李冰表示，雅居乐国际广场将来要做大运营，不管有没有大品牌进场，活动不能断，现在同业间的竞争不是在拼品牌，而是在拼环境、购物气氛。根据规划，雅居乐广场指示系统要全部调整，向人性化、个性化靠拢;其次，美陈增加花艺，增添情调，让消费者逛的更舒适;此外，要给消费者增加便利条件，比如设置母婴室、免费的wifi等。
此外雅居乐广场正在开发的商场管理系统，在会员系统基础之上，建立促销模式，集合停车、等位、促销、数据管理。李冰举例道，“比如我们把以前30万的广告费，通过APP或者微信，设置门槛，以红包的形式发出，既能产生互动，又能带来最低2倍以上的广告价值。”
在未来3-5年的调整期内，雅居乐广场将要有系统数据上的支撑，提供人流及租金分析，为业态要不要续约，该提供多少租金提供数据支持。此外要细化到动线、滞留时间、消费习惯，随着pos系统的打通，最终形成大数据，在大数据基础之上尝试O2O。
对话实录
联商网：我们知道雅居乐国际广场这两年一直在做转型探索，这背后有怎样的原因和无奈?
李冰：首先，项目上有硬伤，因为工程条件，不能影响地下的轨道交通，设计到一些动线设计审查很严，所以我们的中庭都没有上去的电梯，有的电梯只有上没有下，这对招商有很大的影响。
其次，这个项目属于收购项目，原有的一些工程设计不合理，很多中间商铺只能拆掉，减少经营面积，包括没有外立面广告位像写字楼。未来商场阶梯、电梯、外立面、绿化都要改。
一个项目失败可能只要一点原因就败了，但成功要很多方面配合好了才能成功。
联商网：招商率低就是归根上述几点原因吗?
李冰：除了因为工程硬件不适宜外，其实2012年，开业时招商率有80%，并不算低，当时有几个特殊情况，4楼的一千平米的品牌，因为资金链断裂退场;盛世牛排300平米因为华东区域战略收缩退场;1500平米的主力店因为他们内部廉政问题被起诉，连带关闭。这加起来占15%招商率因为突发外情况而意外流失。当然这由于我们没有做好评审工作。
联商网：品牌调整是一件工程量很烦杂的事情，尤其是70%的幅度，你的调整策略是怎样的?能不能举一些例子?
李冰：梳理完商家，谈的时候我问他们三个问题，交不交钱?想不想干?还能不能干?像年代秀这样的品牌，我们想全力支持，原来签了10年的合同，但租金每平米10块钱，很高，通过分析他们的客单价有55元，他们也支撑不了，交不了钱，于是我们打个8折，但是你想吃到这块肉必须把合同降到5年，这对于我们来说多了五年的发展机会，对他们来说目前可以减少成本存活下来。
一些经营发生问题的品牌，我们将它淘汰掉，另外一些产品没有问题也被市场接受，定位和我们是相符的，也不适合让他一直亏钱，有的商家我们免了11个月。
调整品牌时我们当时有两种选择，第一，休克疗法，关上门一刀切，用半年时间来调整，再快速开业;第二，渐进式的调整，先costa招商了再开业，然后麦当劳招商了再开业，再然后屈臣氏招商后再开业。最终我们选择了第二种。
联商网：定位从商旅转为时尚青年人群，这背后有没有依据?
李冰：在我们2012年开业之前，商旅定位其实是符合人民广场商圈的，市场空缺，商旅有消费力，与我们酒店项目契合，满足投资人品质要求。当时从每个角度都合适。但是商旅人群在变化，不再像以前出差多是一个礼拜，现在都是可控时间，准点到达，吃完早点就走了，根本没有时间逛商场，以前一线品牌全都开在豪华酒店周边，现在谁还去开?
转型时尚青年是根据消费者变化而定的，根据我们几个销售比较好的品牌来看客单价在60-70元的经常要排队，并且女士消费占50%以上，反观原来定价158、258元的自助餐转变成58、68元后生意非常好。
联商网：转型之后的雅居乐国际广场与周边商场相比有何优势?
李冰：我们这里的购物环境、简明的动线设置，以及餐饮价格、味道、环境比较有优势。曾经在针对午间商务餐的推广中，我们提出的广告语就是多走五分钟便宜五块钱，少排队5分钟队，比较有效率。
联商网：O2O、大数据是目前行业里提到最多的两个词，雅居乐国际广场会有这方面的试水吗?
李冰：所谓的大数据，数据都在我们手上，就看你怎么运用，比如我们的人流系统，细到分析周五周六周日跟周一到周四的对比分析，周末客流大部分是平时的三到四倍，通过智能分析这是一类什么样的人，哪部分是稳定的有购买力的。
我们有三个入口，现在酒店入口人流只占5%，那这是什么原因?通过大数据分析我们能拿出解决方案，比如增加导视牌，或者给商旅人士单独开通24小时通道，供应早晨或茶座，突破空间和时间的限制。
现在我们只是做了初步阶段，再往后要细化到动线、滞留实现、消费习惯，随着pos系统的打通，最终形成大数据。
所谓O2O只是一个手段，对于消费者而言，能方便购物，对于商场而言，能方便分析消费行为，对品牌商而言，对库存产品做出建议。真正的O2O是要结合大数据去做。为了后面我们其他项目做试点，我们要去探索这些事情。
联商网：对于正在转型的零售企业你有什么建议?
李冰：1、对于投资人来讲，首先明确目标。比如说就一个项目，以营利为目标，就让价值最大化，租金最大化;如果是把第一个项目当做样板项目，那么你要把五年后赚的钱预支到第一个项目上，这样第一个项目成功后，品牌跟着你走，你的营运能力得到认可，你的商业操作习惯会熟悉，后面开的项目才会多。
2、要理解商业规律，第一年就要赚钱的，租金就很高的这，就是把商家往死里赶，前三年要去养，养的概念不是租金便宜，是给消费者一个机会、给品牌商一个机会，给自己一个机会，这是三者相互磨合的一个过程。
3、定位不一定都要“高大上”，作为职业经理人，要摸清老板的需求，摸清各自的长处，摸清团队的能力。
4、跟外部合作公司的沟通，利用好各自的长项，以开放式的心态协同。在竞争激烈的环境下，敢于剑走偏锋，才能处于险境而不败。
5、专业度是一部分，但更多的是把各个通路打通，协调好各方关系。
（联商网 记者 徐立 发自上海）
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