红商网讯：顺着北京地铁四号线马家堡站内“首地大峡谷”出口方向的指示牌，很容易找到这个该区域唯一的大型购物中心。如今，招牌上的大字只剩“大峡谷”，前面明显留下了添加字符的空间。
此时，距此前媒体报道“首地大峡谷”更名为“凯德Mall大峡谷”已经一月有余，而距2013年7月15日凯德商用（以下简称“凯德”）宣布公司通过全资附属子公司以17.6亿元收购位于北京市的首地大峡谷购物中心已8个多月。
在购物中心的宣传册上和地下的物业管理处，已经可以看到“凯德Mall大峡谷”的字样，而楼上一些小柜台则显示出将要关闭的迹象。
拿下首地大峡谷之后，凯德商用在京购物中心的数量升至10个，已经成为在北京拥有最多购物中心的连锁品牌，这映射出凯德“私募+REITs”的商业模式在中国本土化的如鱼得水。与此同时，就这家位于北京南城、经营状况一直不温不火的购物中心而言，凯德将以何种手法扭转乾坤，将租金收益提升到令人满意的程度，也成为外界关注的焦点。
大峡谷二度易主
在凯德接手前，首都机场地产集团已经在“大峡谷”倾力耕耘了两年。转让消息传出之时，市场盛传该项目可能遭遇了亏损和负债危机。但据中国房地产报记者调查了解，首地大峡谷项目虽然没在首地集团手中“爆红”，但运营状况其实不差，出手转让确实是另有计算。
首地大峡谷项目所在地块最早由裕昌置业开发。2007年裕昌置业将公司正在开发的商业综合体——搜宝商务中心的商业部分进行了整体转让，由华坤商业投资管理公司接手运营，这才有了后来的“首地大峡谷”。
华坤商业成立于2005年，为首都机场地产集团100%股权持有，主要经营房地产开发和物业管理等相关业务，其在房地产业务中的主要战绩就是投资开发了首地大峡谷购物中心。该购物中心位于北京丰台区南三环，总建筑面积约为7万平方米（不含停车位）。
业内人士称，首地集团对首地大峡谷从置地、建筑、规划、招商到后期运营，都全力投入。但2013年3月，华坤商业却将首地大峡谷100%股权以7亿元的价格高调挂牌北交所。
彼时，有业内人士根据报表测算指出，2012年首地大峡谷营业收入为9820.22万元，营业利润亏损5843.8万元，净利润亏损5653.02万元，账面负债112651.4万元，据此推测，此次挂牌转让是项目亏损所致。
但据某业内知情人士分析，实际上其中7500万元为华坤商业向关联母公司首地集团借款10.6亿元的年度利息。抛开每年7500万元利息，项目完全可实现盈利。
“借款方和付息方都是同一股东，事实上相当于把左口袋的钱挪到了右口袋，企业却可以规避一大笔房地产税。以此来判断项目亏损或者说被利息拖垮的说法显然是不对的。”前述知情人士表示。
中国房地产报记者在该购物中心现场看到，商场的人流量并不大，一家临近商场入口的快时尚时装品牌店员也告诉记者：“除了周六日，其他时间客人寥寥无几，就像今天。根本不能和我们在大悦城、大望路的门店相比。南城就是这样。”不过，一位业内人士告诉记者，北京南城购物中心的人流量确实无法和北城、东城、西城相提并论，但对于这家距离地铁枢纽不远、体量比较适中的购物中心而言，这样的人流量尚可以维持。
首地大峡谷购物中心也曾针对“亏损说”回应称：2012年大峡谷租金回报率已经达到8.5%，这个数字超过了行业平均水平。首地大峡谷开业不足三年，已经平稳度过了养商期，进入发展快车道。而公开资料显示，自2010年8月开业至2013年2月，首地大峡谷累计销售额破16亿元，月均客流量逾百万，出租率约为92.7%。
熟悉该项目的大中华购物中心联盟主席助理柏文喜表示，当初首地集团接手开发项目后原计划找彼时他所在的香港铜锣湾集团运营，但考虑到南城运营困难，铜锣湾最终拒绝。但事实上，后来首地大峡谷的运营很好，“超过了我们的想象，也远超过了首地的预期”。
“能够做得比较成功，是因为周边只有这一家综合的商业购物中心，商业业态以基础消费为主，餐饮比重高，定位中低端，足以辐射周边的社区。首都机场也不准备长期持有，经过几年孵化后现在实现高位套现。这个结果他们应该是比较满意的。”柏文喜对中国房地产报记者说。
而对于转手首地大峡谷的原因，首地集团曾对外表示，主要是源于国资委要求央企都要回归主业，对首地来说，要聚焦机场周边临空地产发展的实际需要，发展机场综合体。
但首地大峡谷的挂牌出让一开始并不顺利。直至2013年4月25日第一轮挂牌期满，首地大峡谷还没有找到买家。此后，首地大峡谷又第二次登上了北京产权交易所寻求转让。最终，2013年7月，凯德商用以支付含7亿元股权费用、10.6亿元贷款，总17.6亿元的价格收购首地大峡谷。
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