而在当时不多的媒体报道中，首创置业人士明确表示将对该地块进行规划、整理和拆迁。首创置业董秘胡为民当时接受媒体采访时表示，“目前土地已经拿到，和土地方也已经做了交接，正在做规划报批。这块地上是办公楼和厂房，没有居民，整理的阻力和不确定性很小。该地块转为商业居住用地上市，大概还需要一年至一年半的时间”。
在首创置业2009年的年报中也明确写着，“关注土地一级开发的机会，通过早期参与土地整理，以低成本、低投入获取城市核心地段优质土地资源，分别于2009年6月和2009年12月在北京地区取得CBD郎家园6号地和房山区黄辛庄项目。”“如果宣称是一级开发，那就应该跟政府签合同，而完全没有必要去竞拍所谓的资产包，这是不合常理的。”大成律师事务所合伙人李晨指出，“或者说，拍卖所得的也应该是土地一级开发权，而不是土地二级开发权和经营权。”不寻常的开局后，后续发展越发扑朔迷离。在1年之后，胡为民所说的“商业居住用地”并未上市，时尚前卫的郎园Vintage却出现在公众面前。随着2010年12月底第一家文化企业的入驻，郎园的商铺和写字楼出租生意日渐红火起来。
2012年，首届郎园国际创意文化节举办，相关负责人当时称，园内入驻企业已达50多家，“未来三年内，我们将致力于把郎园打造成为年产值超过50亿元的文化创意产业园区”。
“这里原本是一片工业厂区，首创置业根据区域特点，决定成就北京的第二个798。”首创置业董事长刘晓光在《晓光谈战略》一书中称。
至此，原本计划中的土地一级开发已经改头换面。然而记者在首创置业官网上的项目简介中看到，郎家园6号土地依然属于“一级开发”性质，并注明“公司现已展开土地整理规划工作，正加快推动项目进入开发建设程序”。
“一级开发我们迟早都会做的。”面对中国房地产报记者的询问，胡为民回应，“这块地是工业用地，文化创意产业园是我们自主开发的，我能说的就这么多”。
首创置业投资者关系总监冯瑜坚也对记者表示，郎家园土地一级开发还在前期准备阶段，要等规划做完。“一级开发情况复杂，涉及部门多，现在还没有完全落实。”记者在首创置业历年年报中看到，2009年与郎家园6号地同时拿到的房山黄辛庄一级开发，如今已经转化二级开发的住宅项目，然而郎家园的一级开发却在年报中“消失”了。
低价拿地疑云
按照一位基金人士的看法，首创置业为资产包付出的3.4亿元，可以看作是给北京医药集团的“拆迁补偿款”，但即便如此，价格也有过低之嫌。
根据公开资料显示，在2010年开始的CBD东扩中，东扩区域的拆迁补偿价格为3.5万元/平方米，而原CBD区域的郎家园地块的补偿价格应该只高不低。即便按照3.5万元/平方米的价格计算，郎家园6号地2.3万平方米土地的总价值也应在8亿元左右，而这与3.4亿元的成交价格相去甚远。
“既然当时这块地定为一级开发，就应该由朝阳区CBD管委会收储，然后挂牌出让。为什么北京医药集团还要到北京产权交易所挂牌拍卖，实在让人费解。”一位业内人士对记者表示，“如果由政府收储，价格应该会高于交易所拍卖价格。
“3.4亿元的价格确实偏低，在北京产权交易所拍卖的时候去了很多企业，但奇怪的是这么寸土寸金的地块，最后只有首创置业举牌了，而且以3.4亿元这么低的价格就拿到地了。”赵强说，“当时我们也考虑过保留土地，出租做商业设施用，但最后由于种种原因，还是没有成行。”“这种改造厂房作为出租物业的做法，我们也可以做，为什么非要我们退出，让首创来做？”赵强到现在也想不明白。
据知情人士推测，首创置业可能一开始也没有想做文创园，而只是想以一级开发的名义，先把土地拿到手坐等升值，转手卖掉之后也是一笔不小的盈利。
上述基金人士认为，首创置业显然更谙熟游戏规则和其中的罅隙。
“从一开始，首创就是从北京产权交易所拿到资产后直接过户资产包，并没有进入土地一级开发程序。这实际上使自己规避了风险，没有挂牌，没走土地变性，根本连一级开发的阶段都没有进入。”该人士说，“一级开发对首创来说就是个虚无的概念了，现在资产转移到了自己名下，即便是CBD管委会规划收储一级开发，也需要首创同意，谁也不可能去进行强拆了。”这样一来，形势就变得非常微妙了。
“如果郎园要改变土地性质进入一级市场，就必须要找土地储备中心收储，收储之后，这事就和首创没什么关系了，除非它再拍回来。”上述人士对记者表示，“但是以北京现有开发商的实力来看，再拍卖的话首创很难竞争得到。这种情况下，首创肯定不愿意进入一级开发阶段，除非北京市政府和CBD管委会逼着它做。”对于郎家园厂区的拍卖和一级开发规划，前述知情者透露当时是CBD管委会规划委参与，但CBD管委会在回复中国房地产报记者采访时却称“一级开发及当时拍卖的职能不在管委会，因此无法解答”。
中国房地产报记者在园区内发现，在靠近长安街一侧的停车场边有一座新盖的三层红色小楼，标明是“CBD传媒产业孵化器”。在公开报道中称，该孵化器由“CBD管委会计划通过政府、企业和第三方中介合作的方式建设”，而知情人士则透露，实际上这就是首创置业为CBD管委会建的，一方面可以成为管委会的政绩，另一方面租金也归管委会所有。
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