调整业务适应环境变化
作为亚洲最大的购物中心开发商，近年来凯德商用在中国面临越来越严峻的竞争和挑战。上市初，凯德商用立下“未来3-5年要在内地拥有100家购物中心”的豪迈誓言，截至目前，凯德在中国拥有62家购物中心，年报显示，2014年凯德商用计划开设4家新购物中心，其中两家位于中国的成都和广州，另外两家位于印度。
据接近凯德商业的人士告诉时代周报记者：几年前凯德内部就不提这个说法了，也只有媒体拿出来说说。
凯德商用在中国曾有一段迅速扩张期，2004年底，凯德商用与深圳国际信托（以下简称“深国投”）签署合作协议，双方在中国联合收购大型购物中心，这标志着凯德商用正式进入中国市场。
高通智库的研究报告显示，自从2004年12月起，凯德商用与深国投商置共同投资了33个以沃尔玛为主力店的购物中心。2009年资产置换后，凯德商用共获得22个项目的全部股权，深国投商置获得4个项目及深国投广场的全部所有者权益及管理权。
2005年初，凯德商用又携手北京华联集团投资控股有限公司进军北方市场。当年1月，凯德商用便斥资约17.5亿元收购了北京华联旗下的安贞华联商厦和望京华联商厦。2006年10月，又斥资3亿元将北京华联郑州店收入囊中。
虽然凯德商用收购的项目租金均有增长，但是受制于购物中心自身设计、布局和主力店长期租约的局限，部分项目租金增长却很低。
随着凯德商用在中国市场的深耕，其也逐渐由依靠合作伙伴联合收购项目，变为单独收购或拿地。但是2011年12月，国家发改委和商务部发布的《外商投资产业指导目录》中，明确将房地产业列为限制外商投资行业。
凯德商用2013年报显示，凯德商用持有的购物中心中，只有3家是凯德商用直接持有的，合资公司持有的为10家，通过基金持有的为39家。
在凯德商用中国发展购物中心降速的同时，国内的购物中心数量却在激增。据世邦魏理仕地产咨询服务公司最新发布的信息，去年全世界建造商场最多的10个城市中，中国占了9个。此外，中国在建商场面积占全世界在建商场面积的一半多。
英国莱坊房地产经纪公司的数据显示，在中国全国范围内，正在建设的多功能综合地产项目有800多个，总面积达3亿平方米。这相当于1000多个美国最大购物中心—“美国商城”的规模。
根据德勤与中国连锁经营协会的报告，截至2011年底，中国已开业购物中心总量为2812家，但到2015年，这一数字预计将达到4000家。
在这场商业地产投资盛宴中，外资发展商、房地产开发商和零售企业共同争抢着规模有限的市场蛋糕。一方面，菲律宾SM集团投资在建的“天津SM城市广场”，建筑面积达到53万平方米，号称亚洲单体纯商业面积最大的购物中心，这家菲律宾发展商的设想是在2015年前，每年在中国新开一家购物中心；另一方面，万达、万科、绿地、中粮、华润等地产商都进军商业地产领域，而宜家、新华都、华润万家、TESCO、沃尔玛、茅台、金威啤酒、天乐制药等企业也纷纷建购物中心，进军商业地产。
而在开发商们大建购物中心的同时，零售商们却正在搁置其扩张计划，去年65%的奢侈品零售商在中国开设新店的数量少于预期。
高纬环球研究部数据显示，从购物中心空置率来看，一线城市购物中心平均空置率接近10%，二线城市中，重庆、沈阳、青岛及厦门几个城市由于部分项目招商未达到市场预期，购物中心空置率高达15%-20%。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌此前接受时代周报记者专访时也反复强调，要警惕商业地产过度泡沫化和同质化。
殷旭飞表示：凯德集团现在退市并打算调整业务框架等，走轻资产路线，输出商业地产运营管理等，说明商业地产行情发生了变化，愈来愈多的地产商进入商业地产，加剧了行业竞争，凯德商业积极调整业务以适应环境的变化。
不过纪言迅对时代周报记者表示：中国市场是复杂的，不能单从落成量来衡量。主要是看一个购物中心的定位和规划。中国人均收入仍在增加，二三线城市的商业发展仍有很大空间，一线城市消费者也有更高的要求。如果不能动察这些新发展的话，就会有供求上的风险。
不过，面对愈发激烈的竞争和电商的冲击，凯德商用表示：“购物中心不只是购物，还包含餐饮、休闲和娱乐，因为它们是生活中必不可少的一部分，不能由网购所取代。这部分需求也日益受到重视，我们正在增加这些业态的占比，目前占我们商场超过30％的净出租面积。”“我们会根据不同城市和地区的消费者需求，安排不同的业态配比。”凯德商用表示。
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