公司（以下简称“红星商业”）总经理李嘉向经济观察报介绍，“月均客流超过100万人次”。
这位在万达实现店总、区域总、总部中心总“三级跳”的职业经理人，同“万达军团”一起，带领北京爱琴海购物公园逆袭。
除李嘉外，红星地产执行总裁张华容、副总裁贾涛、红星商业京津区域总经理孙环宇、北京爱琴海购物公园副总经理杨秀红均出身万达。速度和规模也成因此成为红星商业的关键词。
自去年4月宣告全面进军商业领域以来，红星地产已经在昆明、北京、上海、天津、重庆、福州等25个城市进行了38个综合体项目的开发。
“今后，红星地产将加快商业地产投资步伐，将京津冀、长三角、西南、东北作为4大战略区域，在一二线城市布局，力争2020年在全国建成100个爱琴海购物公园。”红星美凯龙创始人、红星地产董事长车建新此前在接受经济观察报采访时称。
商业空间的社交属性
北京爱琴海购物公园，坐落于太阳宫商圈，位于东三环中路与京承高速交叉口，总建筑面积13万平方米，地上6层、地下3层（2层车库）。“地段和交通都不是特别好，又被云南大厦挡住，窝在里面。”一位商业地产业内人士称。
开业之后，爱琴海购物公园也因其地段和交通的不足，经营压力巨大。今年5月，履新红星商业的李嘉，对爱琴海购物公园进行了商户调整和改造升级。“其中40%面积的商铺都进行了重新招商。”李嘉称。
截至9月30日，已经有30多家新入驻商户正式开业，加大了餐饮业态和儿童体验业态。“餐饮体量达到2万平方米，4、5、6层共有60多家餐饮品牌。”孙环宇介绍，“这在北京新型购物中心里居前列，以餐饮带动口碑，继而拉动客流并养成消费习惯。”
这也是爱琴海购物公园引入咖啡厅、甜品店、书店、影城、KTV、高尔夫会所以及众多水吧的原因。
“爱琴海购物公园不像一般的Shopping Mall，叫‘＊＊广场’、‘＊＊城’，我们希望它是一个带有社交属性的商业公共空间，可以承载消费者社交需求和生活休闲需求。”李嘉说。
其中的单向街书店每周都有文化沙龙，pororo儿童乐园又成为整个家庭的娱乐场所，土耳其大巴扎公园吸引了大批喜欢土耳其的旅游者，云尚部落高尔夫会所则成为商务人士休闲交流的聚集地。
“餐饮消费业绩与调整前相比提升40%到50%。”杨秀红介绍，“儿童区域，原来体验式开的比较多，现在增加零售，十一期间，营业额整体上升了50%。”
10月份爱琴海购物公园“小黄人”周年庆典，更是带来了大量人流。
该庆典的策划者是出身知名公关公司蓝色光标、现任红星商业市场部总经理的周宇珩。“商场内的卡通‘小黄人’可以帮你拎包、送你回家，在餐饮、零售结账排队的时候，有小黄人陪着你排队，总比保安让大家排队舒服。”周宇珩介绍。
在“小黄人”传播上，爱琴海购物公园借鉴了“旅游攻略”的经验，制作了“十一北京旅游攻略”，其中一项就是“来爱琴海看小黄人”。
为此，红星商业支付了上百万元版权费，这使得爱琴海免除了其他“山寨小黄人”的商场，屡屡收到“小黄人”版权方律师函的后顾之忧。
“周年庆，有一家商户的营业额提升不是很大，我们根据客流监控系统和数据分析后，利用小黄人的布置点位以及真人小黄人带动动线，主动将客流引导到该店铺，等于人为制造了一个动线，提升了它的经营业绩。”李嘉举例。
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红星旗下爱琴海购物中心扩张放缓 1年开3店
红星美凯龙回复表示目前无赴港上市的计划
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