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当内地房地产上市公司的净利润率普遍只有12%-15%时，中海却长期保持在20%以上甚至超过30%，不能不说这是一个奇迹。保利地产董事长宋广菊的一段话，代表了很多房企老板的心声。
2011年3月22日，保利地产在佛山举行2010年度股东大会，宋广菊在回答股民有关中海地产的利润率为什么这么高时说：“中海的毛利率我没有搞清楚，我就是主观臆断，它一定是一种估值法的计算，这是我唯一的判断。因为，他的毛利率和他的利润水平已经超出了中国内地房地产一般的规律”。
无须讳言，按香港会计规则处理的物业价值重估，确实为中海地产带来了利润的增长。以2013年为例，中海当年183.16亿元净利润中，投资物业带来的公允值增加26.2亿港元。剔除这部分利润，才与万科的151.2亿元净利润相近。但别忘了，万科全年的销售额高出中海50%以上。
全优生的三大秘笈
不管你服不服，万科这么多年坐在老大的位置上，它一定有凌驾万千企业的卓越之处。而中海地产利润王的称号，依靠的又是什么？
中海一位高管是这样描述中海地产的特点：“中海比较全面，没有明显短板，执行力强，卓越来自平凡。融资方面，财务稳健，负债率低，风险溢价小，而且较早打通国内外两个融资市场，融资成本低；利润方面，成本控制好，规划设计价值最大化，定价较集中且体现品牌溢价。”
中海高利润率的主要原因，还是来源于中海的成本控制，包括工程成本、营销成本和资金成本。
工程成本控制，源于香港的残酷历练。中海地产是中建总公司1979年在香港设立的子公司，是靠建筑施工起家的。在香港这种完全市场化的环境里，无论是工程质量还是成本预算，都要凭真本事。将这种市场历练几十年的功夫拿到内地，绝对是一把闪着寒光的利器。
各项费用控制严格。中海地产的营销和管理费，两者均不超过营收的1%，这在业内前50强应该属于最低水平。很多房企营销费用占比普遍是1.5%，有些企业达到2%甚至更高。有家房企从2%降到1.8%，还自觉成绩巨大。此外，中海地产的项目销售多是自建队伍，基本不找代理公司。请注意，是各项费用都能控制到位。
资金综合成本极低。中海地产的借贷综合年成本，只有4%左右。试举一例。2013年10月23日，中海发行3档不同年期的美元债券，总额达15亿美元，债券票息创行业新低，其中，5年期债票息为3.375%，10年期债票息为5.375%，30年期债票息为6.375%。与之相比，万科前两年的借贷成本达10%。更别说有些房企海外发债利息高达12%-13%（比如，2013年1月22日，奥园地产发行1亿美元于2017年到期的债券利息达13.875%）。
中海就是中国地产界的学霸，从小学到高中，读了12年，门门功课接近满分。有些开发商是施工队出身，工程成本控制准一流，但其他方面都很差，资金成本高到天上去了。有的开发商高薪从中海地产挖人，能模仿出中海的公司架构、管理流程，却永远距离中海的核心秘笈还有1000米。这是因为，要复制中海，同时还得复制这个企业的基因，文化，以及它生长的环境。（来自：地产邦） 共2页 上一页 [1] [2] 中海商业项目资源共300万㎡ 两个环宇城项目今年投入使用 中海今年目标1400亿港元 沈阳、南京环宇城年内开业 中海地产斥资百亿圈地“囤货”扩大商业地产规模 中海地产前两月耗176亿加速拿地 加码一二线城市 中海首2月销售243亿港元 斥资130亿“囤地”快速扩张 搜索更多: 中海 |
