红商网讯：俗语讲，“穿珠不引线，千手难把持”。对于当了十多年房企标杆的万科来讲，兴建大型购物中心、物流地产、社区养老，涉足医疗、学校等非专业领域，连串貌似不务正业的出击一如随手撒珠，让外界一头雾水。
然而，经过几年的探路、试错、再出发，万科心中的无形之线已逐渐成型。万科高级副总裁、北京万科总经理毛大庆，终把这条串珠之线命名为“经营性不动产”。
“商业地产已无法概括万科将会开展的各种围绕住宅、社区进行的服务业务。所以，用经营性不动产来定义更为合适。”毛大庆日前对记者表示。
在购物中心、写字楼、养老、教育、医疗、物流、BOT等方面的尝试，万科都用这根主线串联了起来，毛大庆更直言，“只要在经营性不动产范围内的事情，万科都愿意尝试。”
配套社区的经营性不动产
“你有没有想过，一个经营性的医院也叫商业地产或者说经营性不动产？房子里办了一所学校，办了一个培训中心，很赚钱，这也是经营性不动产。一个房子里面办了一个托老所、养老院，回报率非常好，这也是经营性不动产。”对于经营性不动产这一说法，毛大庆对《投资时报》记者如是表示，“比如，万科广深区域公司在做一个新的商业模式，狭隘的理解它就是一个商场，但里面卖的不是衣服、不是餐饮，而是教育，可它又不是学校，这也是一种城市配套服务模式。”
“目前，商业地产已无法概括万科将会开展的各种围绕住宅、社区进行的服务业务。所以，用经营性不动产来定义更为合适。”毛大庆说道。
他表示，要认清万科的长处，“万科做了三十年住宅，长处是什么。人家有人家的长处，万科有万科的长处。最重要的是找到自己的本领和基础，在这上面生发出更新的、更有意思的、更有引领意义的东西，这是我们现在正在干的事情。”
万科正在考虑的是未来的中国城市和消费者需要什么东西，所有的经营性不动产，将围绕“做有人用的房子”来展开。社区需要什么样的服务，万科就做什么样的经营性不动产。据悉，万科将立足自身的住宅资源，开发养老、教育、医疗等各方面的服务配套。
然而，万科所谓进军“经营性不动产”，也有被动因素在其中。
万科副总裁周卫军此前接受《投资时报》记者采访时就表示，“在政府出让土地中，商业配建的比例不低于30%，在一线城市，商业配建的比例更是超过了50%，这是土地出让带来的一种开发行为的转变，万科不面对这种变化就没有了发展机会。”
为了不被抛离一线城市，开发经营性不动产是万科不得不为的选择。
因此，周卫军表示，未来，万科还将以住宅地产为主，商业配套仍是万科的副业。“在商业方面，万科希望为城市带来配套，同时希望为自己的项目带来配套，增加商业内容，便利用户。但总体发展格局没有变化，在资源配置方面也不会做太大的调整，主业很鲜明，还是住宅。”
周卫军进一步对记者介绍称，万科在商业的选择上，更多聚焦在社区商业，在城市级的商业物业，万科的量不大，“如果说与万达有什么区别，它们可能做城市级的，我们可能做区域级的。”
“到今天万科集团都没有任何一个人说弄一个战略，研究商业地产，从来没有。”毛大庆对《投资时报》记者表示，“我们为什么要提出做城市配套服务商，不是说把商业地产套一个外衣做城市服务商，我们是想在城市转型、城市配套升级当中做哪一些东西更符合城市的发展，就应该去做。”
学习新鸿基凯德双轮驱动
确定了整体方向后，在商业运作方面，万科也找到了学习标杆。
谈及此方面情况，毛大庆首先提及新鸿基的双轮驱动模式：一个轮子做住宅，产生现金流；另一个轮子做经营性物业，产生经营性收入。在这个系统中，经营性物业沉淀多少资金，跟整个企业的负债率挂钩。
“住宅卖多少、产生多少现金流，取决于要做多少经营性物业；另一边经营性物业能做多少杠杆，取决于卖多少房子。这是个二元二次方程。算出来的结果大致是，经营性物业需要40%的杠杆和60%的自有资金。”毛大庆如是说道。
万科另一个学习目标是凯德集团。这家新加坡公司亦为双轮驱动，不过它的双轮是分开处置，住宅和商业互不影响。“商业的轮子用20%的自有资金撬动80%的杠杆，企业靠收取费用生存，包括基金管理费、物业管理费等。”
综合上述两种运作模式，毛大庆总结称，万科一定会在两个模式中取长补短，但目前还在探索自己的道路，尚未完全清晰。现在唯一非常明确的就是做轻资产。
“万科住宅与商业的发展模式，到今天亦是两个轮子，但之间到底是何种关系还需要再明确。可以确定的是，商业的轮子一定要轻。所以万科在开发第一批经营性不动产的过程中，非常明确要做轻资产。在这一点上像凯德，但是模式又不一样。轻是必须的，因为只有轻资产万科才可以踏实的做运营。”
据毛大庆透露，金隅万科广场在去年年底开业时就实现了轻资产。至于8月底公布的与凯雷合作的进展，他对《投资时报》记者表示，“正在针对有合作意向的项目进行商业调查。具体的时间表很难讲，因为是第一次做，万科更希望稳健进行，因此并不是特别着急。”
顶层设计刺激基层创新
做配套住宅的经营性不动产已成为万科接下来发展的重点之一，而贯彻此理念需要对此有深刻理解的管理层。显然，万科正在努力准备与此相适应的内部环境。
2014年3月，公司总裁郁亮在万科春季例会上宣布，2014年开始万科将尝试“事业合伙人制度”。
其事业合伙人制主要有两种具体做法，一是业务层面的跟投制，二是集团层面的合伙人持股计划。万科通过事业合伙人制度，一方面稳固公司管理层对公司的控股权；而另一方面也期望实现管理层个人利益的最大化。
“这项制度是面向未来，解决万科未来十年问题的重要举措。”郁亮曾如是表示。
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