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万科还表示，公司通过提升经营效率，克服了利润率下降的影响。公司净资产收益率仍保持在历史上的高点。2013年公司全面摊薄的净资产收益率为19.66%，与2012年持平。
万科的解释不失合理性，但行业下行和成本上升的趋势显而易见。近年来，住宅地产成本上升的“加速度”已超越了房价的“加速度”。影响地产商毛利的成本因素主要有地价、建安成本等。以上营销副总分析，以地价为例，因其掌控在地方政府手中，其价格有一定“刚性”，尽管地方政府不愿看到房价下跌，但他们会更紧张于地价下跌。因此，会采取各种手段抬高地价。
再比如建安成本，其中包括了人力和材料等，而这些一直都处在上涨通道之中。“2006年，建筑工人每天40元，现在每天100，土石方以前每方150，现在200，这些都是成本。”
长期以来，专注于住宅地产和高周转，这是万科经营逻辑的两翼。两翼是相辅相成的，简而言之，因为只有住宅地产才能高周转，而高周转提高了资金利用率，降低了资金使用成本，也成就了万科销售额长期稳居中国地产公司第一的位置。
但这种模式遭遇的挑战不言自明。在很多城市，住宅地产市场几乎趋于饱和，销售受阻，“周转”变慢。“国内总共300多个地级市，一线房地产商全都想进去，怎么能不饱和？”以上副总说。
另有统计数据同样让人忧虑，2010年底，有统计部门官员透露，中国城镇居民家庭自有住房率为89.3%，已超过西方发达国家。尽管“国情不同”，但中国房市从“住房市场”变成“炒房市场”已是不争事实。“炒房市场”兴旺的前提必然是资金的充裕，而目前政府尽管不希望房地产“崩盘”，但不论是针对开发商的开发贷，还是针对购房者的个人购房贷，资金供应都在收紧之中。显然，任何地产公司的管理层都会看到这一点，万科也不例外。从万科高层近年的公开观点很容易看出，万科更多的是把股东回报和投资收益率等放在了首位，而对于地产业的“老大”位置似乎并不看重。分析认为，这种转变尤其是对商业地产的关注和涉足，其背后便是公司整体经营策略的转型。
商业地产的吸引力可以从数据对比中看出。2013年，在主营业务收入上，以商业地产为主的万达商业地产只有万科的60%左右，但在净利润上却超出万科35%。从销售毛利率上来看，万达商业地产为43%，而主营住宅地产的万科只有27.2%，而同样主营住宅的华润和恒大也分别是28.2%和29.5%。一边是高增长难以为继，一边是新业务更加“赚钱”，万科的“转型”并不难理解。
资本竞争
转型最重要的资源只有一样，就是资本。
目前，万达准备登陆港股是地产领域最重要的融资事件。以上商业地产公司营销副总分析，万达在全国的扩张其实也进入了一个资金的“瓶颈”。对商业地产公司来说，最理想的资金状态是单个项目“现金流平衡”。简单讲，就是商业地产上将一个项目的一部分售出，而这部分售价足以抵消整个项目的开发成本，而且可以支撑未售部分商业物业的自我运营。这种模式的本质是“白赚了”未售的物业，而现金可以在快速回笼后，立即投入下一个项目。
但这种模式仅仅是理想状态，随着企业项目版图的扩大，平衡将越来越难。“中西部二三线城市购物广场，你卖给谁？”该副总认为，万达为何急于在香港上市，也是这个原因。
“万科不愁从银行贷不到款，但不是所有的项目都那么好贷。”一位深圳(楼盘)银行业人士对《南风窗》特约记者说，商业地产会更花钱，万达资源深厚，但也需要更多元化的融资。对万科而言，未来融资将越来越多元化，比如中期票据这样的融资工具也会有尝试。
实际上，上世纪末，万科管理层曾有进入商业地产的打算，但商业地产对资金的占用远比住宅地产要大，而万科当时并不拥有H股的融资平台，而A股和B股不足以支撑在商业地产领域的扩张计划，因此涉足商业地产的策略未能推行。
此外，业内还有一则未被万科证实的传言是，面对住宅地产市场的变化，万科不少高管都认为应进入商业地产，但王石并不赞同。但随后，王石也公开“松口”，他表示“从来没说万科不做商业地产”。
这些年以来，除了“3D打印房子”、“互联网思维”和“众筹建房”等概念之外，万科管理层全力推进的事情是对融资体系的重塑，而着眼点主要是融资的可得性和成本的低廉。在业内看来，对融资体系的重塑很大程度也是基于多元化，特别是商业地产扩张的需要。
在万科完成B股转H股之后，连同另一个H股平台万科置业海外，万科在香港资本市场拥有两个上市公司融资平台，加上A股，万科一共拥有了海内外三大融资平台，这种格局已抢占了下一轮竞争的制高点。
除资本市场融资和银行贷款等公开的融资渠道之外，万科的另外一个“隐秘”融资途径也非常值得关注。万科2013年的资产负债表显示，其应付票据、应付账款和预收账款的总额超过了2300亿元。在财务学中，这3项被称为是“商业信用”融资。简单讲，其中主要包括了材料供应商的赊销、承建商为万科垫付建设资金以及购房者提前支付的房款。
（来源：南风窗） 共2页 上一页 [1] [2] 万科地产为子公司邦才有限公司提供担保 总额为3.5亿美元 万科郁亮：不积极涨价不积极降价 只积极定价 万科郁亮：登珠峰存在死亡概率 但概率可以管理 郁亮：万科正处在“长骨架”期 万科总经理蔡平：定位与服务并重 商业与住宅互哺 搜索更多: 万科 |
