红商网讯：SOHO中国在年报出台前夕宣布，成功将其在上海的两个项目静安广场和海伦广场以59亿元的对价，出售给同样来自北京的开发企业金融街控股。
这笔出售使得SOHO中国的现金储备进一步增厚，在某种程度上减轻了其宣布转型以来，明显掉头向下的业绩所承受的压力。
潘石屹和张欣纷纷表示，出售项目是公司针对流动性危机和公司转型做出的选择。坊间认为转型带来的压力使其不得不放弃原本计划持有的上述两个项目。
尽管金融街入沪的时机和标的对价，并没有获得当地市场人士的看好，但在过去几年拓展无力的背景下，上述交易，对拥有雄厚客户资源的京城大少而言，可谓聊胜于无。
交易
2013年7月始，SOHO中国就开始在大宗交易市场上叫卖3个项目，分别是位于静安区曹家渡板块的静安广场，位于虹口区的海伦广场及虹口SOHO。
据统计，静安广场对外报价为4.2万元/平方米左右，虹口区两个项目的对外报价均为3.2万元/平方米左右。按照交易价格，静安广场单价2.85万元/平方米，海伦广场单价1.82万元/平方米。
市场认为两项目的销售均价较预期低，瑞信认为外界误解该交易结构：因两项出售均以股权转让的形式进行，同时转让相关递延税项，故实际销售均价其实是较高，并创周边地区均价历史新高。
该行估计，已出售写字楼部分平均利润率为12％，虽较两三年后预期利润率18％为低，但此出售有助消除营运及经济风险。瑞信指，更重要的是，透过是次出售所得的资金，SOHO中国将变成净现金状况，有助抵抗市场信贷收紧，并为其收购土地提供灵活性。
莱坊国际研究咨询部董事杨悦晨认为，海伦广场所处的四川北路写字楼目前实际成交租金5元/平方米/天左右。曹家渡的租金也不高，板块仅一个悦达889品质较好，写字楼租金在7元/平方米/天左右，而该板块很多品质不高的写字楼租金都低于5元/平方米/天。
事实上，建设持有模式，将占用企业的大量资本，销售额的下滑也会提高公司的债务融资需求。这个效应将抵消海伦广场2015年完工后有望产生的租金收入。SOHO中国原计划将该资产作为长期投资持有。
SOHO收网
三年前，SOHO中国斥资154亿在上海购入7个项目，其中包括这次出售的2个项目。“自去年六月以来，中国的‘钱荒’问题愈演愈烈，到现在，银行惜贷，流动性出现严重问题。SOHO中国迅速调整2013年下半年的策略，减少新项目收购。持有充足的现金成为重中之重，这就是我们出售两个项目的原因。”SOHO中国CEO张欣说。
她续称，这些充裕的现金，将用于更优质的项目资产。目标尤其是上海和北京的黄金地段的优质资产。“2009年的金融危机中，面对六个月的时间窗口，我们当时也做得非常好，并成功进入了上海。”
分析人士认为，出售两个本计划持有的项目，实质上是SOHO中国面对时下局势和公司自身情况的选择。
SOHO中国2011年合同销售额为118亿元，相比2010年的238亿元下降超过一半。散售模式宣告危机。2012年8月，SOHO中国宣布转型“开发——持有”模式，当年只完成了95亿元的销售额。到2013年，其合同销售额仅有约46.87亿元。销售额连续三年大幅下滑。
已完成结算的营收和利润也出现了明显的下滑，其3月4日公布的年报显示，2013年营收总额142.6亿，同比下滑10.3％，净利润73.88亿元，同比下跌30.2％。
如果说，商业模式的转变，必然导致了销售额的下降，但同时，SOHO投资物业的租金收入尚不容乐观。2013年的租金收入仅为2.79亿元。
一名资深租赁人士说，上海的写字楼市场非常成熟，品质一般的写字楼在租赁市场上很难获得好的入驻率。以前东海广场要租赁8000平方米，可能要和10个业主对话。据了解，目前SOHO中国的租赁项目中，除了位于大陆家嘴地区的世纪广场项目接近满租外，SOHO前门大街项目的入住率只有73％，银河SOHO为77％。
3月5日，花旗发布报告称，关注SOHO中国未来数年加快完成写字楼项目，在执行上存在挑战，从当前项目观察，如世纪广场及前门等的租金表现平凡，而凌空SOHO及望京3座的预售或可进一步印证情况。
花旗认为，SOHO中国的长期策略或许正确，但转型成功与否仍有待证实。而且需要4至5年时间才能提升租金至具规模水平。在缺乏短期催化剂和估值高昂之下，评级维持“沽售”，目标价由6.36元降至5.6元。
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