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杠杆作用放大拿地风险
公告显示，截至2013年年底，越秀地产资产负债率为43.8%，相比2012年底37.1%上升6.7个百分点，负债水平相对行业内保持在较低水平。而且，当年其整体融资成本也下降1.44个百分点至5.59%。越秀地产在2013年大幅拿地的同时，负债率和利息支出还能降低？越秀地产强势拿地背后，是越秀集团旗下管理的基金鼎力的支持。
公告显示，在越秀地产2013年购入的7块地中，其中有4幅地块是通过与投资基金合作的创新模式投得的，总地价高达201.24亿元，而越秀地产实际应付的土地金额仅58.17亿元。时代周报记者了解到，在参与到与越秀地产及其子公司拿地的基金公司名单中，均指向越秀地产母公司越秀集团旗下管理的基金。
2013年，越秀地产首次与投资基金进行合作开发。按照克而瑞研究中心朱一鸣的说法，合作开发模式主要是：初期越秀投资占比较小，为5%-20%，而基金占大头(为80%-95%)；在一年至一年半以后，越秀地产选择是否回购，回购额度有上限，基金回报设定为每年11%-12%。
越秀地产以此模式开发的成本是多少呢？按照此前越秀地产给时代周报记者的回复，回购的成本是原始成本加上基金要求的回报，以武汉项目为例，“我们在购地后一年到两年内享有回购权，年回报率不超过12%”。
对于此种融资方式，越秀地产在回复时代周报记者采访称，该模式“有效利用资源，提高财务灵活性，在保持较低负债比率的同时加快实现规模效应”。
然而，业内多位专家并不大认可这种说法。“这实际上是一种表外融资，承担了贷款的风险，但是不体现在越秀地产2013年的财务报表上。”
“如果加上发行费，其融资成本达到13%，相当于变相的债务。一旦违约，成本也会大幅度增长。越秀地产采用回购这种方式，风险其实没有转嫁出去，风险还在越秀集团或者越秀地产，这是为了融资和囤地一种无奈的办法。如果土地升值超过13%，这样做是划算的，如果土地没有升值13%甚至下跌，将承受更大的风险。”协纵国际集团创始合伙人黄立冲告诉时代周报记者。
实际上，2014年以来，越秀地产资金压力已经开始显现。2014年6月，越秀地产出售其位于广州的一个商业项目，套现7亿元。越秀地产在公告中解释，出售该商业项目只是处理集团的“非核心项目资产”。然而，近年来越秀地产在商业地产方面却在不断加码。
另一方面，越秀地产近年频繁融资。据时代周报记者不完全统计，2013年1月11日，越秀地产成功发行3.5亿美元5年期和5亿美元10年期定息债券，票息率分别为3.25%和4.5%。2014年3月30日，获得4亿港元的三年期贷款融资。6月6日，越秀地产将最多达5亿港元的现有定期贷款融资的最后到期日延长至2017年6月9日。6月13日，越秀地产获得最多5亿港元的定期贷款融资，贷款期由融资函件日起计5年。2014年6月26日，越秀地产获得12亿港元的定期贷款融资，贷款期由融资协议日起计36个月(3年)。
2014年4月份前后，穆迪和摩根士丹利等评级机构针对越秀地产警示风险或直接降低评级。穆迪分析师梁镇邦表示，如果越秀地产未能实现其销售目标，导致其增加债务水准来为持续的建设支出和土地收购款项提供资金，未来6-12个月其评级就可能会进一步降低。
全国化扩张策略受挫
官方网站显示，越秀地产的主要股东为广州越秀集团有限公司（持股49.6%），是隶属广州市人民政府国有资产监督管理委员会管理的国有企业。
2013年财报显示，越秀地产业务由广州大本营拓展到12个城市（包括广州、香港、佛山、中山、江门、烟台、武汉、沈阳、杭州、海口、昆山、青岛），形成了以珠三角为核心，以长三角、环渤海、中部地区为重点的全国性布局。截至2013年底，越秀地产土地储备1526万平方米，总资产约人民币781亿元。
“越秀地产”和“绿地”、“中海”都是有地方政府背景的国企。但是越秀扩张晚了10年。没有形成一个可以复制的产品模式，写字楼、地标性建筑、住宅、商场什么都做。尽管越秀地产在广州有优势，但是一旦向全国扩张时，就容易遇到问题。
2013年，越秀地产又通过与基金合作的方式拿了很多地王，以少量资金撬动了大量的土地资源，然而遇到市场转冷，其面临的风险也会成倍地放大。“业内人士分析。（来自：时代周报 记者 董萍） 共2页 上一页 [1] [2] 越秀地产借力基金疯狂拿地 投资级评级或将难保持 越秀地产二季度融资20亿 卖项目套现7亿“断臂求生”？ 越秀地产杭州余杭、三堡两地块案名确定 越秀地产五月销售同比升七成 加码商业地产发展 “地产+房产基金”方式拿地 越秀地产小投入撬动大项目 搜索更多: 越秀 |
