“这也是华侨城目前比较着急的地方，对于华东市场，这几年在不断投入，但收效甚微，资金掣肘比较严重。”鸿毅资本总裁张义鸿认为。
快而快不起来 资产负债率高企
由于发展缓慢，更多的矛头指向了华侨城的发展模式上，目前，华侨城的产业包括房地产、文化、旅游、酒店、电子及配套包装等多个业务体系。一直以来，华侨城凭借欢乐谷等主题公园项目，屡屡在全国各大城市拿地，其旅游业务自沿海向内地急速扩张。
从早年的财务报表来看，华侨城集团的毛利率一直保持在60%左右，与同样定位中高端地产的招商地产、中海地产相比，约高出10%以上。但是，当年与华侨城在同一起跑线上的企业，纷纷转向高周转，快速开发、快速销售以及快速回笼资金，华侨城则显得反应过慢，尽管其多次提出要加快周转速度，但却快不起来。
华侨城的年报显示，2012年，公司房地产业务将继续贯彻“以快制胜”的经营策略，缩短土地储备去化周期，密切把握政策动向，加大对市场刚性需求的关注，对重点区域积极利用产品创新、旧城改造等方式，掌握市场主动。2013年，本集团将继续坚持加快周转的策略，推出顺应市场需求的产品，加快资金回笼，提高资金使用效率。2014年上半年，公司秉承多年来的核心经营理念，不断提高运营效率，优化企业组织结构，强化专业能力，提高周转率，上半年经营效益稳中有升。
不难发现，近几年华侨城将“提高周转率，加快资金回笼”作为房地产开发攻克的难点，这也从侧面反映了华东区域项目在资金流转和地产开发上已显现出弊病。
“想快而快不起来，有三个原因：第一，本身的业务模式使然，像华侨城这样的重开发模式，必须在一个项目长期经营；第二，团队的执行力有问题，像华侨城的华东区域的团队，其执行力以及对于市场的应变能力较为薄弱；第三，企业的组织架构和文化偏差，一个企业要转型，是组织赋予每个部门的新的能力，如果这些人的能力没有跟上，转型其实就是一句空话。”顾伟民认为。
如果周转速度提不起来，又是大盘开发，就会导致负债率的上升。报表显示，2007年至2013年，华侨城资产负债率从61.49%上升到68.53%。在2013年年中时，其负债率更高达71.6%，创下2007年以来的最高纪录，也超出了国资委所要求的70%警戒线。
对于华侨城的模式，上海复旦大学房地产研究中心主任尹伯成有自己的看法。他认为，无论是此前华侨城“旅游+地产”的产业定位，还是后来转型“现代服务业综合运营商”，房地产业务一直都是服务于旅游文化产业，这样的产业定位本身就不适合高周转，也不是高利润的行业，这样的行业则需要潜心专研每一个不同项目，着重项目的长远发展，并从中获取稳定的回报。
在去年底的投资者关系活动中，华侨城高管表示，目前公司处于建设期，还需要用地产来支持旅游发展，地产收入主要用来反哺旅游业务。尽管华侨城把房地产定位为主营业务，但其却难以实现大规模的自我独立发展，往往需要与旅游项目捆绑在一起，实现产业协同发展。华侨城集团也曾多次表示，不要用房地产企业的标准来衡量华侨城。
文化旅游是出路？
“2014年，公司旅游综合业务配套地产与房地产业务计划开工面积约为96万平方米，计划可售面积约为159万平方米。”华侨城的年报中如此描述。从华侨城最近公布的公告中可以得出结果，华侨城计划大力发展旅游文化领域。
“公司正处于建设期的顺德项目将综合欢乐谷、欢乐海岸、东部华侨城等景区的特点，未来有望成为公司综合旅游产品的代表。公司旗下全资子公司重庆华侨城实业发展有限公司在重庆市工商行政管理局办理完成工商注册登记，取得营业执照。旨在拓展文化旅游综合项目。”华侨城相关人士表示。
根据此前公告，华侨城6月6日耗资51.22亿元竞得位于重庆北部新区礼嘉组团6宗国有建设用地使用权，地块总占地面积112.98万平方米，总建筑面积215.1万平方米，拟打造成集文化旅游、娱乐体验、生态休闲、主题商业、人文社区等多种业态于一体的大型文化旅游综合项目。
华侨城相关人士表示，华侨城研发中心对于各类产品的研究比较深入，比如城市综合体，华润模式是滚动开发模式，一期建设持有物业，通过稳定的高额租金回笼资金并用于二期开发建设，二期通过价值提升的可售物业快速回笼资金并拥有持续的持有物业的租金回报。模式优点是盈利空间大，利润率高，但同时对开发商商业运营能力、资本运作能力有较高要求；模式不足的地方在于其前期投资成本大，资本回笼相对较长。
上海城市房地产估价有限公司高级咨询师邵明浩表示，文化旅游地产本身的开发周期就比较长，其思路也不能是房地产的开发思路。很多房企并不是真正在做旅游文化地产，而是借旅游名义做房地产，也有一些房企想做好，却在很多方面被误导了。我认为华侨城是当前在这个领域研究比较深入的企业。
中投顾问房地产行业研究员韩长吉也认为，在开发旅游地产过程中，多数开发商看重的是短期回报，并非旅游地产带来的长期利润。在这种发展思维下，形成了圈地卖房的粗放式发展态势。
“旅游+地产”的模式不断复制，导致华侨城资产负债率不断攀升，而新的产业形态短期内又难见投资回报，使得华侨城净利润直线下滑，资产负债率也一直居高不下。
事实上，在苏河湾项目的开发过程中，华侨城就遭遇过严重的资金瓶颈，该项目的推进也落后于华侨城最初的规划。不过，在此前流动性宽松的背景下，华侨城拥有相当多的融资手段——可以从银行获得贷款，亦可以从大股东处获得委托贷款，同时，还可以发行中期票据、短期债券。另外，华侨城在香港还有现成的融资平台华侨城（亚洲）。
“这些融资手段当前是解决资金瓶颈的资源，但是如果整个市场的流动性都有可能进一步收缩，甚至到相当紧张的地步，这些融资手段是否还能解决问题？这其中有很大的不确定性。作为投资来讲，我们并不希望赌博。”长期跟踪华侨城的某私募基金经理向记者表示。
“现在，华侨城旅游已成功打造出一个以文化旅游业务为核心、旅游地产等关联产业为辅助的产业链条。如果这个产业链打通，那么华侨城后续的发展是可期的。”张义鸿认为。（来自：中国房地产报 向军）
共2页 上一页 [1] [2]
华侨城出资10亿成立重庆华侨城 拓展文旅项目
华侨城亚洲拟就成都土地项目最高投资41.5亿
华润置地与华侨城集团签署战略合作协议
华侨城51亿重庆礼嘉拿地 欢乐谷项目年底动工
华侨城10亿买重庆北部新区地块 总建面不超44.9万㎡
搜索更多: 华侨城
