三四线城市商业地产的机会，主要有三类，一是空白型机会。有需求但没有得到满足，但是这一类机会比较少;二是替代型机会。例如一个城市50万人口，有3个购物中心就够了，如果你是第5个，就要干掉其中两个，才有生存的机会，是一种你死我活的竞争;三是创新型机会。主要是指品牌的创新。
红商网讯：主打街区综合体概念的阳光100，在今年初实现港股IPO。已经成为公众公司的阳光100，会走一条怎样的街区综合体之路?
本土文化与商业地产
早在2013年初，阳光100总裁易小迪在接受经济观察报专访时就表示，阳光100经过了3年的调整期，正在逐步增加商业地产开发的比重，开放式商业街区模式将成为主要的商业地产模式。
2013年底、2014年初，阳光100上市前，开始明确以“街区综合体”来概括其商业地产模式。
阳光100常务副总裁范小冲表示，街区综合体，只是一个总的提法，这一开发模式，在阳光100十多年的开发过程中，实际上有三个来源：
“一是社区商业。大型居住区的社区商业，一开始是社区商业分散建、楼底下建，后来开始集中建，现在进一步集中起来做成小镇，并不是简单的一个配套，有一点小城市的概念，所以就改成小镇;二是商街商业。例如在柳州、南宁等地的项目，大型城市建筑综合体中的商街;三是旅游度假项目中的商业，如阳朔西街项目。这个东西实际上我们一直都在做。”范小冲说，“我们就把这三个东西提炼出来，变成了统一的模式。”
根据范小冲的介绍，所谓街区综合体，不是商业一条街，也不是简单的开放式购物中心，而是开放街区的形态，具有本地文化特征，具备一定的城市功能，有一些小的酒店，小的博物馆，还有一些品牌店、餐饮、娱乐等综合业态的商业地产模式。
从阳光100开发的项目来看，其在桂林阳朔开发的阳光100西街广场项目，就是典型的街区综合体。
该项目占地面积1.17万平方米，建筑面积2.26万平方米。西街是当地地标性的商业街区，阳光100西街广场，建筑风格完全融入其中，建的全部是2-3层的低层中式房屋。该项目拿地是2003年，2004年开工，2005年首批交房，开街时间是2006年。
阳朔西街，是一个完全开放式的街区，接待来自全国各地的游客，有很多本地人或外地人经营的特色店铺。整个项目中，业态包括特色精品酒店、餐饮、旅游相关精品店等。
“西街就是一条街，边上那一片全是我们的，建筑稍微新一点、有竹片的，都是我们的。”范小冲说，其中当地最好的酒店，就开在西街广场中。“西街广场的开发，已经是10年前的事了，当时根本没有想做village什么的，这个区域的规划、建设，是国家严控的，必须本地风格，规划的审批，阳朔批不了，得拿到北京来批。”范小冲说，就这样误打误撞，阳光100做了这个街区。“近10年过去了，西街广场这个项目，生命力还很强。”范小冲说。
阳朔西街广场，是阳光100最早期的探索。目前最新的街区综合体代表项目，就是柳州的阳光100窑埠TOWN项目。
窑埠TOWN项目预计在今年下半年开街。该项目2011年拿地，总建筑面积20.9万平方米。“这个地方挨着柳江，过去是烧窑的古镇，有一个码头，柳宗元曾留了一首诗，专门写这个地方，是一个历史上很繁华的地方。”范小冲说。
这个项目，业态规划包括企业会馆、特色餐饮、酒店、咖啡店、旗舰购物等，将打造成当地一个集娱乐、餐饮、旅游观光等于一体的综合型物业。这个项目的建筑形态，将全部是3-4层的中式低层建筑。根据政府规划的要求，阳光100在这个项目中的自持比重需要达到60%。
除此之外，阳光100在广东清远的项目芒果TOWN也是如此。该项目中传统意义上的社区商业部分，升级成现在的小镇Village，这部分建筑面积高达30万平方米。这个项目已经与法国阿尔勒小镇结成姊妹小镇，其街区商业的规划，也将以阿尔勒为蓝本。其中的业态包括阿尔勒礼品店、生活市集、法国红酒文化中心、古堡酒店、芒果厨房等。
从上述三个例子不难看到，阳光100的商业地产思路，是走与本地风俗文化结合再加上适当创新的路线。对本地文化的挖掘，成为其商业地产规划的一个重要部分。“要塑造每个城市自己的特征，其实是很难的。现在很多听名字挺有名的城市，到了那个城市已经找不到那个感觉了。我们的项目，不仅要做到形似，还要神似，挑战很大，它很难简单地标准化地复制。”范小冲说，这就导致阳光100的街区综合体在运营中，不像大卖场、购物中心那样可以高效地卖商品，更多提供的是体验、社交、服务、餐饮等产品，所以运营的时候一定要有主题，必须是一个有生命力的活体，能够吸引人来到这里。“所以，别的商家是做促销吸引顾客，我们的商业公司是天天过节，今天找这个事，明天找那个事，来过节，去吆喝，把人流吆喝进来。”范小冲说。
这就要求阳光100的团队，在项目规划前期做好深入了解本地文化的准备。
“这就要去到当地的博物馆、展览馆，慢慢去挖掘;到大街小巷去品尝菜肴，有的可能并不出名，但是好吃，我们就把它搬过来，变成品牌，而不是把一些连锁品牌带过去，像肯德基、麦当劳，就不合适。”范小冲说。
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