“世茂不希望通过高增长而牺牲掉企业的利润，今年除了将销售目标增至800亿元，同时致力将毛利率维持在35%的水平。”许世坛指出，“实际上，去年这些项目如果要卖也是可以拿到预售证的，但是审批价格与我们的市场预期不符，我们可以逐步放慢销售节奏，提价改善毛利率。”
许世坛告诉记者，世茂大部分融资已完成，今年应再无大型融资计划，并透露期望至今年底时，净负债率可以控制在50%。为了加快周转速度，世茂集团已与四大银行落实合作，为买家提供专项按揭额度共300亿元，目标今年销售回款率提升至85%。
针对这样的局面，世茂表示将会加大收款比例。目前世茂建立了应收款汇款小组，并且提高了销售汇款和现金流两个指标在区域项目运营考核、财务绩效考核中的比例，同时将执行谨慎的购地政策。
“今年土地支出将控制在销售额的约35%，工程款支出占销售额约33.5%，其他支出控制在18%，回款完成率力争实现85%以上。”许世坛告诉记者，世茂今年会通过实现运营净现金流从而进一步降低负债率。“运营的安全性将是今年的首要考虑。”世茂今年将会把净负债率控制在50%左右，同时将利息成本维持在7.4%以下。
转型之五：市场短板
但世茂的发展并非没有短板。去年，许世坛曾经说世茂集团要深耕城镇化，进军三四线城市甚至五线城市，这与现实显然并不一致；此外，中国房地产报多次报道，世茂进军旅游项目均遭遇了挫折。丁祖昱认为，目前由于世茂房地产处于全面变革阶段，其中存在三大短板。
首先，工程方面。去年上半年世茂新开工量1430万平方米，是有史以来最高的。能否确保工期，保证质量是一个大问题。事实上，销售供货问题已经出现，当去年二、三季度营销全面发力时却发现没货可卖了，到去年年末才集中供应，这些需要在产品线标准化和工程管理方面有质的变化。
其次，非住宅方面改革速度偏慢。“我们希望这方面也能有所创新和突破。原先世茂在一些酒店项目上做得也不错，但是后续没有看到新的亮点，这点与住宅地产今天的变化形成了鲜明的反差，我希望这块有大的突破和改变。”
最后，同业竞争问题。世茂集团下属世茂股份和世茂房地产（分别是内地主板和香港的上市公司）。此前，世茂集团为解决同业竞争问题，曾做出承诺：明确世茂股份将在中国境内专门从事商业地产的投资、开发和经营（包括但不限于销售、租赁、物业管理等）业务；世茂房地产则主要专门从事住宅和酒店的投资、开发和经营业务。
随着2013年世茂集团整体业绩大规模提升，即将进入一线房地产开发商阵营，有关世茂集团旗下两家上市公司同业竞争问题，再度被股东们关注。
“我们发现这几年世茂股份和世茂房地产的开发项目同质化越来越严重，担心国内上市的世茂股份股东利益不能得到保证。”世茂股份一股东如是说。
尽管新型城镇化这块蛋糕很大，但世茂集团如何将已有的资源分配一碗水端平，需要战略和业务上的重新梳理。
小结
作为世茂集团的创始人，许荣茂对于政策的把控十分到位。许荣茂表示，“这是用战略上的眼光来看问题，但我们在战术上还是要多看困难点，多看眼前的压力，多思考怎么去应对。而不是说总理说好我们就在这里等好，我们会从战略层面和战术层面去考虑。”
“尽管北、上、广、深等一线城市拥有强大的刚性需求，但开发商在这些城市开发的项目利润率其实不高。”许世坛坦言，一线城市的土地非常贵，我们每次参与竞拍基本都是很多家企业一起去抢，导致了一线城市的成本很高。
目前，世茂房地产有67%的项目分布在一、二线城市，其中位于二线城市的项目超过50%。位于三四线城市的项目占17%，在这之中16%是在一些比较小的三四线城市。“世茂拿地会重点考虑长三角和福建，这是世茂品牌、客户、团队优势最强的地区，所以这几个地区会做比较多的项目。”许世坛说，世茂看好有潜力的二线城市，像苏州市场今年的销售额有望超过100亿元。
据易居克而瑞统计数据计算，世茂近5年的CAGR（年度复合增长率）高达83.95%，是中国成长速度最快的房企。
在世茂集团的业务布局已经涵盖了住宅、商业地产、旅游地产、产业地产的背景下，2014世茂进一步向以“服务资源集成”为核心特征的生活方式服务商转型，构建企业在下一轮竞争中的软实力。
对于房地产行业的未来，蔡雪梅表示，“未来最赚钱的不是卖一次房子赚多少钱，而是如何满足业主的生活方式需求”。
世茂早期赢在战略，弱于运营。有利的一面是，手握大量优质土地储备；不利的是，世茂运营效率低下，销售和行政效率不强。世茂房地产2014年的目标是争取使可售资源达到1500亿元，同时提高去化率至70%。倘若上述两项指标能够实现，世茂房地产将在2014年迈入“千亿俱乐部”。（来自：中国房地产报 记者 邱桂奇）
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