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快速扩张的危险游戏
时代周报记者根据公开资料粗略梳理，2012年底至今的14个月时间里，方兴地产光在土地投资上的花费就高达约270亿元，版图不断扩大，触角遍及北京、上海、杭州、宁波、南京、重庆等城市，而产品也囊括高端住宅、写字楼、酒店和旅游地产等多元化业态。
此外，随着长沙梅溪湖二期项目和青岛西海岸分别达700亿元和300亿元庞大开发计划的落定，方兴地产在一级土地开发上沉淀的资金也将越来越多。据广东业界对时代周报记者透露的消息，接下来，方兴地产还很有可能参与广州南沙区域的一级土地开发事项中。
事实上，按照公司公告的数据，截至2013年12月31日的12个月，方兴地产仅累计取得物业签约销售额及土地一级开发销售成交金额共计人民币仅209.94亿元，与上述投资相差甚远。在2013年房企排名中，方兴地产这样的销售额仅达到中等水平。“小公司”却有着如此“大胃口”，方兴地产“蛇吞象”举动难免让人担忧，关键是钱从何来？在快速扩张的背后，是不是埋藏着巨大的资金隐患？
“土地成本是一笔很大的开销，而大体量周期长的项目在后续开发运营上也要沉淀不少资金，这对企业的资金实力需求会很高。”上海易居研究院研究员严跃进对时代周报记者分析，方兴地产对外留下的大多数印象还是以单打独斗的姿态进行高地价的拿地动作，风险难以分散。
“方兴地产偏向单一的住宅产品结构本身便存在风险，高端产品一旦销售不畅，资金回笼出现问题，就会导致债务急升，资金难以周转，招商、绿城、星河湾都因此受过伤。”上海有不愿具名的分析人士还对时代周报记者分析称，此外，方兴地产对一级土地开发业务是“情有独钟”，后者也对其业绩有不小回报。按照方兴地产去年年终数据核算，梅溪湖片区累计出让土地金额已约64亿元，占到方兴地产全年收成的30%多。但不可忽视的是，一级土地开发普遍牵涉环节多，开发周期长，资金沉淀量大，对企业叠加影响大。
事实上，一直以高毛利率在业内著称的方兴地产，2013年上半年的毛利率也因一级土地开发业务比重上升，毛利率由2012年同期的56%降为43%。
“方兴地产目前的资产虽有价值，但当中的土地一级开发或成为最大的绊脚石，资金投入额较大削弱了公司扩充业务至其他范畴的能力。”摩根大通在此前的研报中就指出，方兴地产业务多元化，但欠缺焦点。虽然业务组合表现良好，但公司在土地开发方面需要投入资金量过多，即使公司股本回报率由2011年的4%升至2014年预期的约10%，但其实际大部分是较高杠杆的结果。
截至目前，方兴地产2013年全年财报数据尚未出炉。方兴地产净债务由2012年底的146.8亿元增至218.5亿元，净负债率也由2012年年底的42%上升至53%；公司2013年上半年共向银行贷款317.8亿元，较2012年年底增加了12%，其中需一年内偿还的部分为72亿元，3-5年还款的部分为143.5亿元，仅融资成本就达6亿元，较2012年4.86亿元增长了24%。方兴地产在2012年从多方面吸纳资金，除了发行了两笔总计约5亿美元债券，方兴地产还引入黑石投资、华平基金和平安信托等合作伙伴。
方兴地产并不认可资金紧张这一看法，在回复时代周报记者采访时，该公司强调，公司资金链没有任何问题，负债率在行业中属于正常水平，相比同行业内很多大公司还要稳健一些。
方兴地产首席财务官江南此前对外也透露，“公司的杠杆比率在行业里是比较低的，原来是40%多，去年半年也才达到53%，公司内部2013年全年还是按照60%这样一个负债比例来控制。从资金角度来说，也没有太多融资压力，公司除了年中90多亿元的现金，另外还有200亿港元的授信额度，随时可以提款。公司长期以来跟银行界的关系比较好，在融资方面有很大的渠道。”
除此，中化集团是方兴地产的绝对控股母公司，在资金方面，包括管理、人员方面都会给方兴地产大量的支持。按照方兴地产主席何操的话，目前公司更多的是资金上跟董事会有一些沟通，希望得到他们临时或者长期的帮助。（来自：时代周报 记者：刘娟） 共2页 上一页 [1] [2] 方兴地产101亿夺下大宁住宅地块 成为上海“新地王” 零售业探索全渠道营销 生鲜食品电商方兴未艾 方兴2亿美元贷款获七家银行参与 去年全年销售约146亿 体验式商业方兴未艾 “粤港澳”概念先行 方兴地产广州再涉土地一级开发 搜索更多: 方兴 |
