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“价格的确不是很高，但整卖原本就比零售价格要低一些，零售非常复杂，持续时间长对作为央企的首地来说影响也不好。而且交易对资金和经营的要求很高，能接手的企业也不多。”柏文喜解释道。
对商业地产界享有盛誉、雄心勃勃的凯德商用来说，收购大峡谷显然不算是一次冒险，但在北京商业发展“北快南慢，东先西后”的规律之下，大峡谷落后的业态、稀疏的人流如何扭转，仍是盘桓在凯德面前的一道考题。
凯德式升级
作为一家在中国37个城市开设了62家购物中心、总建筑面积达644万平方米、总物业值796亿元的商业地产商，在接手北京第10家购物中心时，凯德的一系列操作手法，已经完全是“凯德式”商业升级的“规定动作”。
2013年11月，在完成大峡谷收购仅几个月之后，凯德即宣布将首地大峡谷购物中心转手于CRCT（凯德商用中国信托）。此次交易包括该购物中心所属公司凯德商用全资附属公司CRI的16.7万已发行股本以及2.15亿股东贷款。上述转让全部完成后，CRI不再为凯德商用的全资附属公司。
CRCT是新加坡第一个、也是唯一一个专注投资于中国零售商业地产的上市房地产投资信托基金，已于2006年在新加坡证券交易所上市。其资产组合包括9个收益型的购物中心，凯德商用现持有其26.97%股权。
通过旗下私募资金收购商用物业，然后由项目管理团队开发运营，当旗下商业物业达到一定阶段，如回报率达到一个较稳定水平后，凯德商用就通过将其注入其控股的REITs上市，将其转化为公共投资，从而获得更多的资金进行再投资。这正是凯德“私募+REITs”模式的标准打法。
凯德商用中国区总裁骆伟汉曾多次表示，被大多数人视为融资渠道的REITs，对凯德商用来说是一种经营模式。通过将项目打包装入一个境外成立的私募基金或信托基金，凯德能够轻装上阵地对项目进行100%持有并全力运营，待项目成熟、实现资产增值后再出售套现，实现阶段性盈利，然后继续循环投资，由此，凯德构建了一个从开发商到私募基金再到REITs的完整的投资和退出流程。
“‘私募基金+REITs’是凯德商用的核心优势，也决定了它的经营风格和一般的物业管理公司不同。”柏文喜指出，由于凯德商业的租金水平对REITs很重要，所以凯德希望实现租金收益最大化，因此凯德的运营管理以租金收益为导向。“凯德的购物中心，不一定是最有特色的，但租金收益必须是最高的。”
据悉，凯德对大峡谷的品牌大幅调整将从4、5月份开始，由于很多商铺租金是两到三年一签，所以短期调整幅度不会太大。不过鉴于之前凯德接手改造项目的良好效果以及捆绑品牌效应，业内人士多对大峡谷的改造持乐观预期。
招商升级、提升餐饮人气、增加体验业态、锁定客户人群，这些都是购物中心升级的常见手法。但有分析人士认为，凯德过去在北京运作的商业地产项目，多处于城市中心的成熟商圈，甚至交通枢纽，在100%持有的情况下，凯德凭借着强大的资源整合能力和与商户谈判中强大的话语权，很容易实现租金收益增长。但对于商圈区位优势不明显的大峡谷项目，如何做出凯德特色、塑造出真正的区域热点，仍有待凯德展开进一步的动作。
（来源：中国房地产报）
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