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全方位的服务和独特的优势使得新鸿基面对苹果，依然能够不给予任何租金优惠和装修补贴，“假如合同签八年，中间我们还要根据市场行情调整租金，比如我头三年是固定租金，之后再续签就按市场租金收。”蔡志强介绍。
为了配合餐饮业态，新鸿基耗资1000万将排风引到顶层；二楼人流不够，便耗资1000万新建电梯；为了方便顾客打车，蔡志强将商场东北角2个年租金收入上百万的名表店改成出租车停靠站。“在王府井打车很难，没有出租车停靠站的话，跑到马路上追出租车很危险，我也坐过出租车，一个脚刚上去，另一个脚还没上去就开车了，司机怕交警罚款。”蔡志强说，新鸿基做这个出租车停靠站也很成功，还配有礼宾服务大使为乘客开关车门，方便顾客上下车，到王府井的出租车基本都来这边等活，“不管顾客有没有购物，项目知名度提高了。”“为了加强体验，我们商场B1层有一家阿迪达斯概念店，里面是最新的装修，有很多彩色灯光打下来，不仅卖球鞋，还有咖啡桌能坐下慢慢聊。”蔡志强介绍，北京apm还将引进一家创意饰品店，面积有1000多平方米，“它不只卖饰品，在店里面还有弹琴唱歌的，你喝着咖啡，感觉会非常休闲、舒服。我们看重的是客户体验，给消费者一种不同的新鲜感觉，这是长期收益。”
如今，北京apm的灯光已全部改成LED节能灯，改后节能30%。在这背后，所有的转型改造，都需要巨大投入，追求长期收益的新鸿基用其独特的运营方式，慢慢获得了业界口碑和本地消费者的认可。
外界可看到这样一份成绩单：北京apm的客流量日均13万，周末更是能达到15万，“80%都是本地消费者，其中40%的客人是从一号和五号线地铁站过来的。”蔡志强介绍，年租金回报率能达到7%－8%。
为了再度增强体验性，蔡志强正打算在北京apm内增加一个2万平方米的儿童区。
“稳商业”法则
虽然新鸿基进军中国内地的第一站是北京，但是截至去年底，其已落成的105万平方米投资物业中近七成位于上海。“先来北京，做好北京，你再去其他城市拿地就比较好拿。”蔡志强解释，“上海理性一点，经济发展更好。”
2006年，新鸿基在上海的首个综合体上海国金中心IFC开工建设，直到6年后的2012年才落成开业。随后，新鸿基又将香港的ICC（环球贸易广场）品牌带入上海，这便是总体量26万平方米的上海环贸广场iapm，2011年开始落成启用。“我们在上海的租金收入，每年都是百分之十几的增长，去年上海国金中心IFC的商业营业额超过40亿（不包括苹果专卖店）。iapm商场开业一年多，状况也在逐步变好，每个月的营业额也过亿元。”新鸿基董事邓维聪此前接受经济观察报采访时称。
去年9月，新鸿基耗资275.8亿港元拿下上海徐家汇商圈总建筑面积71万平方米的商业综合体项目。该项目的四成楼面将于未来五年出售，其余为自持物业。
新鸿基也在内地的项目中尝试与其他开发商合作。2006年，其与华润置地合作杭州万象城。总体量130万平方米的无锡万象城，也是新鸿基与华润置地合作的项目，新鸿基持股40%。
2011年，新鸿基还与恒基兆业地产、九龙仓联合开发总体量130万平方米的成都环贸广场，其中新鸿基持股40%。“选择合作开发，是因为新鸿基太保守，按照他们的拿地目标价在国内经常拿不到地，合作开发不仅可以拿到满意的土地，还可以降低风险，减轻资金压力。”大中华购物中心联盟主席助理柏文喜称。
截至6月30日，新鸿基手持现金185亿港元，一年内的银行借款92亿港元，公司股东资金由去年底3859亿港元增加至4187亿港元，按净债项相对公司股东资金比例来计算，负债率为15.7%。
虽然手握巨资，但是新鸿基依然保持着“慢商业”的扩张速度，“我们的负债率只有15.7%，不像内地有的开发商负债率甚至超过100%，股东收入100块，就借100块，而我们收入100块，只借15块多。太快的话，人才去哪儿找？”蔡志强说。（来源：经济观察报 作者：郭海飞） 共2页 上一页 [1] [2] 新鸿基分产落幕 郭炳湘另谋发展 万科加速商业地产轻资产化 学新鸿基还是凯德？ 万科加速商业地产轻资产化 新鸿基模式or凯德模式？ K11、北京apm等购物中心如何玩转感官营销 新鸿基冯秀炎：奢侈品购物中心运营有道 搜索更多: 新鸿基 apm |
