红商网讯：出海合作开发项目，入股徽商银行，涉足养老地产和产业地产，探索“小股操盘”模式，推动B转H等，掌舵手郁亮带领下的万科在2013年忙得很。
2014年，对于万科，还将是一个特殊的年份。业界估计，2014年万科销售额将超过2000 亿元。这意味着，这家世界上最大的房地产开发商仅仅用5年时间，就完成了1000亿元到 2000亿元的跨越，接下来，还将怎么走？
在3月7日万科2013年业绩发布会上，郁亮及万科董事会秘书谭华杰向时代周报在内的多家媒体回答了行业老大地位、互联网思维、走向海外等热门话题。
“老大被超越也没关系”
2013年，万科以1709亿元的销售额蝉联国内房企销售冠军。尽管如此，“如何保持行业老大地位”，还是成为郁亮等万科高管在大小场合下的必答题。
万科面对的，是来势汹汹的追兵。去年年末，保利、绿地、万达、恒大、碧桂园、中海等6家房企跨过千亿门槛，和万科站到了一个新的起跑点上。据传，绿地老板张玉良的2014年愿望，就是把万科从第一宝座上拉下来。这并不是无可能，绿地去年以1660万平方米的销售面积位列全国第一，而销售金额仅比万科少80亿元左右，“也就是两个项目的销售量”。
在业绩会现场，郁亮显得很淡定，“‘狼来了’喊了多年，促使万科一直在奔跑，我们希望停一停，让灵魂跟上脚步。”他说，万科是跑马拉松的好手，擅长长跑。但我们现在的跑道，已经不是规模扩张的跑道，也不会以规模扩张来衡量是不是胜利了。”
“对于已经进入下半场的内地房企而言，再以规模来引领行业，只能是规模越大越危险，”郁亮以自己女儿的成长举例，“青春期前，我用一年长了几公分来证明我女儿确实成长了，没白养她，过了青春期，个子不再长了，但心智更成熟，力量更强大，能为自己和社会承担更多责任，是不是更好？”
郁亮称，对万科来说，我们未来能不能持续为客户提供更好的性价比的产品和服务，能不能做好城市配套服务商，是衡量万科的关键，而不是规模。这一年来，万科做了儿童医院、垃圾场项目，未来，万科要将商业地产的占比从5%上升到20%，“所以，我们发自内心地说，万科从2008年以来我们就放弃了速度、规模的模式，我们走了质量效益的模式。”
“其实，万科现在真的不在乎老大问题，小股操盘更是为了瓦解所谓的老大意识，”郁亮介绍称，所谓小股操盘，即万科在合作项目中不控股，但项目仍然由万科团队操盘，虽不利于销售额，却有助于上市公司ROE(净资产收益率)的提升，“我们会学会使用杠杆做这件事情，用尽可能少的股东投入来给股东创造更多的回报。”
万科的2013年年报数据显示，公司ROE自1993年以来不断提高，2013年为19.66%。由于放下长久以来的规模争夺，高利润率自然也被放在一旁，公司的结算利润率已经连续3年下滑，2013年同比下降1.07个百分点至12.01%。
“小股操盘”下的轻资产运营模式，会是万科接下来的重点方向。而据了解，目前，北京的金隅万科广场，已将90%的股份卖出，万科只占10%的股份；而深圳万科广场也正在寻找买方准备全部卖出。而所说的养老地产，郁亮解释，万科也不会转为房地产项目开发，只是提供养老服务而已。
“持有物业需要低成本融资能力，万科不具备这个实力，因此不想自持物业。”谭华杰解释说，万科未来的方向都是如此，万科的商业地产，都将采取售出的模式，万科只做管理收取服务费。他还再次重申公司不拿地王、均衡投资的策略。
万科的第四次学习浪潮
住宅专业化曾是万科成为行业“老大”的利器，但时过境迁，一直以有远见著称的万科不可能没有意识到外部环境的变化。这几年，万科进军商业地产、养老地产、挥师海外，更多细微的变化在悄无声息地进行。
在过去一年多里，万科频频“触网”：郁亮曾带领万科的管理团队先后向腾讯、阿里、小米等移动互联网公司访问；在万科的总部，会不时看到来自不同领域的专家，为万科的管理层讲课，包括身为90后的马佳佳在万科的演讲——房地产迟早被颠覆，90后压根就不买房！有人猜测，万科亲密接触互联网源于危机。对于被外界无限放大的万科“互联网取经之旅”，郁亮笑言，房地产还有10-15年的好机会，随着国内城镇化日益发展以及人口增长和人口素质的提升，都将对国内房地产起到支撑作用，万科并不惧互联网“抢饭碗”。
“从拿地到盖房子，要盖两百多个章，一个项目的审批环节上百个，和政府部门打交道的步骤不能省略，”郁亮称，房地产行业还是很难被颠覆的，“我们学习互联网，不意味着丢了主业，而是用互联网的思维和方法去更好地做好主业。”
这是继向索尼、新鸿基和帕尔迪学习之后，万科历史上第四次学习浪潮，用谭华杰的话，要拥抱互联网，才知道最合适的距离在什么地方。
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