红商网讯：历经6年，总建筑面积160万平方米、总投资达150亿元的超级综合体项目星河World终于得以面世。
这是深圳商业地产界的“隐形大佬”——星河集团在商业地产二次布局的重要依托。
该项目独创的“产权置换股权”模式也正受到地产界、金融界和当地政府的高度关注。这个由金融投资和地产运营结合而催生的新模式，极大地丰富了投资手段，同时也为那些高科技、高成长同时又具有高不确定性的初创企业提供了多元选择。
用国内最大的创投机构深圳创新投资集团有限集团公司（下称“深创投”）董事长靳海涛的话来说，“产权置换股权”模式正催生新的科技地产以更加亮丽的方式得到发展。
而对于星河集团来说，这家横跨住宅、商业地产和金融投资的民营房企，正依托深创投不断加大在金融领域投资，探索出一条独特的地产金融模式。
星河集团总裁姚惠琼近日接受《第一财经日报》记者采访时表示：“股权投资将成为星河金融板块中的重点，星河将以每年25%的额度持续投资，并用投资回报滚动发展。”
首创“产权换股权”
近日，星河World项目正式面世，一期两栋写字楼已启动招商工作，预计今年年底完工。
这个巨无霸项目是一个涵盖总部基地、星级酒店、购物中心、资源豪宅等多种业态，融合金融扶持、集成商务、智慧科技、教育体育、生态公园等多类配套的大型城市综合体。
这种模式实质上是对星河集团现有的住宅、商业、金融三大业务板块的整合与提升，实现开发模式升级。它将成为星河集团未来的商业模式样板。
姚惠琼透露，星河World这一商业模式一旦运作成功，将在异地实现复制。她说：“未来，星河World这样的园区会越来越多。我们现在要做的就是把这种商业模式研究透，时机成熟后再进行复制。可能明年会拿相关地块。”
依托星河在金融领域的布局，星河World也已不是单纯的产业园区，而是一个产融互动的平台。其中，最值得关注的是星河World将采取的“产权置换股权”的模式。
所谓“产权置换股权”，即星河World以园区物业的产权换取拟入驻园区企业的股权。在内地的房地产开发中，星河的这种做法算是首创。
姚惠琼表示，这个模式来源于2011年对深圳500多家拟上市企业的调研。“我们通过调研发现，这些拟上市企业既缺钱，又缺固定资产，而产权换股权能够让这些企业在不交钱的情况下获得固定资产。对星河来说，我们也在做股权投资，正好符合自身需求。”
在靳海涛看来，这是金融投资和地产运营结合催生的新经营方式。对于地产经营者来说，除了传统的出售租赁以外，它还可以运作新的模式。对那些有资本运作前途的成熟企业，它可以有产权换股权。高科技、高成长，但同时又是高不确定性的初创期企业则可以用租金换股权，博取日后更大的收益。对于金融从业人员来讲，以前投资手段只是钱，现在投资手段又有了房子、又有了地。对于投资对象说，要钱给钱、要房子给房子、要地给地。所以新的模式会催生新的科技地产以更加亮丽的方式得到发展。
而由于星河集团是深创投的第二大股东，深创投成功投资的企业将成为星河World的重要客户基础。姚惠琼表示，星河集团将借助深创投的专业优势，选择一些有成长性及有上市潜力的企业作为“产权置换股权”的对象。
据了解，目前已经有企业对星河World“产权置换股权”模式有意向，具体操作还需等到今年年底一期工程完工、产权证下发之后。
不过，“产权换股权”也就意味着，星河world短期内无法收回现金流，未来的收益也面临着不确定性。如何在无法大幅回笼资金的情况下保障资金链安全，是星河集团必须解决好的问题。
对此，姚惠琼表示，一方面，星河World还没有确定拿出多少产权来进行置换，这会根据项目进展进行实时调整；另一方面，星河目前的现金流很健康，会通过住宅、商业地产、金融三驾马车进行造血。
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