2011年，恒大拿下辽宁抚顺市政府旁地块，兴建首个称为“恒大广场”的大型城市综合体项目，涵盖购物中心、商业街、酒店、写字楼等业态在内。资料显示，这一年，公司就成立了商业集团。其后，公司又在桂林北高铁站等地打造“恒大广场”。当时就有宣传显示，恒大集团旗下的自营商业品牌有恒大百货、恒大SPA水会、恒大KTV、恒大影城、恒大电玩、恒大健身俱乐部，会进一步助推恒大集团商业项目的有序发展。
时至今日，上述四个指标仍有部分未达到许家印当时的理想，但恒大在旅游综合体与地标性商业综合体的项目陆续进入招商期，包括成都、宁波等10个大型商业综合体项目。
有媒体称，许家印在内部会议上宣布要打造“升级版万达广场”。为此，恒大也学习万达，在商业集团下设立百货公司、超市管理公司及游乐管理公司，全面进军零售行业。
根据恒大官网表述，恒大百货经营面积为3万平方米，依托恒大全国的商业项目和商业综合体项目，打造中国连锁百货强势品牌；而恒大超市则表述为经营面积达到1000-8000平方米，作为主要生活配套设在恒大地产项目及大型商业项目，到2015年，全国恒大超市门店数量将超过300家。
恒大一家中部地区公司的商业管理部门人士表示：“恒大百货届时会进入商业综合体，而超市目前在一些位置偏僻的住宅项目已经进驻。”该人士介绍，社区商业及城市综合体项目都由地区公司投资，商业集团则负责指导、协助各商业项目的运营。
在仲量联行广州与深圳商铺部主管林世松看来，这些举动似是万达模式的复制。“万达模式就是在商业铺点后销售住宅，快速回笼资金。其中，通过自己的百货公司，商业部分也能快速进入运营状态。”
还是以抚顺恒大广场为例。去年10月，该项目与商家签署战略合作协议。除了东北地区当地的购物中心大商新玛特之外，据称还有屈臣氏、孩子王等品牌。恒大院线、恒大KTV、恒大SPA水会等多个恒大自己的零售业品牌也跻身其中。
虽然是地标式城市综合体，但恒大的项目毕竟是在三四线城市。恒大一家华北地区公司的商业管理部门人士说：“自己的零售业品牌更能配合自身的扩张速度。”
售后返租
就在恒大传出为旗下商业公司招兵买马的同时，一则未经证实的消息称，万达部分新项目不设百货主力店。
在电商冲击下，百货、超市等业态境况。公开数据显示，今年4月份全国50家重点大型零售企业零售额同比下降7%，这是继1-2月零售额同比负增长后，再次出现零售额同比下降；今年一季度，全国50家重点大型零售企业零售额同比仅增长0.1%，增速大幅放缓9.1个百分点。
在万达百货公司一名前高管看来，恒大有丰富的房产资源，但这是自营百货的必要但不充分条件。“只有找到合适的百货经营模式，做百货才不至于成为吞噬现金流的生意”。
恒大是否有足够的资金支持零售业？2013年业绩数据显示，恒大受益于2013年销售回笼，净负债率减少14.7个百分点，下降到69.5%。但标普、穆迪等评级机构依然认为恒大的负债杠杆率是房地产开发商中最高的一员。原因在于恒大去年发行250亿的永续债。在财务处理上该永续债被列入永久资本工具，算作公司净资产而非债务。但评级机构认为不应忽视永续债的债务性质。
当时数据显示，恒大拥有现金536.5亿，但这些现金多来自于借贷。2013年一年借款净增485.5亿，年末借款余额1088亿。
可见，以这种资金状况，全面涉足零售行业是存在压力的。
社区影院的功能不限于吸引顾客，还在于吸引投资者。目前，多个恒大影城的商铺已分割出售或整体出售，并与业主约定售后返租。其中一个影城项目曾打出“五年稳定回报50%，每天稳定回报350元”的条件。
接近恒大影城的人士透露，因为影城的商铺已经与投资者签订合约，只能以固定的租金、固定的期限对外招租，招商过程中相当被动。
林世松介绍：“售后返租其实是在卖回报率，可能隐藏着一些财技处理手法。为了达到约定的回报率水平，商业项目的租金可能超过市场平均租金水平。因为这部分高出来的租金，项目做资产评估就可能会多估几千万。”
林世松说，地产开发商做零售行业，较成功的有李嘉诚。其和记黄埔公司所有的百佳超市、屈臣氏等零售业公司，通过分拆上市，将资金压力转移到资本市场。
不仅是社区的影城，城市综合体项目的商业街店铺目前也在探讨是否需要与投资者约定售后返租。
一名资深商业投资顾问表示，如果售后返租是租给卖方自己的零售公司，这些零售公司就是“协同单位”，合力将商业物业的资产值估高。
上述万达百货公司的前高管认为，国内的百货业还在探索、试错的阶段，而且同质化非常严重，不但管理模式、服务方式，就连工程设计都趋同。“如果恒大没有创造性地发掘消费者新需求，提供与一般百货不同的新服务，我认为，目前并不是做百货等零售行业的好时机。”该高管说。
（经济观察报 记者 吴娓婷）
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