“既然是一级开发，为什么没有一纸合同规定时限？这在任何地方都是说不通的。”李晨表示。
截至发稿前，中国房地产报记者始终没有从首创置业和CBD管委会方面看到当时的一级开发协议。
用地性质之惑
不过，在接受中国房地产报记者采访时，一位土地专家并不认为首创置业有违规嫌疑。“一级开发，一种是改变土地性质，另一种是不改变性质，做出租型物业，首创做的就是后者，这是被允许的。”他表示，“首创的郎园项目是在交易市场拍来的，工业土地证在自己手里，把建筑修一修也叫开发。虽然没有改变土地性质，但改变的是土地承载建筑物的职能，园区发展规划为商业物业完全吻合CBD商务区的规划，规划委是不管土地性质的，文化创意产业园也是政策鼓励的，这样操作是完全可以的。”
然而，李晨有不同的意见。“既然这块土地明确是出让而来的工业用地，应该是北京医药集团自用性质的生产型用地，而不是能够作为商业经营的土地。郎园目前的状况毫无疑问是作为了商业经营，这就有违法嫌疑了。”
中国土地勘测规划院副总工程、中国土地估价师协会副会长邹晓云对中国房地产报记者说，在工厂用地上做经营商业行为，在原则上是不可以的，但是现在国家不怎么管。“因为一般都是废弃厂房，再利用能产生一定效益，有的还能拉动退休职工的再就业。”
在这种“不怎么管”的环境里，郎园Vintage写字楼和商铺招租广告里赫然写着：“商业地产”，而首创置业商业地产发展部的办公室也在园区之中。郎园Vintage物业处金网络怡成资产管理有限公司工作人员告诉记者，“我们早就已经改为商业用地了。”
然而记者在入驻商铺的走访中发现，情况并不是这样。
工艺品商铺周女士告诉记者，签约合同他们已经拿到，签合同时的确是工厂用地，但是掏点钱让物业去跑手续，然后就可以到工商局办营业执照的手续了。
不过，据曾参与郎园招商的知情人士透露，首创与客户租约一般签约时间都很短，也给他们的招商工作带来了很大困扰。因为这块土地当初的计划就是要做一级开发，这里面存在太多不确定因素，“一旦CBD管委会换届突然要求强拆，那首创可就麻烦大了，短租约时间能最大程度降低风险”。
但不可否认的是，无论是更改手续的繁琐还是租约时间短的掣肘，在这片寸土寸金的土地上，丰厚的租金收入都是压倒一切的诱惑。
“据我了解，开业第一年，光物业收入就五六百万元，每年的租金收入估计要超过3000万元。”上述知情人士透露。
公开资料显示，目前郎园的商业部分租金为7元/平方米/天~10元/平方米/天。保守估计，以7元/平方米/天，10000平方米面积来算，每年也有2500万元左右的租金收益。
另据记者查阅公开资料，郎家园6号地中的4638.1平方米还在华夏银行做了抵押，抵押期限10年，抵押价值5000万元。而这还仅仅是1/5的土地，按此推算，如果首创将土地全部抵押，可以拿到约2.5亿元的真金白银。
然而，在首创置业的年报中，资产构成和收入构成里面却并不包含朗园项目。首创置业内部工作人员也对中国房地产报记者证实，该项目没有进入上市公司。
用上市公司资金竞购的资产，缘何不在上市资产包里？租金收益去了哪里？关于这些问题，胡卫民和冯瑜坚都没有给予正面解答。
疑问还在继续。据CBD管委会介绍，CBD规划图中郎家园6号为黄色区域，表示未来将以住宅用地为主。而郎园物业处人员却对记者表示，“现在这种厂房改造的物业可受欢迎了，像798一样，你不知道吗？我们为什么推翻盖新房啊？”然而，最终的土地一级开发无可避免，而这种区域的一二级联动对于首创而言不确定性太大，对于这种无利可图的生意，首创究竟会以怎样的结局收场？
据中国房地产报记者了解，目前深圳、东莞等城市已经开始启动“三旧改造”，包括在上海自贸区内，工业用地在盘活为商住用地时不需再走招拍挂程序，而只需补办手续和补缴一定土地出让金。而有消息称，北京也将在未来一段时间内尝试这一类试点。
郎园Vintage的命运是否会因这一土地改革的试点而改变？中国房地产报将持续关注。（来自：中国房地产报）
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